은퇴를 위한 수단으로서의 예비 침실

《골든 걸스》는 1980년대의 시트콤으로, 마이애미에 있는 집에서 함께 살고 있는 네 명의 나이 든 여성들의 이야기를 다루고 있습니다. 현재 인구조사에서는 이 이야기가 경제적 요소를 포함한 이야기로 기록되고 있습니다.2024년에는 65세 이상의 미국인 중 백만 명 이상이 친척이 아닌 동거인과 함께 살고 있었습니다.2019년에 비해 16% 증가했으며, 연령이 높은 주택 소유자들이 공유 주택 시장에서 가장 빠르게 성장하는 집단입니다. 하지만 규모가 크기 때문에 냉정한 판단이 필요합니다.2006년에서 2016년 사이에 공동 거주지에 사는 고령자의 수가 88% 증가했습니다.하지만 나중에는 65세 이상 인구 중 단지 1.8%에 불과했으며, 혼자 사는 노인은 1280만 명이었습니다. 이러한 추세는 현실입니다. 아직 새로운 현상이 아닙니다.

사교적인 겉모습 아래에는, 금융 시스템이 없애려고 만들어진 역설이 존재합니다. 나이 든 미국인들은 역사상 가장 주택이 많은 집단이지만, 점점 그 집들 위에 있는 지붕을 유지할 여유가 없어집니다.62세 이상의 소유주들은 14.9조 달러에 달하는 주택 자산을 보유하고 있습니다.기록상 가장 많았던 수치입니다. 하지만 2023년에는…65세 이상의 사람이 주인인 가정의 3분의 1, 즉 1,240만 가구는 수입의 30% 이상을 주거에 사용했습니다.그리고 6.7m은 자신들의 수입의 절반 이상을 지출했습니다. 집이 부유하지만 수입은 적은 상황… 개인적으로 보면 이는 당황스러운 상황입니다. 하지만 한 세대에 대해서는 시장 실패라고 할 수 있습니다.

아마도 이런 어려움은 임대인들에게 해당된다고 생각할 수 있습니다. 실제로 그렇습니다. 58%의 고령 임대인들이 비용 부담을 겪고 있으며, 그 중 대부분은 매우 심각한 상황입니다. 하지만 주택 소유자들도 마찬가지입니다. 2019년에는 24%였던 주택 소유자가 임대료를 전체 소득의 30% 이상 지출하는 비율이 2023년에는 28%로 상승했습니다. 그 원인은 은퇴할 때까지 부채를 안고 있는 사람들 때문입니다. 여전히 주택 담보대출을 가지고 있는 고령 소유자들 중 43%가 비용 부담을 겪고 있으며, 80세 이상의 소유자들 중 31%는 2022년에도 여전히 주택 임대료를 지불하고 있었습니다. “은퇴해서 자유롭게 살면서 저렴하게 살기”라는 옛 정책은 조용히 사라졌습니다.

금융기관들은 이 사람들이 올 것이라는 것을 알고 있었기 때문에, 그들을 위해 특별한 제도를 만들었습니다. 정부가 보증하는 ‘하우스 에퀴티 컨버전 머니마저’라는 제도를 통해, 연금 수급자들은 자산을 팔지 않고도 그 자산을 사용할 수 있습니다.새로운 역방향 주택담보대출의 규모는 2007-08년에 연간 10만 건에 달했지만, 그 이후로는 정체되거나 감소했습니다.높은 비용, 복잡한 규정들, 그리고 주택 시장의 침체로 인해 한 세대가 가족의 집을 담보로 대출을 받는 것을 두려워하게 되었습니다. 금융업자들이 20년 동안 노력해온 인구학적 기회도 거의 실현되지 않았습니다.오래된 소유주는 거의 없다.연구자들은, 사람들이 가진 부를 항상 소모한다고 지적합니다.

기관을 통한 대안도 더 저렴하지 않습니다.평균 보조적 생활 서비스의 비용은 연간 약 70,000달러에 달합니다.이는 대부분의 은퇴자들이 감당할 수 없는 금액입니다. 그래서 대부분의 노년 미국인들은, 함께 살든 안 살든 그냥 집에서 살아갑니다. 여기서 핵심은 ‘여분의 침실’입니다. 방을 임대하는 것은 자산을 현금화하는 방법이죠. 판매나 대출, 연방 보험사의 참여 없이도 가능합니다. 이는 마치 리버스 모기지와 같은 방식입니다. 세금도 없고, 원금 제한도 없으며, 중개자에게 수수료도 없습니다. 2015년에 설립된 덴버의 결혼 매칭 서비스 회사인 실버네스트는 이를 그렇게 생각합니다.호스트들은 연간 약 10,000달러를 벌게 됩니다.시장이 그를 위해 만들어진 산업들을 중간자로부터 분리시키고 있다.

이것이 바로 “새로운 정상 상태”가 신뢰할 수 없는 투자 전략이라는 이유입니다. 수요는 실제로 존재하며 계속 증가하고 있지만, 기업들은 그렇지 않습니다. 그중에서도 가장 유명한 Silvernest는 수만 명의 사용자를 보유하는 규모로 운영됩니다. 홈셰어는 저주파수, 고정 요금의 거래 방식으로, 두 당사자가 직접 거래를 진행하며 중개자는 거의 가치 체인에서 제외됩니다. 이익은 주택 소유자와 공동 거주자에게 돌아가고, 공공 부담금으로 얻는 혜택은 공공 재무제표에 기록됩니다. 이 중 적은 부분만이 주주에게 귀속됩니다.

이 문제는 전체적인 관점에서 접근해야 합니다. 기본적인 규모가 매우 작기 때문에, 형식화의 이점은 엄청납니다. 65세 이상이 함께 거주하는 가구의 비율을 2% 미만에서 5%로 높일 수 있다면, 수백만 가구가 새로운 주택을 얻게 되고, 수십억 달러의 임대료도 제대로 관리될 것입니다. 도시들이 부수적인 주거 공간을 계속 허용해야 하며, 누군가가 더 저렴한 반대형 모기지를 만들어준다면, 비공식적인 시장을 만들었던 것과 같은 힘으로 공식적인 시장도 만들어질 것입니다.

투자자에게 중요한 지표는 “골든 걸스” 관련 뉴스들이 계속해서 쏟아져 나오는 것이 아닙니다. 중요한 것은 그 형식적인 제품이 실제로 등장하는지, 그리고 14.9조 달러에 달하는 자산이 주방에서의 임대가 아니라 다른 방식으로 활용될 수 있는지를 보는 것입니다. 그런 일이 일어나기 전까지는, 이 현상은 금융업계의 문제라기보다는 그 안에서의 기회로 볼 수 있습니다. 가장 큰 가정 경제적 자산들이 시장에서 실패할 때, 시장은 대처책을 찾고, 투자자는 단지 이야기만을 가지고 남게 됩니다.