WNC의 6,630만 달러 규모의 캘리포니아 기금: 구매할 수 없는 저렴한 주택 임대료

660만 달러 규모의 펀드가 민간 기업에 의해 조성된다는 소식은 기관 투자자들에게만 해당되는 이야기일 뿐, 퇴직 수입을 얻으려는 사람들에게는 그렇지 않습니다. 하지만 1971년부터 저렴한 주택을 지원해온 캘리포니아주 어바인에 위치한 회사인 WNC & Associates가 이를 발표했을 때…23번째 연속 캘리포니아 기금그것은 수익 투자자가 매일 사용하는 개념을 조용히 보여주고 있습니다. 즉, 현금으로 받을 수 있는 수익과 종이상의 ‘수익’ 사이의 차이입니다.

WNC의 새로운 기금인 CA23은…660만 3천 달러를 사용하여 로스앤젤레스, 샌베니토, 샌디에고 카운티에 걸쳐 총 650개의 아파트를 갖춘 6개의 신규 건축 프로젝트를 진행합니다.그 모든 것들은…4%의 저소득 주택 세제 혜택을 통해 자금을 조달함마지막으로, WNC는…55년의 경영 경험과 41개의 캘리포니아 기금그 구간을 통틀어서요. 단지 마지막 23개의 연속된 것들만으로도 충분합니다.약 15억 달러.

먼저 이해해야 할 것은 WNC가 무엇이 아닌지입니다. 그것은 구매할 수 있는 주식이 아닙니다. 이 회사는…사적 소유그리고 이러한 자금들은 은행, 보험회사 등 다른 기관에 판매됩니다. 소비자 계좌에는 판매되지 않습니다. 따라서 이 정보의 가치는 주식 시세를 확인하는 대상이 아닙니다. 이는 어떤 수입원이 어떻게 발생하는지 알아보고, 그 수입원이 지속 가능한지 확인할 수 있는 기회입니다. 왜냐하면 그것은 당신이 어떤 수입원과 관련하여 사용하는 기술과 같기 때문입니다.

“수입”이 실제로 어디서 나오는가

1986년에 만들어진 LIHTC 프로그램은 저렴한 임대주택을 건설하거나 재건하는 데 대한 연방세 인센티브 제도입니다. 특정 프로젝트는 비용과 관련된 세금 공제를 받으며, 투자자들은 그 세금 공제를 자신들의 연방세 납부금에서 차감할 수 있습니다.10년 이상이는 납부해야 할 세금을 반으로 줄이는 것일 뿐입니다. 현금 지급이 아니며, 배당금도 아닙니다.

중요한 것은 바로 이 메커니즘입니다. 개발자는 건물을 짓기 위해 자본이 필요하지만, 합리적인 임대료 수준에서는 이익을 얻을 여지가 거의 없기 때문에 일반 투자자들을 유치할 수 없습니다. 따라서 개발자는…세금 혜택을 저가에 기관들에게 판매한다.한 번의 거래를 통해, 개발자는 건설을 위해 저렴한 지분을 얻고, 기관은 세금 절감 효과를 얻어 세금 부담이 줄어듭니다.4% 크레딧 버전CA23에 자금을 제공하는 이 방식은 일반적으로 세금 면제 채권 발행과 함께 사용되며, 더 큰 규모의 경우는…9% “경쟁적” 신용상태 할당 과정을 거칩니다.

그래서 구매자는 개인이 아니라 기관입니다. 은행은 이러한 세금 공제 혜택을 활용하여 큰 세금 부담을 해결할 수 있으며, 많은 경우에서 지역사회에 재투자해야 하는 의무도 동시에 충족시킬 수 있습니다. 반면 개인은 그러한 세금 공제 혜택을 효과적으로 활용할 수 없기 때문에, 판매가 시작되기도 전에 소매 투자자들에게는 기회가 없습니다.

왜 수입이 지속될까?

