왜 질로우의 성장이 정체된 주택 시장보다 빠릅니까?

구매자보다 판매자가 더 많은 것이 미국 주택 시장의 특징이 되고 있습니다. 온라인 부동산 중개업체인 레드핀에 따르면, 7개월 연속으로 판매자 수가 구매자 수보다 약 50% 더 많았습니다.미국 전역에서– 약간의 간격이 있습니다.630,000명의 참가자로, 2013년에 Redfin이 데이터를 추적하기 시작한 이후 가장 많은 수치입니다.텍사스주 오스틴과 같은 지역에서는 판매자 수가 구매자 수보다 128%나 많았습니다.

헤드라인을 보면 재앙이 닥칠 것 같습니다. 판매자들이 과도하게 많다는 것은 보통 가격 하락, 자산 감소, 문제가 있는 거래를 의미합니다. 이는 주택 매매량에 의존하는 수익을 얻는 부동산 플랫폼들에게는 나쁜 소식입니다. 하지만 미국 주택 관련 서비스의 주요 플랫폼인 Zillow는 총 수익이 증가했습니다.최근 두 분기 동안 각각 18%회사의 2026년 2분기 매출은7억7200만 달러는 전년도보다 18% 증가한 수치입니다.조정된 EBITDA 마진은 23%입니다. 주식의 미래 배당수익률은 약 11에 해당합니다. 이 평가치로 보면 시장은 기업의 성장이 정체될 것으로 예상하는 것 같습니다.

역사적으로 불균형한 주택 시장과 업계보다 더 빠르게 성장하는 기업 사이의 차이점은, 판매자들이 얻는 이익이 사람들의 행동에 어떤 영향을 미치는지에 있습니다.

문제는 판매자들이 과다한 수준에 있더라도 거래가 폭증하는 것은 아닙니다. 그 중 많은 판매자들은 오늘날의 모기지 이자율보다 훨씬 낮은 상황 때문에 제외되고 있습니다. 미결제 주택 대출의 실제 이자율은…2026년 중반에 4.33%반면, 평균 30년 고정금리는 상승했습니다.거의 7%15개월 만에 최고치로 상승했는데, 이는 고유가, 중동 지역의 공급 문제, 그리고 연방정부의 적자에 대한 투자자들의 우려 때문입니다. 업계 분석가들이 인용한 연구에 따르면, 주택 소유자가 현재 시장 가격과 다른 금리 차이가 1%일 때, 매도할 가능성이 약 18% 감소합니다.현재 주택 소유자의 80%는 6% 이하의 주택담보대출을 받고 있습니다.그들은 다른 곳에서 구입할 여유가 없기 때문에 구매하지 않는 것입니다.

따라서 부동산 매물로 인한 이익은 부분적으로는 환상적인 수치에 불과합니다. 이는 정상적인 시장 상황에서는 매물을 팔 수 있었지만, 지금은 저렴한 주택담보대출을 비싼 대출로 바꿔야 하기 때문에 매물을 팔 수 없는 사람들을 포함하는 것입니다. 실제 주택 매매 수는 이러한 제약을 반영합니다. 2026년 7월의 기존 주택 매매 수는…연간 기준으로는 4.06백만 단위로, 6월에 비해 1.7% 감소했습니다.J.P. 모건은 주택 가격이…라고 예측합니다.2026년에는 안정적인 상태를 유지하겠으며, 2027년에는 3%만 증가할 예정입니다.레드핀의 표현에 따르면, 주택 시장은 변화를 겪고 있습니다.“오랫동안 천천히 재설정되는 과정.”

질로우는 판매자들이 중요하게 여기지 않는 사업 부분에서의 이익을 얻고 있기 때문에 성장하고 있습니다. 사람들이 집을 살 수 없다면, 계속해서 임대를 합니다. 첫 번째로 집을 구입하는 사람들의 비율은 감소했습니다.2025년에는 21%라는 역대 최저 수준을 기록했습니다.거의5명 중 3명의 세입자는 올해도 계속 임대를 할 계획이라고 말했습니다.약력세입자 중 37%는 임대료가 하락하더라도 구매하지 않겠다고 Zillow에 밝혔으며, 이는 45%에서 감소한 수치입니다.1년 전과는 달리, 임대를 하는 것은 많은 사람들에게 의도적인 선택이 되고 있습니다. 단순히 일시적인 방식으로만 이루어지는 것이 아닙니다.

질로우의 렌탈 부문 수익이 증가했습니다.2026년 2분기에는 31%로 2억9천만 달러에 이를 예상됩니다.일종의 추동에 의해다세대 주거용 건물 관련 수익이 42% 증가했습니다.이 플랫폼은 이제 다음을 제공합니다.76,000개의 다가구 주택이 있으며, 전년도에는 55,000개에 불과했습니다.이제 임대업이 Zillow의 전체 수익의 약 27%를 차지하고 있습니다. 이는 작년에는 약 21%에 불과했던 수치입니다. 회사는 조용히 수익 구조를 거래로부터 임대물 목록 관리와 관련된 월간 수익으로 전환하고 있습니다.

Zillow가 부동산 중개인과 대출업자로부터 수수료를 받는 ‘판매 서비스’ 부문은 오직2분기에는 14%로 증가했으며, 주거용 광고 비중은 단지 7%만 증가했습니다.이 부분은 판매자에게서 얻는 이익과 거래량이 가장 낮은 부분입니다. 또한, 2020년부터 2021년까지 짐로우가 가장 많은 이익을 얻은 부분이기도 합니다. 주택 가격이 정체되거나 약간 상승하는 업계 상황에서 7%의 성장률을 기록한 것은, 주택 거래가 줄어들 때 예상될 수 있는 현상입니다.

