세입자가 실제로 지불하는 금액

CIC Services라는 회사가 ‘CIC Services’라는 제품을 출시했습니다.포트폴리오밸런스, 2026년 9월 1일보도자료는 매우 간단합니다. 한 페이지 분량이며, 임원들의 몇 마디 말만 있을 뿐, 재무적 전망은 없습니다. 이 자료는 지난 1년 동안 다른 보험회사들이 발표한 여러 자료들과 비슷한 내용입니다.

하지만 제품명을 넘어서서 보면 이 발표에는 뭔가 이상한 점이 있습니다. CIC Services는 공개 회사가 아닙니다.테네시주 녹스빌에 위치한 개인 소유의 LLC 회사주식 코드도 없고, 분기별 실적 정보도 없으며, 분석가들의 리뷰도 없습니다. 주식을 구매할 수 없습니다.

그렇다면 왜 이는 투자자에게 중요한가요? 그 이유는 포트폴리오베이전트가 공개적으로 거래되는 보험 회사들로부터 자금을 빼내어 사유재산 소유자들에게 전달하는 메커니즘을 설명하기 때문입니다. 그 메커니즘을 이해하는 것이 바로 핵심입니다.

간단히 말해, 이 제품은 부동산 소유주가 임차인이 주택에 입힌 손해를 보상하기 위해 자체적으로 보험회사를 설립하는 것을 도와줍니다. 일반적인 계약 방식에서는 다음과 같은 과정이 진행됩니다. 부동산 소유주는 임차인에게 임차인 보험에 가입하도록 요구하거나, 월 10~20달러의 비용을 내고 임차인 법적 책임 면제증서를 구입하게 합니다. 그 보험료는 제3자 보험사로 전달되며, 보험사는 청구금을 지급하고 나머지는 수익으로 남깁니다.

PortfolioVantage를 통해, 보험료는 재산 소유자가 관리하는 자체 보험 회사로 전달됩니다. 적용 가능한 청구 및 비용이 지불된 후, 보험 수익은 외부 보험사가 아닌 재산 소유자에게 돌아갑니다. CIC Services는 이 자체 보험사를 관리하는 업무를 수행합니다. 기술 파트너인 ePremium은 임차인의 등록 및 규정 준수 관련 작업을 담당합니다.

이러한 경제적 측면을 이해하는 것이 중요합니다. 왜냐하면 그 규모가 작지 않기 때문입니다. 업계 전문가들에 따르면, 이러한 프로그램에서 발생하는 연간 보상 비용은 보험료의 약 10%에 해당합니다. 즉, 수집된 돈의 약 90%는 비용, 준비금, 그리고 잘 운영된 포트폴리오에서는 유지 이익으로 사용됩니다. 자산 관리자들이 언급하는 수치는 각 단위당 연간 순 가치가 약 100달러 정도입니다. 10,000개의 단위를 가진 회사의 경우, 이는 연간 100만 달러 이상의 수익이 되며, 이 수익은 상업 보험회사로 넘어가지 않습니다.

이것은 새로운 구조가 아닙니다. 임대인의 책임 관련 규정은 오랫동안 존재해왔습니다.아틀란타에 있는 리버 오크 리스는 다가구 주택을 운영하고 있습니다.2017년경부터입니다. 폭센, 리빅 셀렉 등 여러 회사들이 같은 종류의 프로그램을 제공하고 있습니다. 전체적으로는 포획보험 산업이 성장하고 있으며, 이제는 주류 시장에 속하는 상품이 되었습니다. 새로운 점은 그 포장 방식과 제공 시기입니다.

시간이 문제입니다.2026년 1분기에 상업용 부동산 및 손해보상 보험료는 1.2% 감소했으며, 이로써 33분기 연속 감소세가 끝났습니다.증가하는 추세는 아니었습니다. 이는 2017년 3분기 이후 처음으로 감소한 경우였습니다. 보험회사들은 생산 능력을 확대하고 조건을 완화시키며, 이전에 손실이 발생했던 계정들을 다시 확보하기 위해 경쟁하고 있습니다. 거의 10년 만에 시장은 판매자 시장에서 구매자 시장으로 전환되었습니다.

