¿El mercado inmobiliario finalmente está dando un giro positivo?

El mercado inmobiliario presenta una contradicción clásica. Por un lado, los datos son desanimadores: las ventas de viviendas en espera cayeron al nivel más bajo desde diciembre de 2022. La caída fue del 6%, lo que representa el mayor descenso mensual desde 2022. Este declive se debe a precios elevados y a una base de compradores nerviosos. En general, una vivienda en proceso de contratación permanece en el mercado durante 60 días, lo cual es el ritmo más lento para diciembre en décadas. El precio medio de venta alcanzó un nivel récord para ese mes. Muchos compradores no pueden adquirir sus casas, ya que tienen que esperar a que otras viviendas se vendan primero.

Pero, hay algo positivo. A pesar de la reducción habitual que se observa durante el invierno, las ventas en diciembre fueron las más altas en casi tres años. Esto sugiere que la baja temporal podría estar llegando a su punto más bajo. El verdadero catalizador para ese posible rebote es la caída significativa de los tipos de interés de las hipotecas. Después de que el presidente Trump ordenara a Fannie Mae y Freddie Mac que compraran 200 mil millones de dólares en bonos hipotecarios, el tipo de interés promedio para préstamos a 30 años disminuyó.6.06%Esta semana se registró el nivel más bajo en más de tres años. Este movimiento provocó un aumento significativo en las solicitudes de préstamos hipotecarios: la demanda de compras aumentó en un 16% en una sola semana.

Entonces, ¿es esta disminución en las tasas de interés el primer indicio de una recuperación gradual? La situación actual es positiva: las bajas tasas de interés ayudan a reducir la carga mensual de los pagos. El monto medio de los pagos ha alcanzado su nivel más bajo en dos años. Esto podría finalmente motivar a algunos compradores a intervenir en el mercado. Pero el camino hacia la recuperación será lento. La asequibilidad sigue siendo un obstáculo importante, y el mercado todavía enfrenta problemas debido a la escasez de viviendas y a la cautela de los compradores. Hay signos de actividad en el mercado, pero si esto se convierte en algo permanente, depende de si las tasas de interés permanecen bajas y de si los vendedores estén dispuestos a aceptar ofertas incógnitas. Por ahora, el mercado se encuentra entre un nivel récord de baja y un aumento temporario en la actividad del mercado.

Los factores reales que influyen en la decisión de compra: Asequibilidad e inventario

La disminución de las tasas de hipotecas es una herramienta poderosa, pero solo funciona si los compradores realmente pueden permitirse comprar una casa, y si hay viviendas disponibles para la compra. Los datos sobre precios y oferta indican qué tanto este alivio se traduce en más ventas.

En primer lugar, el problema de los precios sigue existiendo. El precio medio de una vivienda en diciembre fue…$405,400El aumento fue del 0.4% en comparación con el año anterior. Se trata de un incremento significativo, y para muchos compradores, eso significa que no pueden acceder a la vivienda por motivos de precio. Incluso con tasas de interés más bajas, el pago mensual por una vivienda a ese precio sigue siendo demasiado alto. Este es el principal obstáculo para lograr una vivienda asequible; algo que ni siquiera una reducción en las tasas de interés puede resolver por sí sola.

En segundo lugar, la oferta de viviendas es limitada, pero no se puede resolver este problema de manera sencilla. A finales de diciembre, había 1.18 millones de unidades disponibles para la venta, lo cual representa una disminución significativa en comparación con noviembre. Es decir, la oferta es de solo 3.3 meses de viviendas disponibles, lo cual se considera bastante insuficiente. La baja oferta es lo que ha impedido que los precios bajen, pero también significa que los compradores tienen menos opciones. Para los compradores principiantes, esta es una gran barrera, y no una solución al problema.

El tercer factor es más prometedor. El llamado “efecto de lock-in” está desapareciendo. Se trata de un fenómeno en el que los propietarios de viviendas con tasas de hipotecas muy bajas rehúyen vender sus propiedades, ya que tendrían que asumir pagos más elevados. Los economistas señalan que esto es…Desapareciendo de forma constante.Los acontecimientos que cambian la vida de las personas motivan a más personas a hacer listas de sus propiedades para venderlas. Esto debería aumentar gradualmente el número de viviendas en venta en el año 2026. Eso es un factor clave para una recuperación más amplia.

Así que, la situación se parece a una especie de “tug of war”: por un lado, los aumentos en los precios y la escasez de inventario mantienen la demanda bajo control. Por otro lado, la disminución de las tasas de interés y el lento aumento de la oferta podrían finalmente cambiar esa situación. El reciente aumento en las ventas, que fue significativo incluso después de tener en cuenta los factores estacionales, indica que el mercado está comenzando a reaccionar. Pero para que ese impulso continúe, es necesario que la reducción de las tasas de interés se mantenga, y que la oferta de viviendas crezca más rápido que el número de compradores que pueden permitírselas. Hay un punto de partida, pero la verdadera prueba será si la mayor cantidad de viviendas disponibles logra mantener ese impulso.

