NexPoint Residential : un rendement de 8,5 % semble moins cher… mais ce REIT échoue quand même au test du “sentiment du marché”.

Le rendement de 8,5 % attire l’attention, mais cela ne résout pas le problème.

La version courte :NXRT figure parmi les 10 REITs les plus rentables.Ce taux de rendement de 8,5 % aide l’actionnaire à être remarquée, mais cela ne fait pas que l’entreprise soit intrinsèquement fiable. Un taux de distribution élevé peut ouvrir des opportunités, mais la vraie question est de savoir si les actifs et le modèle d’exploitation en sont une justification.

Un portefeuille important dans le Sun Belt n’est pas identique à un portefeuille reconnu pour son efficacité.

L’impact de NexPoint est tangible :36 propriétésIl s’agit de 13 305 unités réparties sur 10 marchés du Sun Belt. Cela est suffisamment important pour être analysé de manière significative, mais suffisamment petit pour que les zones moins performantes puissent encore avoir un impact négatif sur l’ensemble du portefeuille. Le secteur des logements multi-familles dans le Sun Belt peut fonctionner, mais seulement si la demande, les renouvellements et la croissance des loyers restent stables. Pour l’instant, c’est la rendement qui provoque plus de ventes que la base des actifs en elle-même.

Pourquoi le rendement reçoit-il plus d’attention en ce moment ?

Cela est important, car les investisseurs de revenus comparent toujours les paiements des REIT par rapport à des alternatives plus sûres.Le taux du dépôt de 10 ans se situe autour de 4,3 %.Dans ce contexte, un rendement de 8,5 % pour les REIT semble attrayant. Mais NXRT est également…conseillé extérieurementCela signifie généralement que les investisseurs posent des questions plus complexes concernant l’alignement et la mise en œuvre des plans d’action. Si l’état des activités de l’entreprise s’améliorait clairement, il ne serait pas nécessaire de faire tout ce travail de persuasion.

L’occupation des locaux est un facteur positif, mais la croissance du loyer et les coûts restent faibles.

La valeur des actifs ne s’améliore pas simplement parce que le taux d’occupation semble raisonnable. Elle s’améliore lorsque les résultats au niveau des actifs se traduisent par des revenus plus stables. Pour NXRT, c’est là le vrai défi actuel : on peut avoir un taux d’occupation convenable, mais il reste une pression sur les actifs si la croissance des loyers diminue et si les coûts de maintenance augmentent.

Le cas constructif

• Le taux deoccupation des magasins restants est de 93,6%.Cela signifie qu’il y a une demande stable, et que les postes vacants ne s’améliorent pas.
• Le loyer effectif moyen était de 1 487 dollars. Cela ne indique pas qu’il n’y a pas de demande pour les biens immobiliers qui ne paient pas de loyer.

Pourquoi le cas baissier semble-t-il encore plus solide

• Le NOI pour les produits similaires a diminué de 2,9 % en glissement annuel, s’étant établi à 36,9 millions de dollars. C’est une catégorie plus importante, car une base de produits en déclin rend difficile de justifier que ces actions soient vraiment bon marché.
• Le loyer effectif moyen a diminué de 80 points de base, même si le taux d’occupation s’est amélioré. En d’autres termes, NexPoint maintient la demande, mais ne réalise pas autant de revenus que avant.
• Les travaux de réparation et de maintenance ont augmenté de 13,9 %. Dans un portefeuille de valeur ajoutée de catégorie B, c’est une mauvaise combinaison, si les loyers que le marché peut supporter diminuent.

C’est pourquoi la structure est importante. NXRT estconseillé externementAinsi, les investisseurs commencent avec moins d’hypothèses concernant l’alignement intrinsèque des actifs. En plus de cela, un rendement attractif rend le démontage des performances opérationnelles encore plus difficile. Les valeurs NOI plus faibles pour les mêmes actifs mettent une pression sur les bénéfices. Jusqu’à ce que ces valeurs s’améliorent, le marché continuera probablement à considérer NXRT comme un actif qui offre un rendement intéressant, plutôt que comme un actif vraiment moins cher.

Que devrait changer pour que les actions semblent moins chères sur la base des principes fondamentaux ?

Je souhaiterais voir quelques indicateurs s’améliorer ensemble au cours des prochaines années, et non pas seulement un seul chiffre positif isolé.

• Les revenus liés à la même entreprise cessent de diminuer.
• Le NOI du même magasin revient à la croissance.
• La croissance des loyers se stabilise plutôt que de continuer à diminuer.
• Les pressions de coût, en particulier les frais de réparation et de maintenance, diminuent.
• La direction revient en haut, plutôt que d’être coupée à nouveau.

Si ces marqueurs apparaissent ensemble, alors NXRT peut sembler peu fiable pour les bonnes raisons. Sinon, le rendement reste intéressant, mais l’entreprise échoue quand même au test de qualité.