Multas de HOA: Una apuesta de 500 dólares al mes por pisos que no se instalaron.

El conflicto central aquí es un caso clásico de un nuevo comprador que está atrapado con un problema que ellos no crearon. El propietario compró un condominio después de un incendio, asumiendo que el edificio reconstruido, incluyendo sus nuevas baldosas de madera, fue conforme a las reglas. Ahora, la Asociación de Propietarios les está cobrando un multa500 dólares, cada mes.el propietario argumenta que no se dieron cuenta de la violación y que el propietario anterior debería haberlo comunicado, como lo exige la ley. Esto constituye un riesgo elevado. El propietario ahora debe pagar miles de dólares para demostrar que las alfombras cumplen con las normas sonoras, mientras que la comunidad, que no tiene ningún tipo de administración y solamente cuenta con un director, aumenta la presión.

Las multas impuestas por la HOA son un medio común de aplicación de las leyes. Generalmente, las multas comienzan en cantidades pequeñas, pero aumentan con el paso del tiempo en el caso de infracciones recurrentes.La mayoría de los cargos de la apertura de hogares comienzan en 25 dólares y aumentan a 50 dólares, y $100 y $200.Si no se resuelve este problema, una multa mensual de 500 dólares representa un aumento significativo en los costos. Esto indica que la junta directiva considera esto como una infracción grave y continua. La regla aplicable es clara: el uso de suelos de madera en los pisos superiores requiere que el nivel de transmisión acústica sea de 60 o superior. El problema radica en que los documentos relacionados con la reconstrucción original se han perdido. Por lo tanto, el HOA les obliga a contratar a un contratista para que elimine partes del suelo y realice los tests necesarios. Todos estos costos recaerán sobre el comprador.

El enfoque legal es un espada de doble filo: a pesar de que el nuevo dueño es legalmente responsable de las violaciones en virtud de los documentos de gestión, tiene una clara ruta hacia la recuperación de costos del vendedor anterior.El comprador podría recurrir contra el vendedor por no revelar la violación de los términos y condiciones estipulados en el contrato.Esto crea un riesgo: el propietario debe desembolsar dinero de antemano para luchar contra la multa, con la esperanza de que el propietario anterior (o su fallecimiento) eventualmente lo reembolsen. El riesgo es alto si el propietario anterior no puede ser contactado o es insolvente. La situación se complica aún más por la aparente falta de proceso por parte del OMA y por el plan inicial del miembro del consejo de administración de romper el piso de forma personal, un movimiento que plantea graves dudas acerca de su competencia y potencial desbordamiento.

La revisión de la realidad: ¿Podrían las reglas funcionar realmente?

Vayamos a la práctica con esta regla del ruido, que, aunque en el papel parece un estándar objetivo sólido, en la práctica a menudo se encuentra con un obstáculo. Como mencionó un miembro de la asociación de vecinos,Nadie ha logrado superar la prueba de sonido con madera dura.en su edificio, y la regla en sí es una "no continuación." Esa es una bandera roja. Si el examen es imposible de superar, la regla se convierte en un libro muerto, no una herramienta de aplicación.

Luego está el enfoque propio de la HOA. Esto genera serias preocupaciones en cuanto a seguridad y responsabilidades legales. El plan inicial de los miembros del consejo…y me tira el parque de la salaEs una pesadilla a punto de suceder. No es contratista licenciado, tampoco está asegurado. Además, está a punto de destruir la propiedad de alguien. Eso no es un simple error de juicio; se trata de una situación que representa un verdadero riesgo. Demuestra una total falta de procedimientos adecuados y una voluntad de tomar medidas extremas y poco profesionales. Cuando el método de aplicación de la ley utilizado por la junta es más peligroso que la infracción en sí, hay que preguntarse si realmente intentan resolver el problema o simplemente hacen la vida difícil a los propietarios de las propiedades.

La conclusión es que una regla necesita ser práctica para funcionar. Si es imposible pasarla, si la estructura del edificio la hace irreal y si los coercitores actúan de manera imprudente, entonces la regla no satisface el criterio de la buena fe. No es que proteja a la comunidad; sino que crea una apuesta cara y de alto riesgo para un comprador que solo quise tener un lugar donde vivir.

Resumen: ¿Quién realmente paga y qué riesgos hay?

