자기보관의 역설: 공공 보관 시설의 재고가 증가하는 반면, 동일한 매장의 수익은 감소하는 이유

퍼블릭 스토어링의 주식 가치는 올해 거의 21% 상승했습니다. 같은 매장에서의 순 운영 수익은 지난 분기에 2.2% 감소했습니다. 이 두 가지는 사실입니다. 그 사이의 차이가 바로 투자에 대한 전망을 결정하는 요소입니다.

미국에서 가장 큰 자가 저장 서비스 회사인 Public Storage는 운영을 하고 있습니다.4,500개 이상의 시설이 있으며, 200만 명 이상의 고객을 제공합니다.313달러에 도달했을 때, 이 주식은 52주 저점인 257달러에서 상승했습니다. 다음으로 큰 기업인 엑스트라 스페이스 스토리지의 주가는 143달러로, 올해 들어 약 10% 상승했지만 여전히 크게 뒤처져 있습니다.

시장은 아직 영업이익 보고서에는 나타나지 않은 회복세를 예상하고 있습니다. 동일 매장의 점유율은…92.5%– 20베이스포인트가 개선되었지만, 여전히 낮은 수준입니다.2021년에 96.5%의 피크 점유율을 기록했습니다.2026년 2분기에는 임대된 공간당 연간 임대 수입이 0.8% 감소하여 21.89달러가 되었습니다. 업계 전체의 입주 요금은 전년 동기 대비 10.7% 하락하여 96.44달러가 되었으며, 이는 공간을 채우기 위해 가격을 낮추는 조치를 취했음을 나타냅니다.

그러나 투자자들은 여전히 자금을 투자하고 있습니다. 이 주장은 아직 실제 수익으로 나타나지 않는 세 가지 사실에 기반을 두고 있습니다.

먼저, 공급 파이프가 닫히고 있습니다.수년 동안 자가보관 시설 산업은 새로운 건물 건설로 인해 혼란에 빠져 있었습니다. 2024년은 가장 활발한 해였으며, 65.2백만 평방피트의 시설이 완공되었습니다. 하지만 건설 비용은 급격히 상승했습니다. 여러 층짜리 시설의 건설 비용은 현재 평방피트당 90달러에서 120달러에 달하며, 팬데믹 이전에는 60달러에서 80달러였습니다. 또한 수입 강철에 대한 25%의 관세로 국내 가격이 18% 상승했고, 건설 대출 금리는 7%에서 9%에 달합니다. 이러한 상황에서는 프로젝트 개발이 불가능해집니다. 2024년에 중단된 프로젝트는 2022년에 비해 100% 이상 증가했습니다. 2030년까지는 연간 29백만 평방피트의 시설만이 완공될 것으로 예상됩니다. 이는 1.4%의 증가율이며, 장기 평균인 4.2%보다 훨씬 낮은 수치입니다.

누구도 제작할 수 없을 때, 이미 존재하는 기업들은 가격 결정권을 얻게 됩니다.

둘째, 통합은 경쟁 환경을 재구성하는 것입니다.프로덕트 스토리지가 문을 닫았습니다.2026년 7월에 국가 저장 자회사들을 10.5십억 달러에 인수함약 770억 달러의 기업 가치를 가진 통합 기업이 만들어졌습니다. 2023년에 엑스트라 스페이스는 라이프 스토어와 합병하여 124억 달러의 가치를 창출했습니다. 해당 분야에서 기관 브랜드의 비중은 10년 전의 13%에서 현재 39%로 증가했습니다. 상위 4개 REIT는 현재 재고의 약 30%를 소유하고 있지만, 75%의 시설은 여전히 소규모, 종종 민간 소유로 운영되고 있습니다. 따라서 대규모 통합이 필요합니다.

수익 관리, 동적 가격 책정, 제3자 관리 계약 등의 방식으로 인한 규모의 경제는 대규모 기업들에게 유리합니다. 업계는 점점 더 경쟁이 약해지고 있습니다.

셋째이자 가장 중요한 것은, 주택 시장이 핵심이라는 점입니다.

이곳에서 140만 달러 규모의 퇴직 문제가, 자체 저장 시설에 대해 전혀 생각해본 적이 없는 투자자들에게 중요한 의미를 갖게 됩니다.

