Cuando una compañía de hipotecas envía a alguien desconocido a tu puerta: un guía práctico para la inspección de ocupación de los inmuebles.

Vamos a dejar de lado el miedo. Cuando un extraño aparece en tu puerta y afirma ser de la compañía que se encarga de los pagos de la hipoteca, generalmente no se trata de algo inesperado. Se trata de una verificación rutinaria que realizan las empresas crediticias, especialmente si tus pagos están retrasados. En resumen, lo que hacen es verificar que la propiedad hipotecada sigue estando ocupada y que se mantiene adecuadamente. Ese es su trabajo.

El proceso se inicia, con frecuencia, cuando un sistema informático detecta que se ha producido una falta de pago. Como explica una de las fuentes:Estas inspecciones se realizan de forma automática si no pagas a tiempo.Incluso si siempre mantienes el césped cortado y las luces encendidas, el sistema puede seguir enviando mensajes o intentando comunicarse con los residentes. Se trata de una respuesta mecánica, no necesariamente un indicio de que se esté produciendo una ejecución hipotecaria o fraude. El derecho del prestamista a “proteger la garantía” incluye la búsqueda de señales de abandono, como hierbas excesivamente crecidas o servicios públicos desconectados.

Sin embargo, esta inspección rutinaria puede salir mal. La inspección podría llevarse a cabo de manera incorrecta, o el agente encargado de la inspección podría no estar adecuadamente capacitado. Es en ese momento cuando surge la confusión y el riesgo de daños. Usted tiene derechos. El primer paso es verificar quién está en su puerta. Puede solicitar que se verifique la identidad del inspector y la autoridad del servicio prestado. Esto no significa que sea difícil; se trata de protegerse de posibles errores o actores malintencionados. La Consumer Financial Protection Bureau ha descubierto que los proveedores de servicios a veces cobran tarifas sin autorización, lo cual destaca la necesidad de que los propietarios sean proactivos y estén informados.

Una revisión de sentido común: ¿Se trata de una inspección real o de una estafa?

Cuando un extraño aparece, tu primer instinto es ser cauteloso. La buena noticia es que puedes realizar una revisión rápida y práctica en la propia puerta de tu casa. Se trata de utilizar el sentido común y algunas observaciones sencillas para distinguir lo verdadero de lo que podría ser una estafa.

Primero, pídale los datos básicos. Un inspector legítimo conocerá a la empresa que se encarga de manejar el préstamo hipotecario y probablemente tenga documentación que demuestre su identidad. Es posible que mencione también el motivo específico de la visita, como un problema en el historial de pagos. En cambio, un estafador generalmente será vago o inventará detalles al momento. Como dijo una de las propietarias, el hombre afirmó ser empleado de la empresa de hipotecas y incluso conocía el nombre de su madre. Pero eso no es difícil de averiguar. La verdadera prueba es si puede nombrar a la empresa responsable y explicar claramente el proceso. Si falla o contradice sus propias palabras, como decir que fue enviado la semana pasada, pero que ahora necesita revisar nuevamente, eso es un indicio de que podría tratarse de un estafador.

A continuación, considere el vehículo utilizado por la empresa de servicio profesional. Una empresa así debe tener un vehículo especialmente diseñado para sus necesidades. Puede tratarse de un coche propio de la empresa, o de una furgoneta con etiquetas claras, proveniente de una empresa contratada para las inspecciones. La dueña de la casa mencionó que el coche del hombre tenía “unas etiquetas personalizadas, lo que indica que no fueron realizadas de manera profesional”. Eso es un claro signo de que algo no está bien. El vehículo de un verdadero inspector debe ser un vehículo móvil, equipado con identificación oficial.

Si todavía no estás seguro, no dudes en pedir una tarjeta de visita. Luego, entra y llama al número oficial del servicio técnico. Utiliza el número que aparece en tu estado de cuenta mensual o en el sitio web de la empresa; no utilices ningún número que te dé el visitante. Pide hablar con alguien que se encargue de realizar la inspección. Esta es la forma más confiable de verificar la situación. Como indica la guía para los contratistas de servicios, el objetivo es “asegurar el cumplimiento de las normas, la seguridad y la precisión en los informes”. Tú solo estás haciendo tu parte para mantener todo bajo control.

En resumen, lo importante es confiar en tu instinto. Si algo no parece correcto: contradicciones en los datos, marcas de identificación del vehículo inadecuadas, o la necesidad de actuar rápidamente… entonces es probable que haya algo malo. Tu casa es tu garantía, y el proveedor tiene derecho a verificarla. Pero ese derecho viene acompañado de la responsabilidad de hacerlo de manera adecuada. Al verificar rápidamente si todo está en orden, al comprobar los datos directamente con la empresa, te proteges de posibles abusos, y además aseguras que el proceso se maneje de forma correcta.

