Rentas de Manhattan a un nivel récord: Síntoma de una masiva crisis de precios

Los números son imbatibles. En noviembre, los alquileres de Manhattan alcanzaron un nuevo récord, y el record es un símbolo de advertencia. La renta promedio cayó a un deslumbrante$5,686Casi un 13% más que hace un año. Lo que es aún más significativo es el valor medio; este alcanzó$4,750Eso representa un aumento anual del 13.1%, lo que significa que se trata del ritmo más rápido en casi tres años. No se trata simplemente de un aumento lento; es algo realmente rápido.

Todavía es crucial el otro lado de la ecuación. Con el índice de vacantes que cayó a apenas por encima del 2%, la competencia por los apartamentos se ha vuelto extremada. No hay suficientes unidades disponibles. Se trata de la fórmula clásica para la explosión de precios, y eso es exactamente lo que estamos viendo.

Si combinamos estos dos factores: los precios exorbitantes y la disminución de la oferta de viviendas, obtenemos una grave crisis en cuanto a la asequibilidad de las viviendas. Para la mayoría de los residentes, las condiciones ya no son sostenibles. Los aumentos de los alquileres no son algo que pueda mantenerse a largo plazo, dado que el número de trabajadores no es suficiente para acomodar a todos los residentes. No se trata de un problema temporal; se trata de una situación crónica que está llevando el costo de vida en la ciudad al límite.

El impacto real: ¿Quién paga y quién deja?

Los números presentados en el titular reflejan un aumento en los precios de la vivienda. Pero la realidad es que las personas se encuentran en una situación de gran presión y desplazamiento. Más del 45% de las familias de Manhattan sufren con los costos de alquiler; gastan más del 30% de sus ingresos en la vivienda. Esto representa un aumento en comparación con algo menos del 40% en el año 2023. Es decir, la situación empeora para la mayoría de las personas. Para una familia que gana un salario típico de ingresos medios, queda poco espacio para gastar en comestibles, transporte o ahorros. La situación es simple: cuando los costos de la vivienda consumen tanto parte de su salario, solo falta una emergencia para que caigan en la ruina financiera.

¿Quiénes están sintiéndose más sobrecargados? No son los ultra-ricos. Los datos muestran que los que ganan entre $51.000 y $200.000, los de ingresos medianos, lideran la salida de la ciudad. Eso es a lo que no tienen más remedio que pagar los incrementos de rentas que están al borde de la pobreza mientras sus salarios caen. Florida se ha convertido en el destino de elección para la mayoría de esas personas, atraída tanto por los ricos como por los de ingresos más bajos de Nueva York en proporción desproporcionada. No es una historia de "fuga de ricos", es una emigración masiva de la columna vertebral de la economía de la ciudad, de las personas que mantenían en funcionamiento las empresas y los servicios.

Sin embargo, a pesar de esta salida de personas del mercado, la demanda en Manhattan sigue siendo alta. Las contrataciones de arrendamientos aumentaron un 20% en noviembre en comparación con el año anterior. Esta demanda persistente, incluso con los alquileres en aumento y las tasas de vacantes cercanas a los niveles mínimos históricos, demuestra que el mercado sigue siendo favorable para los vendedores. Las personas que se quedan son, con frecuencia, aquellas que tienen más dinero; mientras tanto, la clase media es expulsada del mercado. Esto crea un ciclo vicioso: a medida que la clase media abandona el mercado, la ciudad pierde su base imponible y su base de consumidores, lo que debilita la economía que sostiene los altos alquileres. La columna vertebral económica de la ciudad se está desvaneciendo, reemplazada por una población más rica y un número creciente de personas que luchan por pagar los alquileres.

En definitiva, se trata de una crisis de sostenibilidad. La ciudad se está volviendo inadecuada para quienes la gestionan. Cuando la clase media se escape, se está poniendo en riesgo la salud a largo plazo de la economía de la ciudad, sus barrios y sus ingresos por impuestos. Los alquileres al más alto nivel son síntomos de un problema más profundo: un mercado inmobiliario que ya no sirve a quienes viven y trabajan aquí.

El lado de la oferta: ¿Por qué la situación se está empeorando?

El récord de altas rentas que hemos visto no solo es una historia de demanda superando la oferta. Es un resultado directo de la oferta que se esta estrechando cada mes. El factor que está impulsando la escasez de apartamentos es un declive sin fin. Durante los últimos siete meses, el número de apartamentos que se ofrecen a renta ha caído en cifras dobles entre años. En septiembre, eso significó quesólo 5,967 listas activasen el barrio. Esto reduce la oferta de opciones, lo que aumenta el riesgo de que cada unidad tenga un rival, impone una presión directa a los que buscan un alquiler y da a los inquilinos un poderoso influjo para aumentar los precios.