그러한 유연한 경제 환경은 보험회사들에게는 나쁜 소식입니다. 보험료가 감소하고, 경쟁이 증가하며, 수십 년 동안 P&C 주식들이 성공적으로 운영될 수 있었던 이익률도 압박을 받고 있습니다. 하지만 이러한 변화는 단순한 경제적 요인 때문이 아니라, 구조적인 문제입니다.

부동산 소유자에게는 간단한 동기가 있습니다. 자신만의 보험을 운영하여 수익을 얻고, 예상된 손실만을 처리한다면, 왜 보험회사에 비용을 지불해야 할까요? 임차인도 매달 10달러에서 15달러를 지불합니다. 집주인은 누가 여분의 돈을 가져가야 하는지 결정하는 것입니다. 그리고 손실 패턴이 예측 가능한 큰 포트폴리오의 경우, 그러한 방식이 더 유리합니다.

전통적인 보험회사들에게는 더욱 악영향이 미칩니다. 2026년 1분기에는 상업용 부동산 관련 보험료가 5.5% 감소했습니다. 사이버 관련 보험료도 3.5% 하락했습니다. 이사 및 임원에 대한 보험보장도 8개 분기 연속으로 2.1% 감소했습니다. 한편, 임차인의 법적 책임과 관련된 보험보장은 상업용 부동산 손해배상 보험 범주에 속합니다. 캡티브 회사를 운영하는 모든 부동산 소유자는 공공 보험 시장에서 보험료를 받아내지 않습니다.

이러한 변화에 가장 큰 영향을 받는 상장 기업들은, 상업용 부동산 및 재해 보험 관련 업무를 담당하는 대형 P&C 보험회사들입니다. 이는 넓은 분야이지만, 중간 시장의 상업용 부동산에 크게 의존하는 회사들, 즉 재해가 발생하기 쉬운 해안 지역의 부동산뿐만 아니라 일상적인 임대업 및 소규모 사업자에 대한 보험 서비스도 제공하는 회사들이 바로 포식자들의 영향으로 보험료가 가장 직접적으로 감소하는 회사들입니다.

다중주택 부문도 있습니다. 가장 큰 공개상장 아파트 REIT들이 통합되고 있습니다.아발론베이 커뮤니티스 앤 에퀄리티 리테일링은 최근 합병을 완료했으며, 이로써 비브마크 리테일링이 탄생했습니다.와 함께184,000개의 단위와 700억 달러의 기업 가치그 규모의 포트폴리오는 자체 사업을 운영하는 데 필요한 적절한 규모입니다. REIT가 자체 사업 구조를 더 많이 채택할수록, 그들의 순운영수익은 보유된 보험 이익으로부터 증가하고, P&C 상품에 지급되는 프리미엄 금액도 줄어듭니다.

아마도 그 이동 효과는 아직 초기 단계에 있지만, 구조적으로는 그러한 현상이 나타나고 있습니다. 포트폴리오를 운영하기 위해서는 자본 투자, 법적 절차, 그리고 관리 경험이 필요합니다. 이는 50개의 유닛을 가진 작은 임대업자가 주말에 할 수 있는 일이 아닙니다. 진입 장벽은 일반적으로 자본 투자 금액으로 50,000달러에서 250,000달러까지이며, 이는 포트폴리오의 규모와 구조에 따라 달라집니다. 이러한 조건을 충족하는 회사들은 전통적인 보험 시장에서 영구적으로 사라지게 됩니다. 한번 포트폴리오가 형성되면, 더 이상 다른 보험회사로부터 제품을 구매할 수 없게 됩니다.

문제는 모든 포트리스가 마케팅에서 말하는 것만큼 좋은 성과를 내는 것은 아니라는 점입니다. 포트리스가 유지할 수 있는 이익은 손실이 통제 가능한 수준에 머무를 때만 가능합니다. 나쁜 한 해라면, 임차인의 화재, 물적 손해배상 청구, 또는 책임 소송이 증가하는 등의 문제가 발생하면 유지된 이익도 손실로 변질됩니다. 10%라는 평균 청구 비용은 단지 평균일 뿐입니다. 그건 최소치가 아닙니다. 포트리스는 또한 규제 및 세금 준수에 따른 부담도 가져옵니다. 그리고 IRS는 포트리스 구조를 주의 깊게 감시하며, 합법적인 위험 전달보다는 세금 혜택을 위한 구조로 보이는 경우에는 반대합니다. CIC Services 자체도 IRS에 대한 공개 요구사항과 관련하여 두 건의 소송을 제기했습니다.

