La crisis habitacional mal diagnosticada: ¿Por qué centrarse en los inversores institucionales nos impide aprovechar las verdaderas oportunidades de inversión?

La crisis inmobiliaria en los Estados Unidos se ha convertido en un tema central en el discurso público, donde los inversores institucionales suelen ser presentados como los culpables. Sin embargo, esta narrativa, aunque conveniente desde un punto de vista político, es profundamente engañosa. El verdadero desafío no radica en las acciones de un grupo relativamente pequeño de compradores institucionales, sino en los fallos sistémicos en las políticas y en la mala alocación de inversiones. Para identificar las verdaderas oportunidades de inversión en el sector inmobiliario, debemos dejar de culpar a los actores institucionales y enfrentarnos a los defectos estructurales más profundos que han agotado el mercado de suministro durante décadas.

El papel excesivamente importante de los inversores institucionales

Los inversores institucionales, de hecho,…Aumentaron su participación en las transacciones inmobiliarias residenciales en los Estados Unidos.La proporción de compras de viviendas habrá aumentado del 18.5% en 2020 al 33% en el segundo trimestre de 2025. Sin embargo, este crecimiento oculta una cuestión importante: estos inversores han estado…Vendedores netos de viviendas unifamiliares existentes durante seis trimestres consecutivosRedirigiendo el capital hacia proyectos de tipo “build-to-rent” (construir para alquilar). Para el año 2025, los inversores institucionales…Solo el 1.0% se consideró como tal.De la totalidad de la cartera de viviendas unifamiliares del país, su volumen sigue estable, a pesar de las operaciones activas en el mercado. Esto sugiere que su impacto en la asequibilidad de las viviendas está sobreestimado.

Los críticos sostienen que los inversores institucionales ofrecen precios más altos que los compradores individuales, lo que reduce la cantidad de bienes en posesión de quienes los habitan.Datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios®Se revela que los inversores a pequeña escala, a menudo denominados “operadores caseros”, dominan el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares, ya que poseen el 91% de las viviendas en manos de inversores. Estos actores, y no los inversores institucionales, son los principales motores de la presión de precios a nivel local. Además, la atención que los inversores institucionales dedican a los proyectos de vivienda de bajo costo también contribuye a este fenómeno.Se añadió un inventario de alquileres muy necesario., especialmente en las áreas metropolitanas con alto crecimiento económico.

Los verdaderos culpables: Falenas políticas y una mala asignación de inversiones

Las verdaderas raíces de la crisis habitacional se encuentran en los limitaciones del lado de la oferta, que han persistido durante décadas.Según JPMorgan Asset Management.Los Estados Unidos enfrentan una escasez de viviendas que va desde 2.5 hasta 5.25 millones de unidades, debido a políticas restrictivas de uso del suelo, escasez de mano de obra y aumentos en los costos de construcción. Las leyes de zonificación y las restricciones de altura en las áreas urbanas también contribuyen a esta situación.Suprimió el desarrollo de viviendas multifamiliares y de menor tamaño.Creando así un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Por ejemplo…Más del 50% de la tierra residencial en los Estados UnidosEstá sujeto a limitaciones de densidad que impiden su densificación, una estrategia clave para abordar el problema de la asequibilidad.

Los inversores que reorientan su capital hacia proyectos de tipo “build-to-rent” (BTR)…

Ayudó a reducir la escasez de alojamientos, al mismo tiempo que se evitaba la volatilidad en los mercados inmobiliarios actuales. La mala asignación de inversiones ha agravado estos problemas. Aunque la construcción de edificios para multitudinarios ha aumentado, esto no ha resuelto los problemas existentes.Se enfoca de manera desproporcionada en las unidades con altos alquileres.Deja un vacío en el mercado de viviendas asequibles. La escasez crónica de viviendas unifamiliares se ve agravada por costos no relacionados con los préstamos hipotecarios, como los gastos de seguros y servicios públicos.Aumento adicional en la dificultad de acceder a los recursos necesarios.Estos problemas estructurales hacen que la influencia de los inversores institucionales sea insignificante. A pesar de su visibilidad, estos inversores representan una proporción muy pequeña del total de viviendas existentes.

La oportunidad de inversión en la reforma sistémica

El diagnóstico erróneo de la crisis inmobiliaria ha desviado la atención de las oportunidades de inversión más prometedoras. Abordar los problemas en el lado de la oferta, como agilizar los procesos de autorización, reformar las leyes de zonificación e incentivar la construcción de viviendas asequibles, ofrece un retorno sobre el capital mucho mayor que el uso de inversores institucionales. Por ejemplo, los proyectos de BTR, que han sido posibles gracias a la ayuda de los inversores institucionales, representan una buena opción de inversión.Solución sostenible para la escasez de alquileresA la vez que se evita la volatilidad de los mercados inmobiliarios existentes.

Además, los desafíos relacionados con los costos laborales y materiales que han dificultado la construcción no son insuperables. Las innovaciones en viviendas modulares y las alianzas entre el sector público y privado podrían generar nuevas oportunidades, especialmente en regiones donde existe una grave escasez de recursos. Los inversionistas que se centren en estas reformas sistémicas, en lugar de en las disputas políticas a corto plazo sobre quién será el comprador institucional, estarán a la vanguardia de la transformación del mercado.

Conclusión

La crisis habitacional en los Estados Unidos no es un problema relacionado con la acumulación de viviendas por parte de los inversores institucionales, sino más bien con un sistema que carece de suministro debido a la inercia política y a una distribución incorrecta del capital. Aunque los actores institucionales han desempeñado un papel menor en la remodelación del mercado de alquileres, la verdadera oportunidad de inversión radica en abordar los problemas estructurales que han limitado la oferta de viviendas durante generaciones. Quienes reconocen esto no solo evitarán los peligros derivados de culpar a quienes no tienen responsabilidad alguna, sino que también podrán aprovechar las principales oportunidades de inversión en el contexto de los desafíos más urgentes y transformadores de nuestro tiempo.