Pasemos al dinero real y veamos el costo para el propietario. La fórmula es sencilla y brutal.Multa mensual de $500La suma de todos ellos es de $6,000 cada año. Es un gasto enorme y recurrente que no incurrimos y al que no tenemos ninguna participación. Estamos obligados a contratar a un contratista, a pagar por la remoción y las reparaciones, y después a cubrir los gastos de prueba, todo eso con nuestro dinero. El estrés de tener que hacer frente a un consejo que actúa como un espectáculo único de una persona, con amenazas de arrancar sus propias plantas, aumenta el impacto financiero. No es solo una multa; es que un comprador está retenido como rehén para un problema dejado por un propietario anterior, sin ningún tipo de administración mediadora.

Mientras tanto, el HOA está arriesgando su propia reputación y sus recursos financieros. Al adoptar un enfoque tan agresivo y sin mucha documentación, se está preparando para enfrentar demandas legales. El propietario tiene todo el derecho legal de recuperar los costos pagados al vendedor anterior, tal como lo confirman las instrucciones legales del HOA.El comprador podría percatarse de ello, y exigir indemnización al vendedor por no haberlo reveladoEso significa que las acciones de cumplimiento de la HOA podrían considerarse injustas. El propietario podría demandar a la HOA por los costos relacionados con la lucha contra la multa. Los gastos legales relacionados con esa lucha podrían superar fácilmente los 6,000 dólares en multas recaudadas. En otras palabras, la HOA corre el riesgo de pagar más en gastos legales de lo que recaude en multas. Además, esto podría causar que el propietario se sienta desplazado en la comunidad y dañar su posición en ella.

La situación es un desastre para todos. El propietario se enfrenta a un fuerte costo financiero y emocional. La asociación de propietarios corre el riesgo de una causa legal costosa y de parecerse como una entidad pendeja e incompetente. El vendedor anterior, que no denunció la violación, ahora es una fuente potencial de responsabilidad en el futuro para el propietario. La parte negativa es que este enfrentamiento es una propuesta perdedora-perdedora. La norma misma puede no ser viable, la defensa es imprudente, y los costos financieros y de reputación se están acumulando para ambas partes.

Qué ver: El camino hacia la resolución

El propietario ahora se enfrenta a una cierta decisión. El camino inmediato es luchar contra las multas en el tribunal. Tienen un caso sólido basado en la evidente ineficacia de la regla y el engaño desconsiderado del comité. El propietario puede argumentar que la regla propia de la HOG es una "no iniciativa"Porque nadie ha logrado superar la prueba de sonido con madera dura.y que la construcción del edificio probablemente haga el test innecesario. Pueden indicar el plan del miembro del comité de abrochar personalmente el piso de prueba de ineficiencia y la posibilidad de responsabilidad. Este camino legal es riesgoso y costoso, pero es la única forma de forzar a la AOG a probar su caso y potencialmente obtener las multas rechazadas.

La capacidad del HOA para ganar esta batalla depende completamente de una sola cosa: demostrar que los pisos no pasan la prueba de sonido requerida. Ese es el punto clave. La regla exige que la calificación STC sea de 60 o más, pero como las pruebas demuestran…Los requisitos del código de construcción normalmente impiden que la riega de ruido sonido sea menor a STC 50La normativa del HOA es más estricta. Para poder aplicarla, necesitan contratar a un consultor acústico calificado para realizar una prueba en el terreno. Pero esto implica un costo elevado y resultados inciertos. Si la prueba se realiza incorrectamente o si los resultados son insatisfactorios, toda la acción de aplicación de la normativa por parte del HOA podría fracasar. El propietario tiene que apostar a que el HOA se retirará antes de gastar ese dinero, o que la prueba demuestre que esa normativa no es viable.

Sea cual sea el resultado jurídico, el valor de reventa del dueño ya está en juego. Una unidad con una disputa en curso y alta en cuanto a riesgos en cuanto al suelo es un aviso que cualquier comprador debería tener en cuenta. El estigma de una multa mensual de $500 y la amenaza de una manipulación costosa y de reparación, probablemente reducirán el interés y la tarifa. Incluso si el dueño gana en la corte y recibe la multa anulada, la sombra de la disputa puede permanecer. La regla del propietario, que tiene por objeto proteger los valores de propiedad, probablemente tenga el efecto contrario mediante la creación de una situación que hace más difícil la venta de la unidad. El punto a la hora de resolver el problema será que el proceso será largo y costoso y que los costos económicos y de reputación se pagarán por ambas partes.