자가 저장에 대한 수요의 근본적인 원동력은 변화를 겪는 사람들입니다. 이사, 집을 줄이기, 이혼, 사망 등… 이 모든 것들이 사람들이 일시적으로 생활용품을 보관해야 하는 상황을 만들어냅니다. 사람들이 집을 이사할 때는 자가 저장 수요가 증가하고, 그렇지 않을 때는 감소합니다.

문제는 사람들이 움직이지 않는다는 것입니다.

미국의 주택담보대출을 받은 사람들 중 56%는 4% 미만의 이자율로 대출을 받고 있으며, 현재 30년 만기 주택담보대출 이자는 약 7%입니다. 주택 판매 상황도…약 30년 만에 최저 수준입니다.결과적으로, 총 저장 공간 수요의 약 10%가 사라졌습니다. 평균 임대 기간은 18.5개월로 늘어났으며, 팬데믹 이전의 9~14개월보다 높아졌습니다. 일반적으로 3~6개월마다 저장 공간을 사용하는 사람들도 이제는 그냥 그대로 머물게 되었습니다.

주택의 매매 동향과 REIT의 임대율 사이의 상관관계는 0.58입니다. 이 수치는 거의 20년에 걸친 분기별 데이터를 바탕으로 산출된 것입니다. 이는 유일한 요인이 아닙니다. 베이비부머 세대의 주거 공간 감소 현상(베이비부머 중 42%가 현재 저장 공간으로 사용하는 주택을 임대하고 있음)이나 장기적으로 아파트를 임대하며 저장 공간으로 사용하는 경우도 있습니다. 하지만 주택 시장의 제약은 실질적인 성장을 촉진하는 순환적 요인을 억제합니다.

개인적인 결정과 투자를 연결하는 숫자는 이렇습니다: 저금리로 대출을 받은 주택담보대출자들 중 73%는 현재의 금리를 유지할 수 있다면 그 자리를 떠날 것입니다. 이는 주택 매매에 대한 수요가 증가하는 것을 의미하며, 그와 함께 저장 공간에 대한 수요도 증가합니다.

분석가들은 주택 시장의 제약이 풀리면 이용률이 200~400베이스포인트 정도 회복될 것으로 예측합니다. 92.5%의 이용률을 가진 기업의 경우, 그 범위는 90대 중후반으로 올라갈 것입니다. 이때는 단위 매출이 증가하므로, 가장 쉽게 채워질 수 있는 단위들이 이미 사용되고 있기 때문에 더 높은 수익이 발생합니다.

이것이 오늘 공공 저장소의 주가가 나타내는 상황입니다. 현재의 수익은 아닙니다. 2026년 2분기에는 동일한 사업부의 NOI가 2.2% 감소했으며, 신규 고객의 임대료와 기존 고객의 임대료 간의 차이는 약 35%에 달합니다. 이는 역사적으로 10~15%였던 수준보다 훨씬 높은 수치입니다. 하지만 세 가지 요인이 함께 작용할 것으로 예상됩니다. 즉, 공급량 증가로 인한 가격 하락, 기업들의 합병으로 인한 가격 규제, 그리고 주택 시장에서의 수요가 다시 활성화되는 현상입니다.

위험은 시간 문제입니다. 주택 임대료가 예정된 시점에 내려가지 않을 수 있습니다. 모기지 금리는 몇 년 동안 계속 높은 상태로 유지될 수 있으며, 이로 인해 주택 가격이 낮게 유지되고, 임대율도 낮아집니다. 신규 고객과 기존 고객 간의 임대료 차이가 35%라는 점은, 임대율이 회복되더라도 채워지는 집들이 가장 저렴한 집이라는 것을 의미합니다. 또한 월간 세입자 이탈률이 4~5%에 불과하므로, 평균 임대료를 실질적으로 올리기 위해서는 몇 분기 이상의 시간이 필요합니다.

