왜 트리텍스 빅박스는 주가가 회사의 가치보다 낮은 상태에서 새로운 주식을 판매하는 걸까?

8월 초, 트리탁스 빅박스 REIT는 46억 파운드 규모의 런던 상장 주택임대업체로서, 현재 데이터 센터 개발사로 전환하려는 회사입니다. 이 회사는 각 주식에 164펜스의 가격으로 약 2억 1,300만 주를 판매하여 자금을 조달했습니다.3억 5천만 파운드약 4억7천만 달러보다 약간 낮은 수준입니다. 그 부분은 평범한 일입니다. 이상한 점은 헤드라인에 숨겨져 있는데, 그 내용은 전혀 의미가 없습니다: “주식 발행”.

이게 이상한 점입니다. 6월 말에 트리탁스는 순자산 가치를 보고했습니다.주당 185.9펜스즉, 그 건물들의 가치에서 부채를 빼고, 발행된 주식 수로 나눈 값입니다. 이는 영국의 REIT들이 자산가치를 측정하는 방식과 같습니다. 새로운 투자자들은 185.9펜스의 자산가치를 가진 주식을 164펜스에 구입했습니다. 즉, 1파운드 상당의 부동산을 88펜스에 구입한 셈입니다.순자산 가치에 11.8% 할인이는 재무제표에 표시된 금액보다 낮은 가격으로 새로운 주식을 매입할 때 얻게 되는 것입니다.

그것은 중요합니다. 왜냐하면 부동산 투자에 관한 가장 오래된 규칙 중 하나는, 자산 가치보다 낮은 가격으로 주식을 발행하는 부동산 회사는 이미 그 회사의 주식을 소유하고 있는 사람들에게 나쁜 영향을 미치기 때문입니다. 그 이유는 두 가지입니다. 첫째는 계산상의 문제입니다. 새로운 주식 한 개당 164펜스의 현금이 들어오지만, 185.9펜스의 자산에 대한 권리가 발생합니다. 그리고 21.9펜스의 차액은 다른 주주들의 돈에서 나옵니다. 왜냐하면 새로운 주식들은 거의…회사의 8%수도인 런던의 경우, 총 손실은 적습니다. 약한 계산 결과에 따르면, 주당 순자산 가치는 약 184펜스 정도가 되며, 이는 기존 주주들에게는 약 1%의 손실에 해당합니다. 두 번째 이유는 좀 더 심각한 문제입니다. 학자들이 수십 년 동안 지적해온 바로 그 문제죠. 만약 한 회사가 돈이 필요하고, 최선의 방법이 자본 가치를 낮게 평가하여 주식을 매각하는 것일 때, 그것은 일반적으로 자본 가치가 실제와 같지 않거나, 현금 상태가 보이는 것보다 더 나쁘다는 신호입니다. 그러한 상황에서는 주식 발행이 그런 신호를 보내는 것입니다.주가는 하락하는 경향이 있습니다..

트리타크스의 주가는 하락했습니다. 거래가 재개되었을 때 약 3.6% 하락하여 165.5펜스에 도달했죠. 하지만 그 가격은 여전히 164펜스의 입찰가보다 높았습니다. 이 점은 중요합니다. 회사가 단순히 낮은 가격에 매각된 것으로 생각하는 시장에서는 주가가 새로운 구매자들이 지불한 가격보다 낮아질 것입니다. 하지만 코린 고드프리 CEO의 말에 따르면, 주가는 그렇지 않았습니다.매우 많은 요청이 들어왔습니다.그리고 새로 발행된 주식들은 단지 받아들여야 할 돈에 불과했습니다.

할인이 아무도 신경 쓰지 않는 이유는 그 돈이 어디로 가는지 때문입니다. 트리탁스는 더 많은 창고를 구입하기 위해 자금을 조달하는 것이 아닙니다. 지난 한 해 동안 회사는 자신의 토지를 데이터 센터 건설에 사용했습니다. 즉, 전력 공급이 가능한 부동산을 찾는 것이 목표입니다. 새로운 자금으로 런던 대도시권에서 두 개의 데이터 센터를 건설할 예정이며, 이를 위해 235메가와트의 전력 공급 계약을 체결했습니다. 이로써 회사의 전력 공급량은 507메가와트로 거의 두 배가 되었습니다. 영국에서는 전력 공급 계약이 매우 중요한 요소이며, 토지와 전력, 그리고 계획 허가를 모두 갖춘 개발업자가야만 다른 사람들이 구매할 수 없는 자산을 소유할 수 있습니다. 회사는 7월에 히치로 근처의 매너 팜 데이터 센터에 대한 계획 허가를 받았으며, 6월에는…147메가와트 규모의 프로젝트이는 2027년 말부터 단계적으로 완료되도록 계획되어 있습니다.

