영국의 주택 가격이 2023년 이후 처음으로 하락했습니다. 이 사실을 발표한 대출 기관은 곧 다른 대출 기관들을 뒤따를 것 같습니다.

이 소식을 발표한 회사는 바로 뉴스입니다. 영국의 주택 가격은 방금 다시 상승했습니다.2023년 11월 이후 처음으로 감소한 기록입니다. 전년 대비 0.4% 하락했습니다.하지만 이 수치는 중립적인 통계 전문가에 의해 발표된 것이 아닙니다. 이 수치는 영국에서 가장 큰 주택담보대출 기관인 로이즈사에서 제공한 것입니다. 그리고 이 지수는 그 회사의 자료를 바탕으로 만들어진 것입니다.로이즈가 자체적으로 수집한 모기지 거래 데이터는 S&P 다우존스와 협력하여 공개된 것입니다.영국 주택 시장에 있어서 “충격”과 같은 상황을 예고하는 대출 기관은, 바로 그 문제에 가장 많은 직접적인 지분을 가진 회사입니다.

이러한 순서가 영국의 은행인 로이즈(NYSE: LYG)를 보유하는 투자자나 국제 펀드에 있어서는 매우 중요합니다. 또한 “영국 주택 가격이 하락했다”는 소식을 듣고 자신들의 시장도 곧 위기에 처할 것이라고 걱정하는 사람들에게도 중요합니다. 오늘 발표된 내용을 정확하게 해석하면, 헤드라인보다 훨씬 더 안심이 됩니다. 이는 영국 주택 시장에 영향을 미치는 전 세계적인 충격일 뿐이며, 영국에서 미국으로 전파되는 전염병이 아니며, 현재로서는 붕괴가 일어나지 않고 있습니다. 실제 원인이 악화되지 않는 한, 이러한 상황은 곧 끝날 것입니다.

노출된 노드는 메신저입니다.

서브세터 히트맵이 아닌, 가장자리부터 시작하세요. 현재 영국의 일반적인 주택의 가격은…£298,468; 8월에는 0.1% 하락한 상황에서 또다시 0.2% 하락했습니다.그리고 연간 수치는 거의 3년 만에 처음으로 음수가 되었습니다. 이는 로이즈가 의존하는 새로운 대출량과 주택담보대출 규모에 직접적인 타격을 주는 상황입니다. 영국 은행의 자료에 따르면…주택 구매에 대한 승인 건수는 7월에 2024년 초 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다.– 그 내용은 동일합니다. 담보대출이 줄어들면 새로운 대출도 줄어들고, 결국 은행의 순이자수익도 감소하게 됩니다.

이곳에 있는 것은 간과된 부분입니다. 로이즈는 이러한 추세를 관찰하는 회사가 아닙니다. 로이즈는 가장 큰 은행 중 하나입니다. 설계상으로 보면, 영국의 대형 은행들 중에서 가장 수익에 민감한 은행입니다. 약 절반의 수익은 여전히 이자 수익에서 나옵니다. 그리고 주택은 로이즈의 핵심 자산 분야입니다. 따라서 가격이 안정적이거나 하락하는 현상은 로이즈의 수익에 미치는 영향이 느린 것이며, 단순히 보고되는 데이터에 불과합니다.

실제로 가격을 움직인 요소는 무엇인가요?

누군가 영국의 기본적인 상황을 비난하기 전에, 왜 가격이 변했는지 먼저 생각해보세요. 그 이유는 미국과 세계적으로 발생하는 충격 때문입니다. 미국-이란 분쟁으로 인해 석유와 인플레이션에 대한 기대가 높아지면서 세계 채권 시장이 혼란스러워졌고, 그로 인해 영국의 모기지 금리도 상승했습니다.영국 스왑 금리가 3년 만에 최고치에 도달함, 그리고2년짜리 고정 모기지 금리는 7월의 4.8%에서 8월에는 거의 5%로 상승했습니다.더 높은 차입 비용으로 인해 구매자의 힘이 약해졌습니다.