투자자에게 적절한 질문은 “CIC Services를 구매해야 할까?”가 아닙니다. 왜냐하면 그렇게 할 수 없기 때문입니다. 적절한 질문은, 이러한 프리미엄 자금의 이동으로 인해 손해를 입을 공공회사들이 누구인지, 그리고 혜택을 얻을 수 있는 회사들이 누구인지를 묻는 것입니다.

패배하는 측면에서 보면, 상업용 부동산 및 재해보험 업계를 운영하는 P&C 보험사들을 생각해보세요. 이들 업계에서는 주택 소유자에 대한 보험 서비스도 점점 더 많이 제공되고 있습니다. 경기 침체로 인해 그들의 이익률이 감소하고 있습니다. 또한, 보험 가입자들이 늘어나면서 추가적인 압박이 생깁니다. 비록 크지 않은 압박이지만, 자산 소유자가 더 많은 경우에는 그 압박이 점점 커집니다.

이익 측면에서 보면, 대규모 다가구 REIT를 살펴보세요. 캡티브 관리 방식은 매년 단위당 몇 달러의 수입을 추가할 수 있습니다. 부동산 분야에서는 NOI의 1달러가 바로 평가 가치에 직접적으로 반영됩니다. 그래서 캡티브 관리자들은 “포트폴리오 가치 증가”에 대해 이야기하는 것입니다. 그들은 단순히 보험에 대해서만 말하는 것이 아닙니다.기반이 되는 부동산의 평가다양한 형태의 다세대 REIT의 통합 추세는 점점 더 큰 포트폴리오를 형성하게 되며, 이로 인해 자체 시장에서의 도입이 더 쉬워집니다. 더 큰 포트폴리오는 더 나은 위험 분산을 의미하며, 그 결과 더 좋은 경제적 성과가 얻어집니다.

또 다른 층이 있습니다. PortfolioVantage와 같은 프로그램들은 임차인의 책임에만 국한되지 않습니다. 마케팅 방침도 분명합니다: 임차인 보험은 시작점일 뿐, 끝이 아닙니다. 한 번 자체 보험 체계가 구축되면, 부동산 소유자는 추가적인 보험 혜택들을 추가할 수 있습니다. 예를 들어, 재산 손실보험, 사이버 책임보험, 고용 관련 책임보험, 장비 고장보험 등이 있습니다. 이러한 각각의 보험은 전통적인 보험 시장에서 발생하는 추가적인 보험료를 줄여줍니다. 임차인 책임보험은 그 시작점일 뿐입니다. 그 너머로는 더 넓은 자기보험 전략이 존재합니다.

이 테스트는 간단합니다. 앞으로 2~3년 동안 주요 다세대 REIT들의 상황을 지켜보세요. 그들의 경영 보고서와 회사 공시를 살펴보세요. 그들이 ‘캡티브 보험’이나 임차인 책임 프로그램, 또는 인수 수익에 대해 언급하는지 확인해보세요. 먼저 그러한 내용을 공개적으로 언급하는 회사는 그것이 얼마나 중요한지 알려줄 것입니다. 또한 P&C 부문의 상황도 주목하세요. 계속 증가하는 자동차, 일반 책임 보험, 우산 보험 등과 반대로, 재산 보험이 점점 약화되는 현상이 나타나는지 확인하세요. 이 두 가지 추세 사이의 차이가 바로 캡티브 효과가 얼마나 강력한지를 알려줄 것입니다.

CIC Services가 무엇을 만들고 있는지 이해하기 위해서는 그 회사에 재고가 필요한 것은 아닙니다. 중요한 것은, 누가 보험회사에 보험료를 지불하지 않고, 누가 재산으로부터 보험료를 받는지를 알아야 합니다. 그 돈의 흐름이 바로 핵심입니다. 그 외의 모든 것은 단지 명칭에 불과합니다.