El plan de vivienda de Mamdani: un análisis a nivel local sobre sus implicaciones para Nueva York.

En su primer día de trabajo, el alcalde Mamdani no solo habló sobre temas relacionados con la vivienda. Se puso manos a la obra y comenzó a redactar las reglas necesarias. Para la gente común de Nueva York, los cambios inmediatos se refieren a la aplicación de las leyes y la protección de los derechos de los ciudadanos. Pero lo importante es que se establece un sistema más eficiente para encontrar un lugar donde vivir.

Los tres decretos ejecutivos firmados de inmediato fueron una señal clara. Estos decretos crearon dos nuevas unidades de trabajo: SPEED y LIFT. Estas unidades tenían como objetivo promover la construcción de más viviendas en terrenos propiedad de la ciudad. En teoría, esto suena como una solución viable. Pero en la práctica, se trata más bien de una promesa de eliminar los obstáculos burocráticos para proyectos que ya cuentan con el apoyo de la ciudad. El verdadero trabajo de convencer a los desarrolladores privados para que construyan nuevas viviendas en terrenos privados queda en manos del mercado, el cual ha demostrado ser lento en actuar.

Luego llegó el mensaje dirigido a los propietarios de las casas. A pocos días de haber asumido su cargo, el alcalde anunció que…Un acuerdo de 2.1 millones de dólares con A&E Real Estate.Se trata de reparar las violaciones en 14 edificios. No se trata simplemente de una multa; se trata de una manifestación pública de fuerza. El acuerdo incluye obligaciones para que los propietarios realicen las reparaciones necesarias, además de órdenes para detener los acosos a los inquilinos. Un inquilino de uno de esos edificios relató que estaba atrapado debido a un ascensor averiado. Esta es una forma agresiva de hacer cumplir las leyes, y señala que la nueva administración hará que los propietarios rindan cuentas por las malas condiciones en las que viven los inquilinos.

Sin embargo, la promesa más importante es aquella que afectará directamente a los arrendatarios. El alcalde prometió…Congelación de los alquileres durante cuatro años en los apartamentos que tienen una tarifa fija.Para los inquilinos que se preocupan por los aumentos exorbitantes de las cuotas de mantenimiento, eso es una gran tranquilidad. Pero el sentido común nos dice que existe un compromiso que hay que asumir. Cuando se limita lo que los propietarios pueden cobrar, también se reduce su incentivo para mantener o mejorar el edificio. Lo más importante es que esto hace que construir nuevas unidades de alquiler con tarifas establecidas sea menos rentable. Si la rentabilidad de la inversión disminuye, los desarrolladores construirán menos de estas unidades.

¿Qué significa esto en la práctica? Veremos más intervenciones por parte de las autoridades en casos de bancarrotas de los propietarios, así como más multas por el descuido en la gestión de los alquileres. Pero, en resumen, esta política de protección de inquilinos puede hacer que la vivienda sea más cara y más difícil de construir, no más barata. Al reducir la recompensa financiera por la creación de nuevas viviendas, se corre el riesgo de agravar la escasez de viviendas, lo cual aumentará los precios en todas partes. El objetivo es proteger a aquellos que ya tienen contrato de arrendamiento, pero los efectos a largo plazo podrían ser que todos los demás tengan menos opciones para conseguir una vivienda.

La prueba del sentido común: ¿Qué han hecho realmente las políticas anteriores?

Vamos a echar un vistazo a esta promesa. El alcalde electo dice que reducirá los precios. Pero la experiencia de la última década muestra algo diferente. Cuando se limita lo que los propietarios pueden cobrar, las cifras no funcionan como uno esperaría.

El paradojo es evidente. En los últimos diez años, la ciudad de Nueva York ha implementado una serie de medidas para proteger a los inquilinos, incluyendo el congelamiento de los alquileres. Sin embargo…Los alquileres medios en Manhattan han aumentado entre un 21% y un 25% desde el año 2015.Es un ascenso pronunciado, no una disminución. ¿Por qué? Porque cuando se fijan los alquileres en la mitad de los apartamentos de la ciudad, no se crean más viviendas disponibles. De esta manera, se vuelve más difícil mantener esos apartamentos en funcionamiento. Los propietarios no pueden permitirse mantener algunas unidades vacías. De hecho, aproximadamente el 5% de las unidades que han sido estabilizadas están vacías, ya que las condiciones económicas no son favorables. Esto reduce la oferta total de viviendas, lo que significa que más personas compiten por menos apartamentos.

En resumen, se trata de una situación clásica de sobreoferta y escasez de viviendas. Al detener la construcción de nuevas viviendas y alentar a las personas a no mantener las que ya existen, no se está aumentando la oferta de viviendas. En realidad, lo que se hace es reducir el número de viviendas disponibles. Las fuentes del sector inmobiliario comprenden perfectamente esta situación. Uno de ellos me dijo…Si Mamdani detiene el desarrollo, los precios aumentarán.La lógica es simple: más dinero significará que habrá menos apartamentos disponibles para la venta. Ese es el resultado lógico de reducir la oferta de viviendas, y no algo misterioso relacionado con la teoría económica.

