Les appartements plus anciens subissent des dommages, car les frais de gestion des associations immobilières qui augmentent effraient les acheteurs.

Les acheteurs fixent le prix de la facture mensuelle, et non seulement le prix d’affichage.

Le prix de vente est ce qui attire l’attention. Le prix réel, c’est le paiement mensuel. Les acheteurs font cette calcul avant même de se décider pour une unité en particulier. Si les frais d’association semblent élevés, imprévisibles ou susceptibles de augmenter, l’unité est rejetée, même si les photos sont très belles.

Ce conflit se manifeste maintenant, car la demande est déjà faible et les coûts d’exploitation augmentent. Les condos aux États-Unis doivent faire face à ces difficultés.Le plus grand déclin annuel depuis 2012.De plus, les frais d’association immobilière qui augmentent en raison des primes d’assurance et des coûts de maintenance rendent les acheteurs plus réticents. En pratique, les ventes prennent plus de temps à se faire, car les acheteurs ne considèrent plus le prix affiché comme le coût total de possession.

Manhattan le montre clairement. À Manhattan, les frais liés aux associations de propriétaires de maisons sont en moyenne d’environ3,20 $ par pied carréCela représente environ 300 à 1 500 dollars par mois pour une unité de 1 à 2 chambres. Au sud de Houston Street, le fardeau peut être encore plus important : les coûts de transport moyens sont…De 2,40 à 3,00 dollars par pied carréEt un appartement de 1 000 pieds carrés nécessite généralement au moins 2 400 dollars par mois pour couvrir les frais de prêt.

Cela explique pourquoi les appartements anciens peuvent être difficiles à vendre. Ils peuvent sembler abordables en apparence, mais si le budget mensuel de l’immeuble est déjà élevé, un prix plus bas n’est pas vraiment avantageux.

Pourquoi les condos anciens sont-ils soumis à une pression plus forte que le marché immobilier en général

Le problème lié aux frais n’est qu’une partie de la situation. Les appartements plus anciens sont particulièrement touchés, car ils se trouvent à l’intersection entre la localisation et l’âge du bâtiment.

Le vent de tête sur la localisation

Les condos sont encore plus concentrés dans les villes que l’ensemble du stock immobilier. La vie en ville a perdu une partie de son attrait pour certains acheteurs. La baisse du nombre de condos coïncide avec le fait que plus de temps est passé à travailler depuis chez soi.Les condos sont plus courants dans les zones urbaines.Cela est devenu moins important dans la vie quotidienne pour ceux qui travaillent à distance, en temps partiel ou plus. C’est un changement de demande, et non simplement une fluctuation dans l’évaluation des valeurs.

Cela explique également pourquoi les condos sont traités différemment des maisons. Le marché des condos aux États-Unis est en train de changer.Sa plus grande baisse depuis 2012Alors que les prix des maisons unifamiliales restent élevés par rapport à l’année dernière, les acheteurs qui ont plusieurs options privilégient les maisons indépendantes, c’est-à-dire celles qui n’ont pas de toit partagé, sans besoin de vote collectif et sans risque d’augmentation inattendue des frais d’assurance immobilière.

L’âge peut transformer les entretiens réguliers en une question budgétaire plus importante.

Les bâtiments plus anciens ne coûtent pas toujours plus cher à entretenir. En fait,Les bâtiments plus anciens offrent généralement une base de référence plus faible.Les coûts mensuels sont plus élevés par rapport aux nouveaux bâtiments, qui disposent de plus de commodités et d’un personnel plus nombreux. Mais les bâtiments anciens ont également des toits, des installations sanitaires et des systèmes électriques défectueux. Lorsque les coûts d’assurance et de maintenance augmentent, ces problèmes peuvent rendre les contraintes budgétaires encore plus evidentes.

