Le rapport du Q2 de GPMT indique une perte de 0,79 $. Mais l’histoire présentée par la direction dit autre chose.

La perte du deuxième trimestre était réelle, mais cela n’a pas résolu la question des actifs.

GPMT a publié un article.Perte conforme aux normes GAAP de 1,29 $ par actionEt une perte de bénéfices distribuables de 0,79 $. À première vue, cela ressemble à un bilan endommagé qui s’applique dans le système.

Cependant, une perte rapportée ne prouve pas que les actifs ont disparu. Cela montre plutôt que la comptabilité et les flux de trésorerie ne se sont pas alignés au cours de ce trimestre. La question plus importante est de savoir si la direction essaie de restaurer la valeur de l’entreprise, et non simplement de présenter un trimestre moins mauvais.

Le financement est le signe le plus clair d’amélioration.

Le progrès le plus tangible se situe dans le domaine du financement. La direction a indiqué que le raffinage des fonds d’investissement liés à deux CLO existants avec JPMorgan a permis de réduire le coût des fonds utilisés pour ces actifs de 38 points basi. Cela ne prouve pas que les garanties utilisées soient sans problèmes, mais un financement moins cher améliore l’économie du spread et rend les comptes plus faciles à gérer.

L’activité de nettoyage est encourageante, mais elle doit se répéter encore.

Il y avait également une véritable activité dans le livre de données historiques. Au deuxième trimestre, GPMT avait 129,8 millions de dollars.Remboursements de prêts, remboursements progressifs, résolutions et amortisationDans la première question, la direction a indiqué que les remboursements et les solutions à mettre en œuvre…Cela a permis de réduire significativement notre réserve CECL à la fin du trimestre..

C’est le véritable test à venir : des coûts de financement réduits, des remboursements répétables et des solutions appropriées peuvent aider l’entreprise à se remettre sur pied. Si aucune de ces conditions n’est remplie, la situation devient plus mauvaise en regardant en arrière.

Le livre de prêts a une structure, mais les résolutions doivent encore prouver leur efficacité.

Cette perte maintient le débat en vie, mais la meilleure façon d’aller plus loin est d’examiner les actifs eux-mêmes.

Ce qui semble solide sur le plan structurel

GPMT dit qu’il détient…1,5 milliard d’euros de engagements de prêts sur 38 prêts au total.L’entreprise indique également une exposition de 97 % à des taux flottants, ainsi qu’un LTV stabilisé de 66,1 % en moyenne pondérée lors de l’origination des crédits. C’est un profil plutôt sain pour une société de placement immobilier à prêt hypothécaire : principalement des prêts de première catégorie, des taux de coupon flottants, et une grande granularité des crédits, ce qui rend moins probable que un seul crédit domine l’ensemble du tableau.

La structure de capital n’est pas non plus complètement étirée. GPMT a divulgué cela.Capacité de financement de 1,6 milliard de dollars, avec un montant restant dû de 1,0 milliard de dollars., avec58,5 millions de dollars en liquidités sans restrictionset uneRatio de levier total de 1,9xCela laisse donc une certaine marge pour le nettoyage et l’optimisation du bilan.

Cependant, les bonnes métriques de détermination ne sont pas la même chose que la résolution d’un problème. Un LTV solide ne compte que si les propriétés sous-jacentes restent suffisamment performantes pour permettre un remboursement, une refinancement ou une résolution dans des termes raisonnables.

Ce qui doit encore être prouvé

La preuve se trouve dans les recouvrements en espèces et les mouvements des réserves. Au dernier trimestre, la direction a déclaré que les résolutions et les remboursements…Cela a permis de réduire significativement notre réserve CECL à la fin du trimestre, en plus de 150 points basiques, soit à 7,9 %.Peu de temps après la fin du trimestre. C’est le genre d’indicateurs que les investisseurs souhaitent avoir plus souvent : des réductions de réserves liées aux résultats réels, et non pas à des explications narratives.

Cet trimestre a ajouté un autre point de données. GPMT a rapporté129,8 millions de dollars pour les remboursements de prêts, les paiements, les résolutions et l’amortissement., y comprisUne résolution d’un prêt de $(76.0) millions, garanti par un bien immobilier de type commerce, dont une partie est destinée à servir d’ambassadeur commercial situé à Chic…C’est utile, mais les investisseurs doivent encore voir cela se produire de manière constante dans tout le portefeuille historique.

Ce qui est important ensuite : – Les prêts anciens ou stressés sont éliminés, et non simplement transférés. – L’argent recouvré est suffisant par rapport à la valeur comptable des actifs. – Les bénéfices liés au financement persistent et continuent de soutenir l’économie des intérêts nets.

Le point positif est que le livre reste viable, et les dirigeants commencent enfin à trouver des solutions concrètes. Le point négatif, c’est qu’un seul trimestre de performance satisfaisante ne suffit pas pour résoudre le problème. Tant que les liquidités continuent d’arriver et que les réserves restent stables, le nettoyage du problème ne sera pas complet.

Ce que le marché semble payer pour le GPMT

Après une déclaration rapportéePerte conforme aux normes GAAP de 1,29 dollar par actionet seulement une$0,05 de dividende par actionLe marché ne paie plus pour les bruits inutiles entre les différents trimestres. Il paie pour une seule chose : savoir si la direction peut transformer les efforts de nettoyage en un flux de revenus plus stable.

Le refinancement du CLO représente un progrès réel, car il a réduit les coûts de financement pour une partie significative du bilan. Mais le marché continue d’envisager GPMT comme une situation à résoudre, plutôt que comme une situation complètement résolue. Cela semble logique. Un meilleur financement est utile, mais ce qui est le plus important, c’est que les remboursements et les solutions apportées continuent, afin que l’état des résultats financiers devienne plus simple.

Qu’est-ce qui pourrait faire varier les actions ?

Les prochaines trimestres devraient déterminer si cette élimination des éléments inutiles améliore réellement la situation financière de l’entreprise, ou si cela ne fait que déplacer les actifs sans aucun effet réel. Il est plus probable que les valeurs des actions augmentent si la direction parvient à réduire l’ampleur du bilan historique, à diminuer les coûts de réserve, et à assurer une collecte plus stable des liquidités.

Qu’est-ce qui affaiblirait l’argument ?

Il s’agit d’une configuration prudente, et non d’une proposition de changement de stratégie. Cela devient moins attrayant si les résolutions ne permettent pas de réaliser un meilleur rendement que la valeur comptable, si les coûts de financement augmentent, ou si les remboursements et les résolutions ne permettent pas de obtenir une situation économique plus saine. Pour l’instant, GPMT ressemble davantage à un nom de liste de surveillance qu’à une action de vente de produits financiers.