이것이 미국 독자를 위한 중요한 차이점입니다. 이는 일반적인 충격 요인으로, 세계적으로 금리가 상승하면 영국의 주택담보대출 비용도 증가하고, 미국의 금리에 민감한 자산들도 동시에 영향을 받습니다. 이는 전염병과는 다릅니다. 전염병의 경우, 영국 한 시장에서 문제가 발생했을 때 다른 지역의 현금 흐름이나 자금 조달에 미치는 영향이 있을 것입니다. 런던의 부동산 기업들이 미국의 주택 시장에 영향을 미치는 것은 아닙니다. 만약 미국의 주택 관련 기업을 소유하고 있다면, 주의해야 할 점은 공통된 원인 때문이며, 영국의 문제가 대서양을 넘어 다른 지역에도 영향을 미치는 것은 아닙니다.

두 개의 가장 큰 대출 기관들이 의견이 다릅니다. 그게 바로 정보입니다.

이것은 약간의 감속과 충돌을 구분하는 증거입니다. 그리고 이 증거는 눈에 띄게 존재합니다. 로이즈의 지수에 따르면, 8월에 가격은 전년 동기 대비 0.4% 하락했습니다. 영국의 또 다른 거대한 주택담보대출 기관인 NATIONAL도 같은 사실을 보고했습니다.같은 달에 1.6%의 연간 성장률두 가지 상반된 지표가 있습니다. 둘 다 각 대출자 자신의 승인 데이터를 기반으로 만들어졌으며, 두 지표는 2퍼센트 포인트나 차이가 있고, 그 sign도 반대입니다.

이것은 오류가 아닙니다. 단지 샘플링의 차이일 뿐이며, 이로 인해 특정 지표에 따른 “하락” 보도를 신뢰할 수 없게 됩니다. 두 가지 모두가 동의하는 점은 바로 방향입니다. 성장이 둔화되고 있으며, 전국 평균은 시장의 극심한 분열을 보이고 있습니다.북아일랜드는 연간 6.9% 상승하여 새로운 기록을 세웠습니다. 스코틀랜드는 3.5% 상승했으며, 웨일스는 0.6% 상승했습니다.부드러운 성질은 영국 남부 지역에 집중되어 있으며, 그곳에서는 경제적 제약이 이미 심각한 수준이었습니다. 0.4%의 전국적인 감소는 각 지역별로 나타나는 상황들을 합산한 평균치일 뿐이며, “첫 해의 감소”라는 표현이 의미하는那样의 보편적이고 동시적인 감소는 아닙니다.

세 번의 착륙, 세 개의 시계

두 번째 움직임은 행동이 변할 때 시작되며, 가격이 변하는 순간이 아닙니다.

• 첫 번째 착륙 (이미 보여집니다):대출 및 모기지 관련 규모와 승인 건수, 그리고 은행의 순이자 수익도 포함됩니다. 로이즈는 현재 이러한 목표를 달성하고 있습니다.
• 두 번째 착륙 (향후 6–18개월 내):영국의 주택 건설업체들의 미래 판매 및 생산 목표입니다. 만약 승인률이 2024년 초 이후로 가장 낮은 수준으로 유지된다면, 건설 부문의 수요는 가계 자산의 수요보다 먼저 둔화될 것입니다. 이러한 종목들은 모기지 금리 상승 상황에서도 이익이 빠르게 개선되는 경우가 많습니다.
• 세 번째 착륙 (가장 느리고 불확실함):영국의 가정용 소비 지출입니다. 주택 가치가 하락하거나 정체되면, 주택 소유자가 대출을 받고 지출할 수 있는 “주택-자산 효과”가 사라집니다. 이는 영국의 소매업체와 파운드화, 그리고 영국 시장에서의 수익에 영향을 미칩니다. 하지만 이런 변화는 실제로 두 가지 요소가 나타난 후에야 일어나게 됩니다. 즉, 내일 주식거래가 시작될 때까지는 아무런 변화도 없을 것입니다.