C’est pourquoi les acheteurs prêtent une attention particulière à la santé financière du bâtiment. Un paiement mensuel plus élevé est déjà un problème. Un bâtiment qui nécessite des réparations spéciales ou qui exige que les propriétaires financent les réparations à terme est encore plus difficile à vendre. Dans ce cas, le prix de vente ne suffit pas pour convaincre les acheteurs.

Ce que les acheteurs observent dans les bâtiments anciens

• Les montants sont-ils stables, ou ont-ils augmenté ?
• Le budget de fonctionnement semble ordonné, ou indique-t-il des travaux de maintenance à retard ?
• L’édifice est-il conçu de manière à pouvoir absorber les hausses de coûts, sans surprendre les propriétaires ?

Pourquoi les chiffres mensuels sont-ils plus importants que le prix demandé

Oui, les frais font partie du problème. La question plus importante est de savoir si les acheteurs les évaluent correctement : comme une partie du paiement mensuel, et non simplement un élément ajouté à la prix de vente.

L’orientation actuelle du marché

Les investisseurs peuvent argumenter que ce n’est en réalité qu’un bruit inutile. Les appartements anciens possèdent toujours des qualités suffisantes, et un coût de propriété partagé plus élevé ne représente probablement que le prix de cette propriété partagée. Dans un marché plus sain, c’est une défense logique.

Pour l’instant, les chiffres sont plus favorables pour les ours. Le secteur des condos est déjà…Sa plus grande baisse annuelle depuis 2012De plus, les impôts de la association immobilière qui augmentent rendent l’achat de condos moins abordable. Une fois que les acheteurs commencent à considérer les factures mensuelles comme faisant partie du prix de l’immobilier, les vendeurs n’ont plus beaucoup de marge pour se cacher derrière des décorations et des photos.

La comparaison entre les coopératives rend les calculs honnêtes.

Les coopératives restent honnêtes dans leurs calculs. Sur le papier, les frais de maintenance des coopératives semblent moins élevés que ceux des appartements communes.2,44 dollars par pied carrévs environ 3,20 dollars par pied carré pour les appartements à Manhattan. Mais le point plus important est que les factures de co-op regroupent…Dépenses opérationnelles, impôts sur les propriétés et le prêt immobilier correspondantEn revanche, les acheteurs de condos doivent ajouter des taxes en plus des frais communs. Le premier chiffre que vous voyez est rarement le coût total de propriété.

C’est pour cette raison que le montant total mensuel est plus important que la seule qualité du produit. Une unité ayant un prix inférieur peut néanmoins perdre en attrait si le montant total mensuel à payer par l’acheteur est trop élevé.

Quoi observer dans les annonces de condos anciens et leurs investissements

La pression financière fait déjà partie de l’histoire. Les prochaines étapes concernent les détails.

Une liste de montres pratique

• Dettes stables.Un condo ancien bien géré permet que les frais communs restent stables, de sorte que le bâtiment peut couvrir…assurance ou énergieChocs sans effrayer les propriétaires.
• Santé de réserve.Demandez unDétail complet du état mensuelEt vérifiez si le bâtiment dépose de l’argent pour les réparations à venir.
• Signaux d’alarme.Des impôts excessifs, des dépenses budgétaires insuffisantes ou une maintenance retardée sont les signes indiquant qu’un bâtiment ancien peut représenter un risque plus grand que une solution économique.
• La demande reste importante.Le marché des condos en général est dans…sa plus grande baisse annuelle depuis 2012De plus, les augmentations des frais d’annonce font que beaucoup d’acheteurs hésitent. Il est important de surveiller le trafic réel et le nombre de jours qu’une annonce reste sur le marché, plutôt que de se fier uniquement aux activités liées à l’annonce elle-même.

La condition de bord simple est la suivante : le marché s’améliore si les bâtiments anciens ayant des finances saines commencent à se vendre plus rapidement que les appartements en mauvaise santé. Cela se renforce en revanche si les acheteurs hésitent.Reflète les tendances du marché immobilier et les préférences des acheteurs.Et les unités persistent.