두 번째 성장 동력은 짐로우의 주택담보대출 사업입니다. 주택담보대출 거래 수익이 크게 증가했습니다.75%가 8,400만 달러에 달하며, 구매-대출 규모는 95% 증가하여 22억 달러에 이른다.이러한 성장은 일종의 역설적인 현상입니다. 일반적으로 주택담보대출 금리가 높아지면 구매 활동이 줄어드는 경향이 있습니다. 하지만 Zillow는 더 작다는 시장에서도 더 많은 비율을 차지하고 있습니다. 왜냐하면 Zillow가 제공하는 대출 상품은 금리 인하로 인해 건설업자들에게 이익이 되기 때문입니다. 건설업자는 구매자의 이자율을 낮추는 방식으로 그에게 보조금을 제공합니다. 2분기에 구매용 대출 건수는 95% 증가했습니다.산업 전반의 구매 주문량은 변동이 없거나 감소하고 있습니다..

이러한 성장은 어떤 경우에도 희생을 동반하지 않습니다. Zillow의 총판매이익은 감소했습니다.2퍼센트 포인트 증가하여 73%가 되었다.2분기에, 조정된 EBITDA 마진이 감소했습니다.24%에서 23%로 감소렌탈 및 모기지 부문은 성장 속도가 빠르지만, 매출 1달러당 수익성은 판매 광고 부문보다 낮습니다. 경영진은 새로운 부문에서 시장 점유율을 얻기 위해 이익률을 희생하는 상황입니다. 운영 현금흐름은 급격히 감소했습니다.1,100만 달러… 작년에는 8,700만 달러였음.회사가 그렇게 하는 동안에도2억 달러를 주식 환매에 사용함– 조정된 자유 현금 흐름이 두 배 이상 증가한 수준입니다.분기별로 960만 달러..

앞의 내용은 실제 문제를 제시합니다. Zillow의 3분기 수익 전망은…745백만 달러에서 760백만 달러로 떨어졌으며, 이는 분석가들의 평균 예상치인 약 772백만 달러보다 낮은 수준입니다.경영진은 교통량 감소와 주요 지표들이 하반기 성장이 둔화될 것임을 시사한다고 말했습니다. 월간 고유 사용자 수는 감소했습니다.연간 2% 감소하여 2억 3,900만 명으로, 분기별 방문자 수는 25억 명으로 2% 감소했습니다.이 회사는 감소하는 시청자 수에도 불구하고 수익을 늘리고 있습니다. 이는 사용자당 수익이 증가했음을 의미하지만, 동시에 자원의 여유가 줄어들고 있다는 신호이기도 합니다.

물론, Zillow는 미국에서 주택 정보를 얻기 위한 가장 중요한 플랫폼으로 남아 있습니다. 이는 대형 시장 내에서 유일하게 그러한 역할을 하는 기업입니다.지난 7분기 동안 부동산 시장 내 고객층을 확대했습니다.Comscore의 데이터에 따르면, 규모가 클수록 지속 가능성이 높아집니다. 가시성을 필요로 하는 에이전트와 부동산 관리자들은 그 비용을 지불해야 합니다. 문제는 18%의 수익 성장이 임대 시장의 호조세가 약화되고 주택 시장이 정상화되면 지속될 수 있는지 여부입니다.

의회는 7월에 21세기 주택 건설법을 통과시켰으며, 많은 내용이 포함되어 있습니다.건설 활동을 원활하게 만들기 위한 40가지 공급 측 조치들대규모 기관 투자자들이 단독주택을 구매하는 것을 제한한다. 이 법률은 즉시 효력이 발생한다.2027년 1월 7일만약 공급을 늘리고 점차 가격을 낮추는 데 성공한다면, 더 많은 세입자들이 구매자 시장에 다시 들어올 수 있을 것입니다. 그러면 Zillow의 ‘For Sale’ 부문이 강화될 것이지만, 세입자 수가 줄어들면 임대업이 침체될 수도 있습니다. 이는 몇 달 안에 가격이 내려가는 것이 아니라, 몇 년에 걸쳐 접근성이 개선될 것이라는 투자입니다.

질로우는 현재 구조적으로 고정된 주택 시장에서 수익을 얻고 있습니다. 사람들은 집을 살 수 없기 때문에 임대를 합니다. 회사의 수익 구조도 이러한 현실을 반영하고 있습니다. 투자 여부는 이런 상황이 다년간 지속되는 변화인지, 아니면 새로운 균형 상태인지에 달려 있습니다. 만약 주택담보대출 금리가 2026년과 2027년까지 대부분의 전문가들이 예상하는 6%대에서 유지된다면, 임대 시장은 계속 성장할 것입니다. 하지만 금리가 6%보다 현저히 낮아진다면…현재 550만 명의 구매자들이 고민 중입니다.업계 용어로 말하자면, 다시 돌아올 수도 있고, 질로우의 성장률은 다른 방향으로 나아갈 수도 있습니다.

앞선 P/E 비율이 11이라는 것은 약간의 둔화를 나타냅니다. 이는 회사가 붕괴될 것이라는 예측도 아니며, 18%의 수익 성장률이 계속 유지될 것이라고 가정하지도 않습니다. 이러한 평가 방식은 시장이 내린 최선의 추측을 반영합니다. 즉, Zillow는 주택 매매 주기에만 의존하는 방식을 벗어나 다양한 사업을 확장해왔지만, 가장 빠르게 성장하는 부분들은 마진이 낮고 수요도 불확실하다는 것입니다. 증거도 이를 뒷받침합니다. 남은 문제는 Redfin이 말하는 주택 시장의 재설계가 충분히 길어서 이러한 전환을 보상할 수 있는지, 아니면 Zillow가 임대업 확장을 일시적인 상황에 맞춘 것인지 여부입니다.