El catalizador de políticas: ¿Cambiará la adquisición de los bonos por valor de 200 mil millones de dólares el panorama general?

La decisión del gobierno de comprar bonos hipotecarios es un intento directo de reducir las tasas de interés y estimular la demanda. La orden emitida por el presidente Trump el 8 de enero, para que Fannie Mae y Freddie Mac compren 200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas, tuvo efectos inmediatos. La tasa promedio de interés para préstamos a 30 años disminuyó.De 22 puntos básicos a 5.99%.Se trata de una disminución en el valor de las hipotecas, que ocurrió a principios de 2023. Ese descenso es real, y ya está ayudando a reducir la carga mensual que soportan los propietarios de viviendas.

Pero aquí está la prueba de si realmente ha atraído a nuevos clientes de entre los que no se involucraban en el proceso de compra: ¿Ha logrado así atraer a nuevos clientes? El aumento en las solicitudes de préstamos hipotecarios muestra una situación mixta. Aunque, en general, la actividad aumentó un 28.5% en una semana…Gran parte de ese aumento se debió a los aspectos relacionados con la refinanciación.La demanda de compra aumentó un 40%. La demanda de compra sí aumentó un 16%, pero ese aumento podría deberse más bien a transacciones que se retrasaron en lugar de a un cambio fundamental en la actitud de los compradores. En resumen, los bajos tipos de interés por sí solos aún no han logrado convencer a los compradores indecisos de que ingresen al mercado.

Los analistas tienen razón al señalar las limitaciones de esta medida. Este es un instrumento para lograr ciertos objetivos, pero no una solución definitiva. El problema principal para muchos compradores no es solo la tasa de interés, sino también su propia situación financiera. Incluso con una tasa del 6%, el comprador todavía necesita un pago inicial considerable y un ingreso estable para poder cumplir con los requisitos. Como señaló un experto, el mayor obstáculo para la mayoría de los compradores principiantes es ahorrar el dinero necesario para el pago inicial. La política reduce el costo del préstamo, pero no cambia la capacidad del comprador para permitirse comprar una casa.

Entonces, ¿el gasto de 200 mil millones en bonos cambia la situación? Eso representa un apoyo necesario para las tasas de interés y proporciona un impulso psicológico, lo cual es lo que ha causado el aumento en los precios de las acciones de las empresas constructoras. Pero no se trata de algo mágico. Para que el mercado pueda dar un vuelco, esa reducción de las tasas debe ser sostenida, y además, debe ir acompañada por un verdadero aumento en la oferta y una mejora en la confianza de los compradores respecto a los precios. La política es un paso importante, pero la verdadera prueba será si puede ayudar a superar los problemas más profundos relacionados con la asequibilidad y los limitaciones en la oferta, que están impidiendo que las ventas sean efectivas.

El camino a seguir: ¿Un rebote gradual o un comienzo fallido?

Los datos indican que el retorno a la normalidad será un proceso gradual y constante, no un aumento repentino. Los economistas pronostican que se tratará de un crecimiento moderado.Aumento del 14% en las ventas de viviendas para el año 2026.Eso es una clara señal de que cualquier tipo de recuperación será gradual. No se trata de un rebote desde un punto de declive; se trata más bien de un proceso de equilibrio. La situación actual indica que el mercado finalmente comenzará a moverse de nuevo, pero a un ritmo que refleja las dificultades que todavía existen.

El punto clave es si las listas de productos activos comienzan a aumentar de manera significativa en la primavera. Los datos nacionales muestran que el inventario activo ya está en aumento.Un 12.1% en comparación con el año anterior.Es una señal positiva, ya que los vendedores están mostrando mayor disposición para vender sus propiedades. Pero el mercado aún está por debajo de los niveles previos a la pandemia. La verdadera prueba vendrá en los próximos meses: si el número de propiedades disponibles aumenta más allá de los patrones estacionales, eso confirmará el cambio del mercado de vendedores a un mercado de compradores. En ese momento, veremos que más casas permanecerán en el mercado durante más tiempo, y los precios comenzarán a moderarse. Hasta entonces, el mercado seguirá en una situación de equilibrio.

Por ahora, lo más probable es que ocurra una recuperación lenta y constante. Las medidas políticas para reducir las tasas de interés están proporcionando un impulso necesario. Además, el efecto de “lock-in” está disminuyendo, lo que permite que más viviendas lleguen al mercado. Pero la asequibilidad sigue siendo un obstáculo. La falta de suministro también significa que el mercado no se volverá fácilmente accesible. En resumen, el efecto positivo de las tasas más bajas es evidente, pero se necesita más oferta para mantener este efecto. El camino hacia adelante es una subida gradual, no un sprint.