El mercado de alquiler se vuelve más favorable cuando cesa la construcción de apartamentos. Es importante observar los índices de vacantes y los permisos necesarios para poder revertir esta situación.

El número de la noticia es claro: los alquileres medios en Estados Unidos han disminuido por 29 meses consecutivos. En enero, la caída fue del 1,5% en comparación con el año anterior. A primera vista, esto parece una buena noticia para los inquilinos. Pero un análisis más detallado muestra que esto no es tanto una mejora generalizada, sino más bien una corrección después de haber alcanzado un punto máximo. Los beneficios de esta situación se distribuyen de manera desigual, favoreciendo principalmente a aquellos que ya pagan precios elevados por sus viviendas.

La situación general es de desigualdad en los ingresos. Aunque el alquiler medio ha disminuido, sigue siendo bastante alto.221 dólares, lo que representa un aumento del 15.2% en comparación con el nivel antes de la pandemia.Más importante aún, la disminución se concentra en el segmento más alto de la población. Los datos muestran que…Los alquileres a precios más bajos han registrado el mayor aumento en los últimos tiempos, desde antes de la pandemia.El percentil 25, es decir, los precios más bajos, aumentó un 19.9% entre 2019 y 2025. En cambio, el percentil 75, es decir, la mitad de los precios más altos, solo aumentó un 12.5%. En otras palabras, gran parte de las reducciones en los precios de alquiler se ha sentido por aquellos que podían permitirse pagar más. Por lo tanto, quienes buscan viviendas asequibles no experimentan muchos cambios en sus presupuestos.

Esta dinámica está otorgando más poder a los arrendatarios comunes y corrientes. Pero esta ventaja no es universal. La tasa promedio de vacantes en las ciudades más grandes del país ha alcanzado un nivel…Máximo a lo largo de varios años: 7.6% en el año 2025.Se trata de una mejora significativa en comparación con el 7.2% registrado en 2024. Este aumento en la oferta de viviendas ha transformado el mercado: 44 de los 50 municipios más importantes ahora son favorables para los inquilinos, lo que significa que los inquilinos tienen más opciones y mayor poder de negociación. Lo contrario ocurre en lugares como Milwaukee, donde la tasa de vacantes se ha duplicado, llegando al 10.8%. Esto convierte un mercado hasta ahora difícil para los inquilinos en un verdadero paraíso para ellos.

Sin embargo, la situación no es uniformemente positiva. En algunos centros con alta demanda de viviendas y precios relativamente asequibles, como Pittsburgh y Richmond, la creciente demanda por parte de los arrendatarios ha hecho que el mercado se vuelva más competitivo, alejándolos de las condiciones favorables para los arrendatarios. Esto crea una situación en la que los arrendatarios en muchas partes del país finalmente pueden disfrutar de cierta ventaja, pero la brecha en cuanto a los precios sigue aumentando. Además, esa mejoría no llega a quienes más lo necesitan. Para el arrendatario promedio, las cosas no son tan buenas. Hay más opciones y precios más bajos en muchas áreas, pero el problema principal sigue siendo la falta de viviendas asequibles. El reciente alivio en los precios no ha ayudado mucho a reducir la presión en el segmento de precios más bajos del mercado.

Lo que impulsa este cambio: un auge que ya ha terminado.

La historia detrás de la disminución de los alquileres es una situación típica de oferta y demanda. Pero la situación ha cambiado. Durante gran parte de los años 2024 y 2025, se produjo una oleada masiva de nuevos apartamentos en el mercado, especialmente en las regiones del Sur y Oeste. Este aumento en la oferta fue la principal razón por la cual los alquileres disminuyeron. Como señaló Daryl Fairweather, de Redfin:El auge de las construcciones en este lugar ya ha terminado.Y los datos demuestran por qué.

La actividad de construcción ha disminuido significativamente. El número de proyectos iniciados cayó casi un 11% en octubre del año pasado, en comparación con el mismo período del año anterior. Lo que es aún más preocupante es la disminución en el número de viviendas terminadas; esta cifra bajó en casi un 42%. En otras palabras, los constructores están construyendo menos pisos nuevos. Además, la cantidad de viviendas terminadas y listas para alquiler también está disminuyendo. Esto indica que los beneficios económicos relacionados con la construcción de apartamentos están disminuyendo, probablemente debido a los altos costos y las altas tasas de interés.