투자할 수 없는 사람에게는, 중요한 질문은 이것입니다: 왜 이 사업체가 계속해서 자금을 조달하는 것일까? 그리고 그로 인해 주거 수입의 안정성에 대해 무엇을 알 수 있을까? WNC는 보고합니다.평균 내부수익률은 약 13%입니다.기관별 세금 지원 기금을 통해, 충분한 규모를 갖추고 있어서 어려움들을 극복할 수 있습니다.49개 주에 걸쳐 1,800개 이상의 자산에 총 221억 달러의 자산이 있으며, 이 자산들은 100만 명 이상의 주민들이 거주하는 곳들입니다..

내구성은 두 가지 요소에 의해 결정됩니다. 이 두 가지 요소는 주택 관련 수익 포트폴리오에 있어서 매우 중요합니다. 첫째, 수요는 구조적인 것입니다. 캘리포니아는 노동자들이 감당할 수 있는 가격으로 충분한 주택을 건설할 수 없습니다. 따라서 정부가 지원하는 보조금이 있으면 기존 주택도 유지될 수 있습니다. 둘째, 세금 감면 혜택은 위험이 따릅니다. 그러므로 그 혜택을 받지 않더라도 이해하는 것이 좋습니다. 부동산은 반드시…30년 동안 합리적인 가격으로 유지됩니다.그리고 그동안에처음 15년간의 납부 기간 동안, IRS는 세액 공제를 다시 받을 수 있습니다.만약 소유자가 규칙을 위반한다면—예를 들어 임대료를 너무 높게 책정하거나, 잘못된 수익 구조를 제공하는 경우 등입니다. WNC는 이러한 리스크를 여러 펀드에 분산시켜서, 단일 세입자나 자산이 포트폴리오를 해치는 것을 방지합니다. 그들의 세금 인센티브 관련 사업에 따르면…단 하나의 투자자가 조달된 자본금의 10% 이상을 제공하지 않습니다.그리고 그건…고객의 89%가 다시 방문합니다.다른 펀드를 위한 것입니다.

또한 정책적 장점도 있습니다. 7월에는 양당이 함께…21세기 주택 건설법이 법률화되었습니다.수십 년 만에 처음 있는 포괄적인 주택 지원 정책입니다. 세부 사항에 대해 어떻게 생각하든, 이는 워싱턴이 저렴한 주택 공급을 위한 자금 조달 시스템을 계속 유지하려는 의도를 보여줍니다. 이는 수익을 감소시키는 환경과는 정반대인 것입니다.

수입 투자자가 이로부터 얻는 것은 무엇인가요?

한 발 물러나서 생각해보면, 이 문제는 간단합니다. 이 기금은 사용할 현금을 제공하는 것이 아니라, 기관에 세금 감면을 제공함으로써 가족들에게 집을 제공하는 것입니다. 둘 다 “소득”이지만, 서로를 대체할 수 없습니다. 투자자들은 이 둘을 혼동하면 손해를 입게 됩니다. 어떤 상품이 수익률을 보도할 때마다 항상 묻는 질문은 바로 이것입니다: 그 수익금이 실제로 얻을 수 있는 것인지, 아니면 특정 조건 하에서만 존재하는 가치인지?

만약 자신이 운용하는 포트폴리오에 저렴한 주거 공간을 포함시키고 싶다면, 사용할 수 없는 세금 혜택을 추구해서는 안 됩니다. 그러니 그 부동산을 소유하고 있는 회사나 펀드를 구입해야 합니다. 그리고 받은 임대료를 현금으로 지급받는 방식으로 투자해야 합니다. 즉, 수익이 자신의 계좌로 들어오는 REIT나 수익형 펀드를 활용하는 것입니다. 그러면 수익금을 받기 전에 그 펀드의 보험 범위, 레버리지 수준, 자산의 품질 등을 확인할 수 있습니다. 결국, 보도자료가 아니라 그 결정이 당신이 돈을 벌 가능성을 결정합니다.

헤드라인의 진정한 가치는 그 역사적인 의미에 있습니다. WNC는 55년 동안 이 자산 클래스를 위해 자금을 모아왔습니다. 그 이유는 그 수익이 실제로 존재하며, 계약에 의해 규제되고, 수십 년간 지속된 프로그램에 의해 뒷받침되기 때문입니다. 이것은 강력한 수익원입니다. 그리고 바로 그런 수익원을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 그래야만 여러분에게 판매되는 것의 출처가 과연 같은 곳에서 오는지 알 수 있기 때문입니다.