¿Por qué el proveedor de servicios podría no estar al tanto de la situación o, por el contrario, estar asustado? Los fallos humanos y del sistema.

La confusión no proviene de un único actor malintencionado. Es síntoma de un sistema roto, en el que las verificaciones automatizadas, los agentes insuficientemente capacitados y una historia de violaciones a las normas regulatorias se mezclan entre sí. Esto crea una situación en la que los propietarios de viviendas reciben respuestas vagas e información contradictoria. Por lo tanto, es difícil determinar si están siendo engañados o simplemente atrapados en un caos burocrático.

En primer lugar, este proceso suele estar controlado por un sistema automatizado y frío, que señala cuentas que necesitan ser revisadas debido a pagos atrasados. El problema es que esas señales no siempre se desactivan, incluso cuando el propietario ya ha pagado todo lo que le corresponde. Como descubrió uno de los propietarios…La respuesta de la compañía hipotecaria fue que era posible que la inspección hubiera sido realizada por ellos.Esa incertidumbre es el primer indicio de problemas. Esto sugiere que el sistema utilizado por la entidad crediticia está tan desorganizado que no pueden confirmar si realmente se realizó una revisión de rutina, como se supone. No se trata de un préstamo específico; se trata de un proceso que trata a todos los cuentas con problemas de la misma manera, sin tener en cuenta el historial de pago del propietario o las condiciones de la propiedad.

Además, los propios agentes de campo pueden ser una fuente de caos. Un propietario informó sobre un agente de campo que afirmaba…Alguien abrió la puerta una semana antes.Se dijo que la dueña de la casa no estaba en casa. Sin embargo, el mismo agente afirmó más tarde que nadie respondió a su llamada. Las contradicciones son evidentes. Si alguien hubiera respondido a la puerta la semana pasada, entonces la casa estaría ocupada. ¿Por qué enviar a otra persona? La historia del propio agente no tenía sentido. Además, el vehículo del agente tenía los logotipos incorrectamente colocados; era evidente que no habían sido realizados con profesionalismo. Esto no es solo un problema de mala marca; también representa una falla en la capacitación y en el control de calidad. Parece que el agente estaba inventando cosas sobre la marcha, lo cual solo sirve para aumentar la ansiedad y la desconfianza de la dueña de la casa.

Esto no es un incidente aislado. La Oficina de Protección Financiera al Consumidor ha documentado numerosas infracciones por parte de las entidades que se encargan de los préstamos hipotecarios, especialmente durante la pandemia. Un estudio realizado en 2021 reveló que…Numerosas infracciones de las leyes de protección al consumidorEsto incluye la cobranza de tarifas no autorizadas por servicios como las inspecciones. Esto crea un patrón de comportamiento en el que los prestamistas buscan obtener beneficios a costa de los clientes. Cuando un propietario recibe una respuesta vaga o una historia contradictoria, es difícil saber si se trata de un simple error o si se trata de parte de una cultura generalizada de mala calidad en la prestación de servicios. Los hallazos del CFPB muestran que estos problemas son sistémicos, y no solo el resultado de algunos casos individuales de mala conducta.

En resumen, el proceso de inspección es un punto débil. Es automatizado, pero se lleva a cabo de manera deficiente; a veces, incluso resulta en prácticas engañosas. Los propietarios se ven obligados a enfrentarse a una situación de incertidumbre, preguntándose si el hombre que está en la puerta es realmente un inspector o simplemente un estafador. La confusión del propio prestamista y las infracciones documentadas significan que el propietario tiene que hacer el trabajo de verificación por sí mismo. Pero así no debería ser. Un proceso sencillo y claro para verificar la ocupación de los bienes debería ser posible, y no debería convertirse en una fuente de ansiedad y posibles daños.

Lo que significa para tu hipoteca y para tu casa

La inspección es un costo para el administrador de la propiedad, no para el propietario. Forma parte de los esfuerzos habituales para mantener la propiedad en buen estado. El objetivo es simple: proteger los bienes del prestamista. Antes de que se realicen cualquier trabajo en la propiedad, los contratistas deben verificar si realmente hay personas viviendo allí, para garantizar el cumplimiento de las normas y evitar errores costosos. Esto implica revisar el estado de los servicios públicos, buscar signos de vida como coches estacionados o céspedes bien cuidados, y a veces también hablar con los vecinos. El administrador de la propiedad paga por esta inspección, y el propietario no debe pagar por ella.

