톨 브라더스의 텍사스 모델 하우스: 10배의 수익을 위한 땅과 기회

A텍사스주 시더 파크에 새로 개장한 톨 브라더스 모델 하우스입니다.오스틴 메트로 지역의 한 교외 지역으로, 이 회사는 여러 지역에서 제품을 판매하고 있습니다. 현지 뉴스로 읽히는다면, 이는 고급형 아파트의 계획된 분양에 관한 소식입니다. 가격은 약 110만 달러 정도이며, 이곳은 미국에서 가장 정비가 잘 된 주거 시장 중 하나입니다. 투자 신호로서 보면, 이는 더 구체적인 의미를 가지며, 2~4년 전에 원래 토지에 내린 투자 결정에 따른 결과입니다. 그 투자가 성공할지는, 이 주식의 가격이 약 10배까지 올라간 이유입니다.

새 건물을 위한 내기

톨 브라더스는 이 나라에서 최고의 럭셔리 주택 건설업체이며, 그들의 제품은 경제에 큰 영향을 미칩니다. 2025회계연도(10월 31일까지)에…11,292가구의 주택을 판매했으며, 이는 역사상 가장 많은 수치입니다. 평균 가격은 960,000달러였고, 총 매출액은 108억 달러에 달했습니다.100만 달러에 해당하는 가격의 주택은 D.R. Horton이나 Lennar사의 초기 분양주택과는 비교할 수 없습니다. 24% 정도의 총이익률을 보이는 것은 공공 부문에서 가장 좋은 수준입니다.

그 이익은 훨씬 더 일찍 내려진 결정에 따른 결과입니다. 왜냐하면 건설업자에게 있어 실제 자산이란 바로 땅이기 때문입니다. 토글은 원자재 상태나 부분적으로 개발된 부지들을 구입하고, 종종 집이 판매되기 몇 년 전부터 그 부지들을 활용하여 건물을 지어나가는 것입니다. 2026년 7월 31일에 끝난 3분기 재정 상황을 보면 이러한 과정이 어떻게 진행되는지를 알 수 있습니다.2,662가구에 주택이 판매되었으며, 평균 가격은 996,400달러였습니다. 주택 판매로 인한 수익은 26억5천만 달러였고, 순이익은 2억8,010만 달러로, 이는 주당 2.97달러에 해당합니다.— 1년 전보다 3억6천9백만 달러에서 3억7천3백만 달러로 감소했습니다.

가장 싼 건설업자가 가장 싼 이유

시장 가격은 순이익의 약 10배에 해당합니다. 이는 5개의 대형 공공 건설사 중에서 가장 낮은 수준입니다. 다른 건설사들의 경우는 약 11~14배 정도이며, 책정된 가치는 약 1.4배에 불과합니다. 이러한 할인율은 오류가 아니라, 합리적인 판단 결과입니다. 고급 주택은 선택적인 상품이며 금리에 민감하기 때문입니다. 모기지 금리가 높을 때는, 초보 구매자들보다도 더 많은 돈을 가진 사람들이 사라지고, 건설사의 가치와 가격의 차이는 그들이 보유한 부동산의 가치에 의해 결정됩니다.

그럼에도 불구하고, 관리진들은 가장 큰 변화가 필요한 시장들로 확장되고 있습니다.매각된 주택 수는 전년도의 420채에서 471채로 증가했으며, 총 재고액은 회계연도 말에 106.8억 달러에서 115.5억 달러로 상승했습니다. 또한 토지 면적은 약 75,500개의 부동산 단위이며, 그 중 42%는 전체 소유권을 가진 상태입니다.그 확장의 대부분은 텍사스에서 이루어지고 있으며, 그중에는 새로운 시더파크 커뮤니티도 포함됩니다.오스틴의 주택 가격은 2022년 5월 최고가에서 약 24.5% 하락했으며, 2026년 초에는 평균적으로 415,000달러 정도가 될 것으로 예상됩니다.그리고 2025년 중반에…메트로 지역에서 신규 건물 매물 중 절반 이상이 가격 할인을 제공하고 있었습니다.바로 그곳에서 톨이 영업 사무소를 열고 있습니다.

마진 보고서

톨의 자본 구조는 가치 투자자가 두려워해야 할 위험이 아닙니다.약 10.6억 달러의 현금이 있었으며, 순부채 대 자본 비율은 15.6%였습니다.그리고 지난 연도에 약 11억 달러의 무상 현금 흐름이 발생했기 때문에, 재무제표는 경기 침체에도 견딜 수 있습니다. 배당금은 적은 편인데, 약 0.8% 정도입니다. 이는 경영진이 주로 자금을 회수하기 위해 주식을 매입하는 방식을 사용하기 때문입니다.2026 회계연도를 위해 프로그램 규모를 7억 달러로 확대하고, 3분기까지 주주들에게 5억 6천 1백만 달러를 반환할 예정입니다..

이것은 재정적 테스트를 새로운 방식으로 바꿉니다. 레버리지가 안전하므로, 이제 문제는 톨이 여전히 자금을 유지할 수 있는지가 아니라, 이전에 구입한 토지가 오늘날 개발될 때 수익을 창출할 수 있는지 여부입니다. 이 질문에 답하는 숫자는…홈매출 순이익은 3분기에는 23.9%로 나타났으며, 전년 동기의 25.6%보다 감소했습니다. 조정된 기준으로는 25.6%였으나, 이는 27.5%에서 하락한 수치입니다.. 경영진은 전체 회계연도 동안 조정된 주택 판매의 총 마진을 약 26.1%로 유지하기 위해 노력하고 있습니다.커지면서 커뮤니티의 수도 늘어납니다.

만약 그 마진이 유지된다면, 토일이 약 10배의 이익에 해당하는 가격으로 주식을 매수한다면, 할인율은 빠르게 줄어들고 저렴한 가격은 합리적인 가격이 됩니다. 하지만 지난 한 해와 같은 방식으로 계속 하락한다면 – 조정된 기준으로 약 2% 정도 하락한다면 – 그 낮은 비율은 시장이 동시에 더 커지고 수익성이 떨어지는 땅 개발 전략을 올바르게 평가한 결과입니다. 시더파크에 있는 모델 주택은 금융적 사건이 아니라, 위험과 관련된 마케팅 요소일 뿐입니다. 금융적 사건은 모든 새로운 텍사스 지역들이 전환하는 마진이며, 이는 주목해야 할 단 하나의 숫자입니다.