시드니와 멜버른의 고급 주택 가격은 10% 이상 하락했습니다. RBA가 인플레이션을 우선시하는 동안 주택 시장의 침체는 얼마나 심할까요?

호주에서 가장 비싼 주택들이 부동산 침체의 대상이 되고 있습니다. 시장 상위 4분위에 속하는 주택들의 가치는 이미 하락했습니다.시드니에서는 최고치의 10.7%, 멜버른에서는 10.5%였습니다.코탈리티의 9월 차트에 따르면, 국내 지수는 하락했습니다.5개월 연속, 8월에는 0.9%의 하락세시장이 붕괴된 이후로 가장 급격한 하락이었으며, 가격도 떨어졌습니다.약 93%의 교외 지역이것은 호주 준비은행이 항상 용인할 수밖에 없는 상황입니다. 호주의 두 번째로 비싼 도시들의 주택 가격은 그 은행의 인플레이션 대응 정책이 보호해주는 최후의 것일 뿐입니다.

전통적인 견해에 따르면, 주택 시장의 침체는 자기모순적인 구조를 가지고 있습니다. 고금리로 인한 모기지 비용 증가는 수요를 감소시킵니다. 수요가 줄어들면 가격도 하락하고, 가격이 떨어지면 가정의 재산도 줄어듭니다. 재산이 줄어들면 지출도 줄어들고, 이는 다시 수요를 감소시키는 결과가 됩니다. 이러한 순환은 자기강화적 구조이며, 시장도 그렇게 처리합니다. 중요한 점은 이 순환이 가장 심하게 나타나는 부분입니다. 가장 큰 타격은 비용이 높은 부문에서 발생하는데, 이는 구매자들이 부채에 의존하지 않는 부문입니다. 이는 현재 작동하는 메커니즘이 은행가들을 괴롭히는 신용 문제가 아니라, 소매업자를 불안하게 만드는 재산 문제라는 것을 의미합니다.

수치들은 한쪽에서는 그 사실을 뒷받침하지만, 다른 쪽에서는 그와 모순됩니다. 소매업계는 이미 침체의 영향을 느끼고 있습니다.6월까지의 3개월 동안 총소매 수익은 5.2% 감소했습니다.2024년 이후 가장 큰 분기별 하락세이며, 대형 상장 소매업체들은 현지 상황이 공식 통계보다 더 나쁘다고 경고하고 있습니다.가계 지출은 2024년 9월 이후 처음으로 감소했습니다.국가의 최고 소비자들의 재산이 줄어드는 상황은, 지체 없이 현재의 소비자 소득에 영향을 미칩니다.

은행의 신용질서는 전혀 다른 문제이며, 아직 변화가 일어나지 않았습니다. 4년 동안 주택 가격이 18% 상승했다는 점도 그렇습니다.부실 채권을 가진 담보인정자 중 1% 미만2025년의 금리 인하 기간 동안 중간 수준의 차용자들이 재정비된 선급금 예비 자금을 조성했습니다.모기지 대금 미납액은 안정적이지만, 3월과 5월에 발생한 두 차례의 금리 인상 효과가 아직 반영되지 않았습니다.3개월 이상 연체된 주택 대출 비율은 팬데믹 이전 수준에 머물고 있습니다.비성공적인 주택 대출의 90% 이상은 여전히 “안정된 보증이 있는” 상태입니다.즉, 담보가 부채를 충당해 준다는 뜻입니다. 이 모든 것은 곧 발생할 은행 손실의 원인이 아닙니다.

그래서 문제는 어느 채널이 먼저 중앙은행에 도달할지 하는 것입니다. RBA는 몇백만 명의 부자들이 자신의 가상자산의 10분의 1을 잃게 되면 방향을 바꾸지 않을 것입니다. 그들이 움직일 수 있는 것은 실업과 대출 압박이 발생하는 곳에서만 가능할 것입니다. 그 점에서는 아직 아무런 변화가 없습니다.현금 금리는 4.35%입니다., 3.5%의 인플레이션은 2-3%의 목표치를 여전히 초과하고 있습니다.시장의 경제학자들은 더 많은 금리 인상이 있을 것으로 예상하며, 정지는 없을 것으로 보인다.NAB는 9월 하이킹을 4.6%로 상승시켰습니다., 커먼웰스 뱅크는 연봉을 11월로 연기했습니다.같은 조치에 대해서입니다. 다음 결정은 9월 29일에 내려집니다.

이곳에서 “예측자들에 의해 강화된” 침체 상황의 의미가 중요해집니다. 가정주택 관련 전망들이 점점 더 비관적으로 변해가고 있습니다.나인셀 오스트레일리아 은행은 현재 시드니와 멜버른에서 10%의 최고가 대비 최저가 하락이 발생할 것으로 예상하고 있습니다., 코먼웰스 은행 12-13%그리고 시장은 이미 은행 주가에 그 영향을 미치고 있습니다. 2월 말부터 그렇습니다.NAB는 23% 하락했으며, Westpac은 거의 15% 하락했고, ANZ는 11% 하락했습니다.심지어 ‘컴뮤니티 뱅크’와 같은 강력한 은행도 파산했습니다. 하지만 주식 가치가 하락하는 실제 신용 손실은 여전히 추측에 불과합니다. 맥퀘이는 2028년까지 은행의 이익 예상치를 단지 1-4%만 줄였습니다.

그 격차, 즉 가격 하락과 신용 위기의 지연은 투자자에게 중요한 교훈이 됩니다.모기지 대출은 네 개의 대형 은행들의 총 대출 규모의 약 60%를 차지합니다.전 세계의 경쟁 기업들과 비교하면 40-50% 낮은 수치입니다. 따라서 주택 시장의 순환은 그들의 경제적 장점으로 작용합니다. 하지만 현재 발생하고 있는 하락세는 가장 부채가 적은 채무자들에게 집중되고 있습니다. 이들은 은행들이 가장 두려워하는 사람들입니다. 반면, 과도한 부채를 지고 있는 사람들은 은행들에게 큰 부담이 됩니다.투자자 대출액은 전년 동기 대비 최대 절반으로 감소했습니다.그것이 후퇴하는 이유는, 레버리지 비용이 더 이상 감당할 수 없기 때문입니다. 현금이 많은 판매자들이 주도하는 침체 상황은 모기지 손실을 줄이는 데 부적절한 요인입니다.

이러한 상황이 누구의 예상보다 더 빠르게 진행되고 있다는 주장은, 세 가지 구체적인 사실에 달려 있습니다. 현재로서는 그 중 하나에 대해서는 긍정적인 결과가 나타나고 있습니다. 가격 하락은 진정되지 않고 오히려 확대되고 있습니다. 모기지 위기는 아직 데이터에 나타나지 않고 있으며, 이는 지연된 현상일 뿐입니다. 중앙은행은 완화적인 조치를 취하지 않는다는 신호를 보이지 않습니다. 오히려 반대입니다. 이 과정은 지출과 자산 부에 영향을 미치며, 일자리나 부채 문제가 해결될 때까지는 RBA의 인플레이션 우선순위가 이러한 상황을 계속 유지할 수 있도록 해줍니다. 호주 은행들에게 있어서 완화적인 조치가 중요한 것이며, 그러한 조치가 나타나는 시점은 신용 시장이 마침내 회복되는 것에 달려 있습니다. 현재까지의 증거에 따르면, 고통은 대출자에게 전달되기 전에 소비자에게 전달되고 있습니다. 그리고 상위권 가치가 10% 하락하는 것을 무시하는 중앙은행은 의도적인 행동이며, 실수가 아닙니다.