Se trata de una medida de control de riesgos para los prestamistas. La fraude relacionada con la ocupación de viviendas es un problema grave. Cuando alguien mintió sobre el hecho de que vive en una vivienda, con el fin de obtener un mejor trato en el proceso de obtención del préstamo, esto puede causar efectos negativos en toda la red de suministro de crédito. Si el estafador no cumple con sus obligaciones, el prestamista se queda con una propiedad que puede estar vacía y deteriorándose con el tiempo. Esto puede llevar a una mayor tasa de incumplimiento de obligaciones y a pérdidas financieras significativas. La industria estima que estos préstamos fraudulentos cuestan miles de millones anualmente. Por eso, estas inspecciones son tan importantes: no se trata simplemente de burocracia, sino de una forma de prevenir una epidemia de fraudes costosas.

Para un propietario que actualmente tiene una hipoteca, esta inspección casi seguramente es un error del sistema automatizado, o bien se trata de una verificación posterior a algún incumplimiento anterior. El propietario en cuestión tenía una hipoteca actual y un historial limpio durante décadas. Sin embargo, fue marcado como sospechoso. La respuesta del servicio de administración de hipotecas fue simple: “Es posible que la inspección provenga de ellos”. Esta incertidumbre indica que existe un problema en el proceso de manejo de los datos, y no una crisis personal. Esto sugiere que el sistema no actualizó adecuadamente el estado de la cuenta después de que el propietario completara sus pagos. La inspección es simplemente una respuesta mecánica a algún evento pasado, y no un indicio de problemas inminentes.

En resumen, este control se enmarca dentro de un sistema más amplio, que a menudo está defectuoso. Su objetivo es proteger los activos del prestamista. Pero cuando el proceso se automatiza y se ejecuta de manera inadecuada, puede causar estrés innecesario a los propietarios de viviendas. Si usted está en sus pagos a tiempo, considere esa inspección como un error del sistema. Verifique la identidad del inspector, pero recuerde que el verdadero problema probablemente sea el archivo obsoleto del prestamista, y no su situación financiera.

Catalizadores y lo que hay que observar: desde una visita inicial hasta una resolución definitiva.

La inspección es un catalizador. Obliga al propietario a tomar medidas, pero el camino hacia la solución depende de lo que descubra. Lo importante es pasar de la confusión al control, paso a paso.

El siguiente paso es verificar la legitimidad del inspector y documentar toda la interacción que tuvo con el propietario del vehículo. Esto no se hace solo para sentirnos tranquilos, sino también para crear un registro escrito de todo lo que ocurrió. Si el inspector fue poco claro en sus declaraciones, si utilizó un vehículo sin identificación adecuada, o si dio información contradictoria, anótelo todo. Tome una foto del vehículo y de cualquier identificación visible relacionada con él. Esta documentación es crucial si más tarde el proveedor de servicios pretende reclamar que la inspección nunca se realizó, o si el propietario necesita disputar alguna tarifa no autorizada. Como indica la guía, el objetivo es asegurar el cumplimiento de las normas y la precisión en los informes. Estás haciendo tu parte para mantener todo en regla.

Si la inspección se debió a algún problema relacionado con pagos anteriores, el propietario debe revisar el estado de su cuenta y el plan de reembolso. Es posible que el sistema siga indicando un estado incorrecto. Debe verificar si la cuenta está actualizada, si existe un plan de aplazamiento de pago o si se ha aprobado alguna opción para solucionar el problema. La evidencia muestra que ciertas condiciones, como el pago completo en los últimos 30 días, pueden provocar una actualización del estado de la cuenta. Si el propietario realmente tiene sus cuentas actualizadas, entonces tiene una base clara para presentar ante el servicio financiero: la razón para la inspección ya no existe. Debe reunir pruebas de sus pagos actuales y cualquier información relacionada con su plan de reembolso.

El riesgo principal es la falta de comunicación entre las partes involucradas. En un caso, el proveedor de servicios simplemente respondió con un encogimiento de hombros, indicando que era posible que la inspección fuera realizada por ellos mismos. Esa incertidumbre es algo muy problemático. El propietario debe contactar proactivamente al proveedor de servicios para aclarar la situación y asegurarse de que el informe de la inspección sea preciso. Se debe utilizar el número oficial del proveedor de servicios, no cualquier número proporcionado por el visitante. Se debe explicar lo que ocurrió durante la visita, solicitar el informe de la inspección y asegurarse de que dicho informe esté autorizado. Este contacto proactivo permite cerrar el ciclo de comunicación entre las partes. Así, se asegura que los registros del proveedor de servicios reflejen la verdad: que el propietario está en posesión de todos los documentos necesarios y que la propiedad está ocupada. Además, esto le da al proveedor de servicios la oportunidad de corregir cualquier error interno antes de que se convierta en un problema mayor.

En resumen, la inspección establece un plazo límite para resolver el problema. El propietario tiene la capacidad de resolver este asunto por sí mismo. Al verificar al inspector, revisar el estado de su cuenta y aclarar las cosas con el proveedor de servicios, se puede convertir ese momento de ansiedad en una solución controlada. Se trata de usar el sentido común y hacer algunas llamadas simples para aclarar todo.