앰프와 방화벽

각 채널 옆에는 레버와 브레이크가 있습니다. 앰프ल라이저는 레버와 민감도를 결합한 것입니다. 로이즈의 모델은 주택담보대출이 많아서, 담보대출 금리와 자금 조달 비용 사이의 간격이 좁습니다. 또한 영국의 차입자들은 금리가 낮을 때 기록적인 가격의 부채를 지었습니다. 브레이크는 구조적인 요소입니다. 영국의 대부분의 주택담보대출은 장기적인 고정금리 대출이므로, 기존 차입자들은 금리 변동을 느끼는 데 몇 년이 걸립니다. 임금 성장은 안정적이고, 고용 상황도 예상보다 더 좋았습니다. 판매자들은 “긴장한” 상태에 있으며, 쉽게 팔고 싶어하지 않습니다.너무 낮다고 느끼는 제안들은 받아들이지 않는다.– 할인된 가격에 제품을 방출하는 것이 아니라. 강제 판매가 일어나지 않는다는 점이 진정한 경기 침체를 위한 필수 조건입니다.

그 방화벽이 바로 경제학자들이 ‘평탄한 상황’을 예상하는 이유입니다. 즉, 가격은 하락하지 않을 것입니다. 캐피털 에코노미스는 영국의 가격이…2026년 내내 거의 평평한 상태입니다.이러한 충격으로 인한 손실이, 그렇지 않다면 얻을 수 있었던 적당한 임금 증가 효과를 상쇄한다.

독자의 이익이 실제로 어디에 있는지

미국의 소매 투자자에게는 이러한 위험은 비교적 작고, 대부분 선택적인 것입니다. 만약 로이즈(LYG)와 같은 영국의 은행이나 국제 금융 지수를 보유하고 있다면, 영국 주택담보대출은 수익에 실질적인 영향을 미치는 요소가 됩니다. 이러한 상황은 한두 분기 후에 순이자수에서 나타나는 지연된 악재가 됩니다. 영국 주택건설업체들에게는 앞으로의 판매량이 중요한 문제입니다. 만약 “침착한” 판매자들이 계속해서 판매량을 줄인다면, 그 다음 단계로 문제가 확산될 것입니다.

다른 모든 경우에 있어서 유용한 교훈은, 가격 데이터를 어떻게 해석하는지에 대한 것입니다. 두 개의 권위 있는 대출 기관이 같은 국가 시장에 대해 같은 달에 반대되는 추세를 보였습니다. 영국 주택 가격이 현재 하락하고 있다는 주장은 단일 지수에만 의존하고 있으며, 지역별 차이를 무시하고 있고, 또 가장 가까운 경쟁자와도 모순됩니다. 긴축 통화 정책에 대한 불신을 버리고, 진짜 신호는 명확한 원인이 있는 속도 저하입니다. 즉, 전쟁 때문에 현금이 더 비싸진 것이 아니라, 그냥 현금이 더 비싸진 것입니다.

이 연쇄적 현상은 전 세계적인 수익이 계속 상승하고, 원유 가격이 오르며, 영국의 모기지 금리가 5%를 넘어가고, 승인된 대출건수가 다시 2~3개월 동안 감소하지 않는다면만 지속될 것입니다. 만약 채권 시장의 혼란이 줄어들고 잉글랜드 은행이 금리 인하를 재개한다면 이 연쇄적 현상은 멈춥니다. 왜냐하면 그럴 경우 로이즈의 임금 및 고용 관련 규제들이 나머지를 감당하기 때문입니다. 현재로서는 다음으로 중요한 것은 국제 부동산 시장의 상황이 아니라, 영국의 스왑 금리가 다음 주에 어떻게 될지입니다.