셀프스토리지의 문제는 이제 끝나가고 있습니다. 이는 임대인들에게 좋은 상황입니다.

이번 여름의 헤드라인들은 자가 저장소를 유행이 끝난 티저처럼 보이게 만들었다. 7월 말에 퍼블릭 스토어는 2분기 실적을 발표했다.주당 4.17달러의 운영 현금흐름을 기록했으며, 전년 대비 2.6% 감소했습니다.월스트리트의 예상치에 비해서는 그렇지 않았으며, 동사업부의 순운영수익은 2.2% 감소했습니다. 이 소식에 주가는 하락했습니다. 다른 거대 기업인 엑스터 스페이스는 더 나은 실적을 기록했습니다.동일 매장의 매출이 2.4% 증가했습니다.하지만 업계의 광고된 요금은 여전히 하락하고 있었습니다.연간 약 1.5%에서 2% 증가2026년 중반까지.

매력적인 것은 ‘수요의 붕괴’라는 현상입니다. 이는 투자 자산의 종말을 의미합니다. 하지만 더 유용한 증거가 있습니다. 저장 공간에 부담을 주는 요인은, 실제로는 임대인의 부족이 아니라, 새로운 건물들이 너무 많다는 것입니다. 그리고 그 과잉된 수량은 현재 빠르게 줄어들고 있습니다. 이러한 차이를 이해하는 것이, 쇠락한 수입 사업과 가치가 떨어지는 상황을 구분하는 데 중요합니다.

둔덕이 너무 많은 상자를 만들어냈어요.

자가용 저장소의 문제는 그 자체의 성공에서 비롯된 것입니다. 팬데믹 기간 동안 주택이 증가하면서 세입료도 상승했고, 사람들은 별도로 금속 상자를 구매하는 데 많은 비용을 지출했습니다. 개발업자들도 그에 맞춰 대응했으며, 2022년부터 2023년까지 건설 활동이 활발해졌지만, 결국 주거 시장의 수요가 줄어들면서 수백만 평방피트의 건물들이 완성되었습니다.

그 결과는 “임대료 차이”가 발생하는 것입니다. 즉, 기존 세입자들이 지불하는 금액과 새로운 세입자를 유치하기 위해 필요한 할인된 임대료 사이의 격차가 생기는 것입니다.약 35%로, 역사적으로는 10%에서 15% 사이였습니다.입주율은 단지 “바닥에서 떨어졌” 뿐입니다. 이런 차이는 기계적인 원인으로, 같은 사업 분야의 매출이 정체되거나 약간 감소한 이유입니다. 반면, 공공 저장소의 경우 평균 입주율은 92.5%로 향상되었습니다. 같은 지역에 새로 들어오는 상자들 때문에 모든 새로운 임대 계약에서는 양보가 필요했고, 그 양보로 인해 총 임대료가 증가했습니다.

수요 측면은 결코 끝나지 않았습니다.

소유자가 중요하게 생각해야 할 것은, 기본적인 제품이 손상되지 않았다는 점입니다.2024년 초 이후 전국적인 점유율은 89%에서 92% 사이를 유지하고 있습니다.공포감이 지속되는 동안, 세입자들은 더 오래 머물게 되었습니다. 평균 체류 기간은 증가했습니다.2017년의 9개월에서 14개월 사이에 18개월에서 19개월까지입니다.즉, 이로 인해 수익 흐름이 업계의 호황기와는 달리 훨씬 덜 불안정하고 예측 가능해진다는 것입니다.

이것은 소비자 주식보다는 중간 단계의 파이프라인에 더 가까운 경제 모델입니다. 고정적인 자산으로서, 대부분의 비용을 지불해야 하며, 반복적으로 발생하는 소액의 수익도 있습니다. 공공 저장소는 약 46%의 운영 이익률과 70%의 EBITDA 이익률을 기록하며, 교체 및 유지보수 비용도 거의 없습니다. 한번 설치된 저장 시설은 임대를 통해 운영하는 데 비용이 거의 들지 않습니다.