La realidad financiera para los propietarios y constructores

El mensaje del nuevo alcalde a los propietarios de bienes raíces es claro: ustedes serán responsables de sus acciones.Un acuerdo de 2.1 millones de dólares con A&E Real Estate.Se trata de un primer paso para resolver el problema. No se trata solo de reparar los ascensores que están averiados; se trata también de una promesa pública de que la ciudad hará todo lo posible para castigar a aquellos propietarios que no cumplen con las normas de calidad. Para los propietarios, esto significa mayores costos legales y de cumplimiento de las normativas, además del riesgo real de tener que gastar dinero en reparaciones que no habían previsto. En resumen, la recompensa financiera que se obtiene al poseer propiedades se ha reducido, mientras que las sanciones por el descuido de las responsabilidades legales han aumentado.

Esto crea un efecto desanimador en el desarrollo de los negocios. En teoría, el mercado inmobiliario comercial muestra signos de vida.Aumento del número de vacantes y subidas de los alquileres.Pero si nos fijamos con más atención, vemos las grietas en los edificios. Los proyectos de alto perfil siguen estancados, debido a deficiencias en la financiación o a la falta de inquilinos. Propiedades icónicas como el Edificio Chrysler y el antiguo Hotel Roosevelt también están en estado de incertidumbre. Esto no es señal de que el mercado esté en buen estado; sino de incertidumbre. Cuando un nuevo alcalde promete detener el desarrollo, los inversores dudan. ¿Por qué invertir dinero en un proyecto cuando las reglas del juego podrían cambiar en cualquier momento?

El resultado es un mercado en estado de espera. Algunos inversores aconsejan a sus clientes que…“Agárrese bien”.Hay quienes temen que las nuevas políticas dificulten la venta o alquiler de propiedades. Otros, como los propietarios de restaurantes que planean expandirse, simplemente han decidido “dejar de tomar ninguna acción”. Según el principio de sentido común, esto es un ejemplo clásico de cómo las políticas contrarrestan el flujo de capital. Cuando el futuro no está claro y existe el riesgo de multas o congelaciones, el dinero prefiere quedarse en el banco. Para los constructores y propietarios, eso significa menos proyectos, menos mantenimiento de las propiedades existentes, y un mercado donde la realidad financiera se basa en la indecisión y el riesgo.

Conclusión de sentido común: Qué ver y qué significa.

¿Qué significa todo esto para el ciudadano común de Nueva York? Es hora de poner a prueba las promesas del alcalde y buscar señales reales en el mundo real. Las promesas del alcalde son claras, pero el resultado depende de lo que ocurra a continuación en la realidad.

En primer lugar, hay que observar los distritos. El tono agresivo del alcalde se manifestó desde el principio.Un acuerdo de 2.1 millones de dólares con A&E Real Estate.Y en la audiencia pública, un inquilino relató que se encontraba atrapado debido a un ascensor averiado. El siguiente paso será la realización de las primeras audiencias relacionadas con los abusos en materia de alquileres en los distritos. El tono y el nivel de aplicación de las leyes allí indicarán si se trata de una acción temporal o si se está dando inicio a una campaña continua contra estos abusos. Si los propietarios comienzan a ver que las multas y las sanciones se convierten en algo habitual, eso representará un golpe directo para sus ingresos. La forma más sencilla de evaluar esto es: cuando el castigo por comportamientos inadecuados aumenta, también aumenta la motivación para arreglar las cosas. Pero si estas audiencias solo sirven como palabras vacías, entonces el mensaje dirigido a los propietarios será insuficiente.

En segundo lugar, es necesario supervisar a los equipos encargados de administrar las tierras propiedad de la ciudad. Los equipos SPEED y LIFT fueron creados con el objetivo de reducir los trámites innecesarios en los proyectos que involucran tierras de la ciudad. Eso es una señal positiva para los constructores que ya cuentan con un patrocinador. Pero la pregunta más importante es si la postura del alcalde respecto al desarrollo de la ciudad se suaviza. Su promesa…Detener el desarrollo.Es un gran señal de alerta para el mercado. Si los grupos de trabajo comienzan a presionar activamente por la realización de más proyectos, eso podría indicar que se está buscando un enfoque más equilibrado. Pero si se quedan sin hacer nada o son ignorados, eso confirmaría las peores preocupaciones de los inversores y constructores.

Sin embargo, el riesgo principal es una desaceleración drástica en la construcción de nuevos edificios. En este momento, el mercado se encuentra en una situación de espera, con terrenos importantes bloqueados y los inversores manteniéndose quietos. Si las políticas del alcalde hacen que construir nuevas viviendas en terrenos privados sea menos rentable, esa pausa podría convertirse en un punto final para la construcción. Ese es el verdadero peligro. Cuando se reduce la oferta de apartamentos nuevos, no se resuelve el problema; más bien, se crea un shock en la oferta. Más dinero buscará menos apartamentos, y los precios aumentarán. Como dijo una fuente en el sector inmobiliario: “Si Mamdani detiene la construcción, los precios aumentarán”. Lo lógico es que, sin un esfuerzo paralelo por aumentar la oferta, la protección de los inquilinos no será suficiente para reducir los alquileres. Preste atención a los primeros signos de una cesación en la construcción, y verá la reacción del mercado antes de que aparezcan los titulares de los periódicos.