Al mismo tiempo, la demanda también está disminuyendo. El crecimiento en el número de hogares con apartamentos nuevos, que había alcanzado un nivel récord de 784,000 a mediados de 2025, ahora ha disminuido.Se redujo a solo 366,000 en el último trimestre.Este ralentizamiento está relacionado con una mercadología laboral más débil, la incertidumbre económica y las regulaciones más estrictas en materia de inmigración. Hay menos personas que se mudan a viviendas de alquiler, lo que significa que los propietarios tienen menos incentivos para construir nuevas viviendas y, por lo tanto, tienen más motivos para reducir los precios para llenar las vacantes.

En resumen, el mercado simplemente está cambiando sus patrones de comportamiento. La reducción en los alquileres no se debió a un cambio repentino en el comportamiento de los consumidores, sino a una situación difícil: una gran cantidad de nuevas viviendas se presentaron en el mercado, justo cuando la demanda comenzó a disminuir. Con tanto el aumento en la oferta como la disminución en la demanda, es probable que los días de bajos alquileres ya hayan terminado. Como señala Fairweather, cada vez menos proyectos de construcción de viviendas se están llevando a cabo, lo que limitará la disponibilidad de viviendas en el futuro. Eso crea condiciones para que el año que viene haya más presión sobre los alquileres, ya que las restricciones en la oferta podrían hacer que los alquileres vuelvan a subir, incluso si la asequibilidad sigue siendo un problema común.

La perspectiva práctica: Lo que los inquilinos y propietarios de viviendas deben tener en cuenta

La situación inmediata es favorable para los arrendatarios. Pero la tendencia a largo plazo es difícil de predecir, debido a los altos costos de construcción y al cambio estructural hacia el alquiler como forma de vivienda. Por ahora…Tasa de vacancia promedio del 7.6%En las ciudades más grandes del país, la utilidad real de este cambio en el mercado es evidente. Este nivel alto de precios durante varios años proporciona a los inquilinos más opciones y mayor poder de negociación. Se trata de una ventaja tangible que se ha traducido en una disminución de los alquileres durante el 29º mes consecutivo. La reducción de los alquileres es real, pero se debe a un momento específico: una oleada de oferta que coincide con una disminución en la demanda.

Lo que hay que esperar ahora es una señal de que esta tendencia hacia la suavidad en los precios podría estar llegando a su fin. El indicador clave es un aumento sostenido en las licencias para la construcción de nuevos apartamentos. Las pruebas muestran que hubo un aumento en este número.Obtención de permisos necesarios.La autorización de nuevos proyectos es una señal de progreso. Pero los constructores tienen que esperar mucho tiempo; puede llevar más de un año y medio para completar la construcción después de que se emita la autorización correspondiente. Por lo tanto, un aumento claro en las autorizaciones sería la primera señal de que el suministro de viviendas comienza a recuperarse. Esto, a su vez, podría presionar nuevamente los alquileres. Por ahora…El crecimiento en los hogares compuestos por un solo individuo se redujo a la mitad.El último trimestre ya ha terminado, y el auge de la construcción también se ha detenido. Eso significa que la ventaja actual de los inquilinos se basa en una disminución en la oferta de nuevas unidades residenciales.

Los propietarios de propiedades deben monitorear de cerca la tasa de vacantes en los 50 ciudades más importantes. Una disminución de esa tasa, por debajo del 7.6%, sería una señal clara de que se está produciendo un ajuste en el mercado. Actualmente, 44 de esas 50 ciudades tienen condiciones favorables para los arrendatarios. Si ese número disminuye, significa que la demanda está volviendo a crecer, posiblemente debido a un mercado laboral más estable o a cambios en la forma en que se forman las familias. En resumen, los días de bajas rentas probablemente hayan terminado. El mercado está pasando de un ciclo impulsado por la dinámica al uno definido por la normalización y la selectividad. Para los arrendatarios, el próximo año ofrece una oportunidad, pero esa oportunidad depende de que los constructores no empiecen nuevos proyectos demasiado rápido. Hay que vigilar las licencias y la tasa de vacantes; eso nos indicará cuándo ocurrirá el próximo cambio.