UDR의 배당금은 깨진 것이 아니에요 – 여러분이 측정하는 방법이 잘못됐습니다.

일상적인 공지가 있었는데, 그 내용은 UDR이라는 대형 아파트 REIT가 몇몇 투자자 회의에 참석할 예정이라는 것이었습니다. 단독으로 보면 이는 단지 일정에 관한 정보일 뿐, 새로운 소식은 아닙니다. 하지만 이는 해당 회사의 실제 상황을 확인할 좋은 기회입니다. 왜냐하면 공지문에서 전달되는 정보와 현금 흐름에서 나타나는 정보는 서로 다른 방향을 가리키기 때문입니다.

지난 한 달 동안 주가는 약 5% 하락했습니다. 또한 52주 범위의 낮은 구간에 위치해 있습니다. 데이터 서비스 분야의 실적도 100% 이상의 배당수익률을 보여줍니다. 겉보기에는 문제가 있는 배당금처럼 보일 수 있지만, 사실 그렇지 않습니다. 문제는 지표 자체이지 회사 자체가 아닙니다.

REIT의 배당금을, REIT가 그 배당금을 얻는 방식대로 측정해 보세요.

일반 기업들은 순이익에서 배당금을 지급합니다. 따라서 배당율이 100%를 초과하면 이는 경고 신호입니다. UDR와 같은 아파트 REIT는 다릅니다. 그들의 수익에는 건물에 대한 큰 비금전 감가상각비가 포함됩니다. 실제로는 건물의 가치가 오랫동안 유지되기 때문에, 일반적으로 인정되는 회계 원칙에 따르면 순이익은 실제로 건물이 가져오는 수익을 과소평가하는 것입니다. 그래서 REIT 및 그를 투자하는 투자자들은 운영수입, 즉 FFO를 기준으로 배당금을 평가합니다. 이렇게 하면 감가상각비도 반영될 수 있습니다.

UDR의 조정된 FFO는 2026년에 주당 약 2.53달러가 될 것으로 예상되며, 현재의 분기별 배당금은1.74달러/년각각을 나누면 약 69%의 배당금이 나옵니다. 이는 충분한 수익을 가져다주는 배당금으로, 아무것도 남지 않는 정도가 아닙니다. 그리고 그 수치는 변하지 않습니다. 7월에는 리스 서비스를 통해…회사는 전체 연도 실적 목표를 상향 조정했습니다.그리고 매달 지급이 시작될 것이라고 말했습니다. 9월에 지급되는 돈도 그 중 하나일 것입니다.217번째 연속 지급또한 자사의 주식을 다시 매입하고 있습니다.2025년 9월 이후로 약 4억 1천8백만 달러의 가치가 있습니다..

주식 아래에 있는 순환 구조

공급 상황을 보면, 이는 행운의 4분의 1 이상에 해당합니다. 다세대주택 분야는 지난 몇 년 동안 이러한 상황을 견뎌왔습니다.1980년대 이후 최대 규모의 신규 아파트 건설 프로젝트특히 선벨트 지역에서는 개발업자들이 시장이 필요로 하는 것보다 훨씬 많은 주택을 공급했기 때문에 임대료가 하락했습니다. UDR도 마찬가지였습니다. 동남부와 남서부 지역에서도 마찬가지였죠.동일 사업부의 수익은 전년 동기 대비 약 1% 감소했습니다.봄에.

그 파도는 이제 지나가고 있습니다. 올해의 새로운 배송량은 예상됩니다.300만 단위의 약 3분의 1에 해당하며, 2024년의 최고치의 절반 정도입니다.그리고 건설 작업이 시작된다는 것도 무산되고 말았습니다. 이로 인해 2027년 이후에는 공급량이 더욱 제한될 것입니다. 임대료가 회복된다 하더라도 아파트를 빠르게 건설할 수는 없으므로, 건설 작업은 일정에 따라 진행됩니다. 이것이 몇 년 후에 임대료가 더욱 증가하는 원인입니다.

왜 가격 하락이 주된 이야기가 되지 않는가

이곳에서 ‘수입 우선’ 원칙이 효과를 발휘합니다. UDR가 그렇습니다.약 58억 달러의 부채이며, 가중평균 이자율은 약 3.4%입니다.– 대부분이 잠겨 있어요 – 그리고 그…고정비 보장은 약 5배 정도입니다.배당금의 안전성은 그 뒤에 있는 현금의 양에 달려 있습니다. 현재로서는 그 현금이 문제가 되지 않습니다. 임대료 수입이 충분하고, 배당금도 충분하며, 레버리지는 관리 가능한 수준입니다.

그것은 모든 걱정을 없애는 것이 아닙니다. 오늘날 임대료 상승률은 낮습니다. UDR의 동일 매장에서의 수익도 단 한 자릿수의 낮은 수준에 불과하며, 선벨트 지역의 일부에서는 손실이 발생했습니다. 배당금 인상도…수준은 1.2%“성장에 따른 보상”이라는 명목의 것입니다. 35달러의 주식에 대해 1.74달러의 배당금이 나온다면, 그건 괜찮은 수준이며, 부자가 되는 방법은 아닙니다. 이는 배당금이 해야 할 역할을 하는 것입니다. 즉, 지속적인 현금 흐름으로 생활비를 충당하게 되므로, 불안정한 시장에서 아파트를 팔아야 하는 상황을 피할 수 있습니다.

실용적인 관점에서 보면, 가격이 낮고 수익률이 높아서 UDR를 포기하고 싶다면, 아파트 소유자처럼 그 수익을 측정해보세요. 수입 구조는 괜찮습니다. 하지만 이는 단순히 회의에 참석하는 것과 같은 일상적인 일일 뿐입니다. 하지만 실제로 4.8% 이상의 수익률을 얻을 수 있다면, 그 수익을 유지하거나 증가시키는 것이 좋습니다. 또한 임대료 상승과 공급량 감소도 주목해야 할 요소입니다. 그리고 한 개의 아파트 REIT는 별개의 퇴직 계획이 아닙니다. 그것은 다양한 수입원 중 하나일 뿐이며, 계속 성장하는 임대료 수입이 한 가지 역할을 하며, 다른 모든 역할을 해야 하는 것은 아닙니다.