그 다음으로는 지리적 요인입니다. 선벨트 지역인 플로리다, 텍사스, 조지아, 노스캐롤라이나 등은 2020년부터 2024년까지 270만 명의 내국인 이주자들을 끌어들였습니다. 이러한 지역들은 현재 과잉 공급이 발생하는 시장들이죠. 애틀랜타의 임대료는 8%에서 15%까지 하락했습니다. 피닉스, 탬파, 올랜도와 같은 지역에서는 재고가 5%에서 6% 이상 증가하고 있습니다. 반면, 보스턴, 포틀랜드, 샌프란시스코 베이 지역과 같은 공급이 제한된 지역들은 이미 임대료가 급격히 상승하고 있습니다. 왜냐하면 그곳에서는 아무도 건물을 짓지 않기 때문입니다. 회복 과정은 모든 곳에서 동일하지 않을 것입니다.

퍼블릭 스토어링의 재무제표를 보면, 회사가 더 기다릴 여유가 있다는 것을 알 수 있습니다. 회사의 부채는 108억 달러이며, 자본금은 93억 달러입니다. 즉, 부채와 자본금의 비율은 약 110%에 해당합니다. 하지만 32억 달러의 운영 현금흐름과 2억 2,900만 달러의 자본 지출로 인해 상당한 유휴현금이 발생하며, 이 현금은 부채 상환과 배당금 지급에 사용됩니다. 현재 배당수익률은 약 4.1%입니다. 반면, 엑스트라 스페이스는 155억 달러의 부채를 가지고 있지만, 11억 달러의 유휴현금을 가지고 있어, 규모가 작기 때문에 재무 상태가 더 건전합니다.

105억 달러에 달하는 NSA의 인수로 성장률이 높은 시장에서의 매출이 증가했으며, 일반적인 매출이 아닌 부동산들도 2026년 2분기에는 수익이 25.6% 증가하고, NOI는 21.5% 증가했습니다. Public Storage7월에 전년도 목표를 상향 조정했습니다.통합과 시장 안정화가 더욱 촉진될 것이라는 자신감을 나타내는 신호입니다.

하지만 지침은 보장된 것이 아니며, 주식이 지난 한 해 동안 21% 상승한 것은 그 회복론이 이미 부분적으로 가격에 반영된다는 의미입니다. 여기서 주식을 구입하는 투자자는 주택 시장의 상황이 회의론자들이 예상하는 것보다 더 빠르게 개선될 것이며, 집중 현상이 계속되면서 규모의 경제가 이어질 것이고, 공급 부족이 인플레이션을 넘어서 진정한 임대 수요 증가를 가져올 만큼 심각해질 것이라고 기대합니다.

자가 저장 서비스 산업은 역사적으로 경기 침체에도 잘 견딜 수 있는 산업입니다. 2008년과 2020-2021년에도 긍정적인 성과를 보였습니다. 하지만 현재의 경제 상황으로 인해 저장 공간들이 이동하는 현상이 일어나고 있습니다. 하지만 현재는 그런 상황이 아직 발생하지 않았습니다. 사람들은 이동하지 않고 있고, 저장 공간들도 이동하지 않습니다. 임대료도 증가하지 않고 있으며, 주식 가치도 오히려 상승했습니다.

투자자들이 고려해야 할 문제는 공급 상황이 유리한지 여부가 아닙니다. 그 점에 대한 증거는 분명합니다. 중요한 것은 주택 시장의 제약이 시간이 지나면서 해소되어 시장이 이미 지불하는 가격이 합리적이 될 수 있는지입니다. 만약 모기지 금리가 하락하고 거래가 다시 정상화된다면, 억눌린 수요가 빠르게 해소될 수 있으며, 공급 제약도 가격 상승을 가속화할 것입니다. 하지만 금리가 7% 수준으로 유지되고 시장의 제약이 계속된다면, 회복은 더딜 것이며 현재의 가격 구조는 악화될 것입니다.

이 이야기 안에는 모든 것을 연결하는 숫자가 있습니다. 바로 73%입니다. 잠금된 주택 소유자 중 4분의 3은 이동하고 싶지만 그럴 수 없습니다. 그들은 금리 상황을 기다리고 있는 수요가 됩니다. 자가저장용 REIT는 결국 그러한 상황에서 사용될 것입니다. 투자 가능성은 그 일이 언제, 그리고 실제로 일어나는지에 달려 있습니다.