350 Park, Griffin et Vornado : une étude de 900 millions de dollars… Est-ce vraiment une opportunité, ou bien des capitaux enfermés dans un gratte-ciel ?

C’est une mise en jeu de réévaluation, pas un signal d’acceptation totale.

Cette décision n’est pas une confirmation que les problèmes de Vornado sont résolus. C’est plutôt une espoir que le marché puisse commencer à évaluer des actifs rares et de haute qualité à des prix plus normaux, plutôt qu’à un prix déficitaire lié aux difficultés de l’entreprise. Au cœur de cette espérance se trouve un projet dans lequel Vornado contribue avec des actifs d’une valeur…environ 900 millions de dollarspour une participation maximale de 36 %.

Le cas du taureau a une véritable importance. Citadel sera le pilier du projet, avec environ…1 million pieds carrésEt la direction a indiqué que les locataires potentiels cherchent déjà des logements de haute qualité dans un bâtiment où les loyers devraient être d’environ 350 dollars par pied carré. Vornado ne entre pas dans ce marché avec une position économique faible : la direction a souligné cela.Location d’espaces de bureaux à Manhattan, à des loyers plus élevés.Et un ratio FFO comparable de 0,10 $. Cela est important, car le secteur principal de l’entreprise montre des signes de force, tout en exigeant des investisseurs qu’ils soient patients quant au développement du produit phare de l’entreprise.

C’est ce conflit. Les investisseurs pourraient argumenter que le développement des gratte-ciel est justement l’endroit où les investisseurs intelligents évitent de dépenser beaucoup d’argent. Mais avec la fermeture prévue en septembre, le débat passe de la spéculation à la réalisation concrète. Attendre une autorisation définitive pourrait signifier payer après que le marché a déjà décidé que 350 Park mérite un ratio de valorisation plus élevé.

Pourquoi l’accord de 350 Park Avenue semble crédible

Ce qui rend cet accord attrayant, ce n’est pas un modèle de valeur élevé. C’est plutôt le fait que les principaux sponsors investissent des actifs et du capital réels dans un bâtiment situé sur l’une des meilleures adresses de Park Avenue. Vornado investit également des actifs d’une grande valeur.environ 900 millions de dollarspour une participation de 36 %, tandis que Ken Griffin a acquis…60 % de participation dans les actionsCette forme de engagement de partenaire sponsor indique que ce produit n’est pas fabriqué uniquement sur la base de l’optimisme.

La demande est le test le plus clair au début.

Un locataire en tant qu’ancre n’est pas identique à un locataire ayant reçu l’autorisation de location complète, mais c’est quand même un signe significatif. Un bâtiment de Park Avenue avec…1 million pieds carrésLe fait que les biens déjà vendus soient déjà réservés constitue un point de départ beaucoup plus solide que l’étiquette générique « bureau en difficulté » suggèrerait. La direction a également indiqué que le milieu des agents immobiliers montre déjà intérêt pour de grands espaces de luxe destinés à la construction du bâtiment.

L’alignement avec le sponsor est important.

La structure de capital aide également à expliquer pourquoi cet accord a suscité l’attention. La participation majoritaire de Griffin signifie que le partenaire le plus important bénéficie le plus si l’actif réussit, et subit les pertes maximales si cela échoue. Cette alignement est important dans un marché où les investisseurs restent prudents face aux projets immobiliers basés sur des hypothèses trop optimistes.

Comment 350 Park pourrait finalement changer la valeur de Vornado

La vraie question n’est pas de savoir si 350 Park a un aspect impressionnant. Il s’agit de savoir si ce projet peut passer d’une source de perte financière aujourd’hui à des flux de trésorerie et une valeur actuelle plus positives à l’avenir, sans mettre en péril le reste du portefeuille de Vornado.

À court terme, il s’agit toujours d’une histoire liée aux engagements de capitaux.

Pour l’instant, les investisseurs considèrent cet actif en phase de construction. Vornado place des actifs d’une valeur…environ 900 millions de dollarsLe lancement du projet est prévu pour septembre. Il est donc probable que l’utilisation du bilan soit limitée, et que les bénéfices générés pendant la construction soient faibles, plutôt qu’une augmentation immédiate des chiffres publiés.

C’est pourquoi le reste de la bande opérative est si important. Vornado vient de publier…FFO comparable de 0,67 $.Un résultat de 0,10 beat par rapport aux attentes. Cela permet à l’entreprise d’absorber plus facilement les difficultés liées au développement de produits phares, plutôt que si les fondamentaux de l’entreprise se détérioraient.

Quel doit être le processus pour que cette réévaluation fonctionne ?

Une nouvelle tour de luxe ne compte pour rien tant qu’elle n’est pas construite, louée et qu’elle génère des revenus nets. Lorsque cela se produit, l’actif commence à être utile de trois manières :

• Cela peut améliorer la qualité du portefeuille grâce à des flux de trésorerie futurs plus importants.
• Cela peut donner aux investisseurs une raison de considérer 350 Park comme un actif de première classe, plutôt que comme le reste des actifs du groupe, à prix réduit.
• Cela peut rendre cette entreprise moins une simple “entreprise de services financiers” monotone, et plus une société de développement immobilier à caractère diversifié.

Ce que les investisseurs doivent surveiller à présent est simple : savoir si les fonds obtenus seront reçus à temps, si la demande de location s’étend au-delà de l’actif principal, et si le portefeuille de Vornado reste suffisamment stable pour soutenir un projet à long terme.