공급 파동이 정점에 도달하고 있습니다.

이것은 어떤 분기보다도 중요한 수치입니다. 새로운 공급량은 다음과 같이 예상됩니다.2026년에는 기존 재고의 약 2.4%에 불과하며, 2025년에는 3.0%였습니다. 이는 평균 약 4.2%보다 거의 절반에 불과합니다.건물 건설 붐 이전에 존재했던 상황입니다. 독립적인 예측에 따르면…2027년까지 연간 1.5% 이하의 배송률을 달성할 예정입니다.건설 중인 우주 파이프라인이 줄어들었습니다.재고의 약 2.1%가 감소했으며, 2026년 1분기 건설 작업 시작 수는 전년 동기 대비 29% 낮았습니다..

이러한 상황이 계속되는 이유는 비용 때문입니다. 토지와 건설 비용이 팬데믹 이전 수준보다 약 50% 높아졌고, 대출 비용도 비싸졌습니다. 개발자들은 더 이상 건설을 시작하지 않습니다. 과거 2년 동안 저장 시설의 임대료가 하락했던 경쟁 압력도 사라졌으며, 주택 판매와 관련된 수요도 결국 정상화될 것으로 예상됩니다. 새로운 시설이 완전히 임대될 데는 3년이 걸리므로, 기존의 흐름은 계속 유지될 것입니다. 하지만 그 흐름 자체는 이미 끝났습니다.

이 설정이 가치가 있는가?

가치 투자자에게 매력적인 점은, 이러한 호전된 상황이 기대치의 재설정과 함께 나타난다는 것입니다. 즉, 과거의 높은 평가 수준으로 돌아간 것이 아니라, 새로운 기준이 적용된 것입니다. 시장 가치가 554억 달러인 Public Storage는 기업 가치 대비 EBITDA가 약 19배에 불과하며, 배당률은 약 4%입니다. 이는 그다지 높은 가치 비율이 아니며, 그렇게 되어서는 안 됩니다. 이 회사는 우수한 수익성을 가진 사업체이며, 단순한 자산이 아닙니다. 연간 주당 12달러의 배당금은 운영 자금의 약 3분의 2를 차지하며, 이러한 배당 정책은 오랫동안 지속되어온 전통적인 방식입니다.

성장을 위해 자금을 차입하는 모든 사업체의 핵심적인 검사 기준은, 무료 현금 흐름이 부채 상환과 배당금을 충당할 수 있는지 여부입니다. Public Storage의 경우는 이러한 조건을 쉽게 충족합니다. 연간 운영 현금 흐름은 30억 달러인 반면, 부채는 약 100억 달러이며, 유지보수에 필요한 투자도 거의 0에 가깝습니다. 보고된 실패 이후에도 이 회사는…2026년 전체 성과에 대한 전망을 제시했습니다..

만약 공급량의 정상화가 예상대로 작동한다면 – 즉, 임대료가 원래 수준으로 돌아오고, 운영자들이 연간 8~12%의 증가율로 장기 임차인에게 임대료를 인상시키는 것이 효과적이라면, 새로운 경쟁이 줄어들면서 공공 저장 시설, 엑스트라 스페이스, 큐브스마트 등에서의 매출 성장률은 약 4~5% 정도가 될 것입니다. 만약 주택 시장이 정체되거나 서던 벨트 지역의 과도한 건물 건설로 인해 문제가 계속된다면, 그럼에도 불구하고 배당금은 충분히 지급될 것입니다. 투자자는 회복이 되기를 기다리기만 하면 됩니다.

그러한 불균형이 바로 문제입니다. 시장은 교체가 어려운 장소에 위치한, 높은 이익률을 가진 자산을 높은 가격으로 평가하고 있습니다. 마치 그 자산의 최고성장기가 이미 지나간 것처럼 말입니다. 증거에 따르면, 이는 주기적인 공급 과잉 현상이며, 이제는 에너지가 고갈된 상태입니다. 바로 이러한 가격과 현금 흐름 사이의 불균형이 바로 수익 투자자들이 기다리는 대상입니다.