La respuesta de la ciudad es la "Ciudad de Sí" reformas de zonificación, un paquete de cambios dirigidos a agregar miles de nuevas unidades. El objetivo es facilitar la transformación de edificios de oficinas antiguos y la adición de viviendas en más vecindarios. Pero para el mercado actual, esto es una solución de largo plazo. El pipeline para la construcción nueva se mide en años, no meses. Si bien la política es un paso necesario, no resuelve nada el estrechamiento inmediato de un mercado en donde la cantidad de inventario ha caído durante seis meses.

Este aislamiento también está cambiando el carácter de lo que hay disponible. El mercado se está desplazando hacia apartamentos de doorman con más servicios y de mayor costo. En noviembre,La mitad superior del mercado inmobiliario, medido por las apartamentos de la doormen, incluía el 54,7 porciento de todas las contrataciones nuevas de arrendamiento.Eso es una señal clara: a medida que la oferta disminuye, las unidades más deseadas y costosas son aquellas que todavía se alquilan. Los datos muestran que este es el segmento donde más se lleva a cabo el alquiler de propiedades. Las nuevas contrataciones de alquileres en edificios con portería han aumentado en un 11.4% en comparación con el año anterior. En cambio, los alquileres en edificios sin portería han disminuido significativamente.

¡Una combinación perfecta! La reducción de la oferta de pisos en venta está impulsando un mercado de vendedores. La respuesta de la política es demasiado lenta para ser significativa ahora. Y el mercado se está adaptando al favor de las unidades más caras, que ya están cobrando precios récord. No se trata de un desequilibrio temporal; se trata de una perspectiva de escasez estructural que genera la explosión de precios. La matemática es sencilla: menos pisos, más competencia y un cambio hacia productos de alta gama es lo que genera un aumento de los arrendamientos para todos.

Catalizadores y puntos de control: ¿Qué podría romper las defensas del mercado?

Los altos precios del alquiler y la escasez de inmuebles en Manhattan representan la apertura de una potencial lucha. La trayectoria actual del mercado es insostenible, pero el curso hacia la mitigación o el deterioro depende de unos pocos puntos de vigilancia fundamentales que se desarrollen en los siguientes años.

En primer lugar, hay que considerar la reforma del plano urbano de la ciudad. Las reformas propuestas por el “Ciudad del Sí” tienen como objetivo crear miles de nuevas unidades residenciales, al facilitar la conversión de oficinas en viviendas. La promesa es real: solo con un plan para Midtown South, se podrían construir más de 9,500 viviendas. Pero el tiempo necesario para llevar a cabo estos proyectos es largo. Estos proyectos tardan años en obtener permisos, comenzar las obras y finalmente entregarse las viviendas. Por ahora, el mercado está sufriendo debido a una escasez de suministros, algo que esta política no puede solucionar en el corto plazo. La verdadera prueba llegará en dos o tres años, cuando comience la entrega de las primeras unidades residenciales resultantes de estas reformas. Si esto ocurre y si los precios en los barrios donde se construyen estas viviendas disminuyen, eso podría ser señal de que la situación se va a mejorar. Pero si los proyectos se retrasan o fallan, la situación solo empeorará.

Segundo, veo a Brooklyn. Este barrio exhibe una historia diferente, con un mercado más equilibrado e inventario más disponible. En septiembre, ofreció las más listas en años. Esto está atraído por alquileres buscando espacio y valor, un clásico que sale de la escena de Manhattan de precios de lujo y con mucha seguridad de seguridad. Si esta tendencia continúa y la tasa de vaciamiento de Brooklyn se eleva, podría actuar como un régimen de presión, atraer demanda lejos de Manhattan y causar un descenso en el alquiler. Pero si la condición de la ciudad se enmascara, ese régimen de presión se cierra y Manhattan se vuelve más aislado en su crisis de valoración.

Sin embargo, el mayor riesgo es un ciclo de declive que se refuerza a sí mismo. La crisis en términos de asequibilidad ya está empujando a las personas con ingresos medios y altos hacia la exclusión social. Las pruebas muestran que…$14 mil millones en ingresos brutos huyen a FloridaNo se trata solo de los residentes que han perdido sus hogares; también se trata de una disminución en la base imponible fiscal. Cuando los mayores contribuyentes de la ciudad se van, también se llevan consigo la mayor parte de los ingresos fiscales de la ciudad. La capacidad de la ciudad para financiar servicios como el transporte público, las escuelas y la seguridad pública depende de esa riqueza concentrada en pocas manos. Si continúa el éxodo de personas, podría socavar los servicios que hacen que la ciudad sea atractiva, lo que causaría una situación cada vez más grave. En resumen, el mercado está en una situación difícil. Los factores que podrían ayudar a solucionar la situación están lejos de ocurrir, mientras que los riesgos de un mayor flujo de personas y una mayor presión económica son inmediatos. Los años venideros mostrarán si la ciudad puede salir de esta crisis o si los alquileres récord son simplemente el comienzo de una corrección aún más profunda y dolorosa.