런던 프로젝트의 수익률은 비용 대비 수익률입니다.9-11%50-60백만 파운드의 추가 임대료가 발생하며, “자본 이익”은 3억-4억 파운드에 달합니다. 이는 건설 비용 대비 50% 이상의 개발 이익을 의미합니다. 이것이 바로 그 메커니즘입니다. 대형 창고 포트폴리오는 꾸준한 수익을 창출합니다.5-6%데이터 센터의 가치는 그보다 거의 두 배나 높습니다. 완성된 건물이 임대되어 재평가될 때, 비용과 가치 사이의 차이가 바로 개발 이익이 됩니다. 경영진은 이러한 증액을 수익에 긍정적인 요소라고 판단했으며, 2030년까지 주당 조정된 수익률 목표를 약 50%에서 2030/31년까지는 약 65%로 상향했습니다. 한마디로 말해, 이는 다음과 같은 전략입니다: 164펜스를 제공해 주고, 그 돈을 건물의 가치인 185.9펜스에 더하는 대신, 오히려 우리 자신의 땅을 변환시켜서 시장에서 훨씬 더 높은 가치를 얻는 것입니다. 약 1%의 감소는 바로 그러한 변환의 대가이며, 기대되는 이익은 그보다 훨씬 큽니다. 이 모든 것은 데이터 센터의 경제적 성과가 실제로 존재한다는 신뢰에 기반한 투자입니다.

또한, 트리탁스가 어떤 종류의 회사인지에 대한 판단도 중요합니다. 왜냐하면 주식 증여 방식이 그 회사의 실제 성격을 드러내기 때문입니다. 지분의 약 8%만을 공개적으로 발행하는 경우라면, 이는 간단한 방식으로 이루어질 수 있습니다. 즉, FTSE 상장된 회사의 주식 중 일부만을 주주들의 투표 결과에 따라 선택된 사람에게 배포하는 것입니다. 반면, 모든 기존 주주에게 할인된 가격으로 주식을 제공하는 권리 발행 방식보다는 훨씬 간단합니다. 기관들이 대부분의 주식을 차지했는데, 그 금액은 약 3억 3,800만 파운드에 달했습니다. 일반 투자자들은 소규모로 약 1,060만 파운드만 받았습니다. 심지어 블랙스톤도 8.6%의 지분을 가지고 있었는데, 3천만 파운드를 요청했지만, 주식 가격이 너무 높아서 300만 파운드로 줄였습니다. 164펜스짜리 주식을 원하는 소매 투자자들은 대부분 그 주식을 얻지 못했습니다. 이러한 방식으로 이번 증여로 인한 주식 감소분은 가장 빨리 입찰한 기관들에게 전달되었습니다. 그리고 대부분의 사람들은 그 가격을 결코 알지 못했습니다.

미국 투자자에게 있어서 첫 번째로 알아야 할 것은 “주식 발행”이라는 표현에 대한 올바른 반응입니다. 이는 반드시 나쁜 신호가 아닙니다. 유용한 방법은 주당 수익률을 계산하는 것입니다. 즉, 할인율은 얼마인지, 회사가 발행하는 주식의 양은 얼마인지, 그리고 그 돈으로 얻는 수익은 얼마인지를 파악하는 것입니다. 트리탁스의 주식 발행 방식은 기존의 “자산 가치보다 낮은 수준에서 주식을 발행해서는 안 된다”는 원칙을 만족시키지 못합니다. 하지만 현대적인 기준으로 보면, 주식이 적게 발행되고, 주장된 수익률도 높으므로, 주식 가격은 거의 변동하지 않습니다.

두 번째 교훈은, 이제 이것이 긴 기간에 걸친 투자 전략이라는 것입니다. 주의해야 할 사항들은 구체적입니다. 트리탁스는 이제 FTSE 100에 속하는 회사가 되었습니다.3월에 색인에 추가되었습니다.미국에서 런던 시장을 통해 BBOX라는 주식 코드로 매수하거나 개인 간 거래를 통해 구입할 수 있습니다.TTBXF통화 위험과 영국의 REIT 배당금에 관한 특유의 세금 규제도 함께 존재합니다. 지금도 주식 가격은 변동성이 있습니다.160펜스여전히 주당 순자산 가치 185.9펜스보다 약 14% 낮은 수준입니다. 하지만 이런 상황에서도 주가가 상승하는 것은 유리한 점입니다. 2030-31년까지 두 개의 런던 데이터 센터가 9-11%의 수익률을 기록할 것으로 예상되며, 3억~4억 파운드 규모의 개발 이익이 재평가 시에 반영될 것입니다. 또한 시장은 이 회사를 단순한 건물 임대업체로 보지 않고 다른 방식으로 평가할 것입니다. 이러한 요소들은 주당 순자산 가치보다 낮은 주가를 초래할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 예정된 날짜를 지키지 못하거나, 기대했던 수익률보다 낮거나, 개발되지 않은 토지를 유지하는 데 드는 비용이 재평가가 이루어지기 전에 그 차이를 메우는 원인이 될 수 있습니다.

그 발표 자체는 그저 평범한 헤드라인에 불과하며, 별다른 드라마도 없습니다. 이는 그 거래에 대한 비교적 정직한 기록입니다. 기존 주주들은 주당 순자산 가치의 약 1% 정도를 포기했고, 회사는 가장 원하는 사람들에게 그 돈을 제공했습니다. 그 돈은 시장에서 가치를 받는 한 가지 자산 클래스에 투입될 수 있다는 약속이 있었습니다. 오랫동안 자신의 주식가격이 건물 가격보다 낮게 거래되어온 대리인에게는 그런 거래는 합리적인 선택입니다. 하지만 데이터 센터가 실제로 건설된다면야말로 좋은 거래가 될 것입니다.