세이젠 그룹의 임대 수익이 부동산 매출을 추월했다 – 이는 무슨 의미인가요?

세이젠 그룹은 2026년의 대부분을 조용히 보내며, 몇 년 전부터 시작된 변화를 완성해 나갔습니다. 즉, 부동산 판매에서 임대업으로 전환하는 과정을 진행한 것입니다. 이러한 변화를 나타내는 주요 수치는 올해 첫 8개월 동안의 임대 수익입니다. 약 90억 위안에 달하며, 182개의 상업용 건물을 통해 월별로 11.6억 위안 정도의 수익이 발생했습니다.

이것이 투자자에게 중요한 이유는 세이즈인이 널리 알려진 기업인지와는 아무런 관련이 없습니다. 중요한 점은 해당 회사의 현금 흐름이 변화하고 있다는 것입니다. 그리고 시장은 이러한 변화를 어떻게 가치 평가할지 아직 결정하지 못했습니다.

교대 근무에 관한 숫자들

세이젠의 월별 보고서에는 명확한 내용이 담겨 있습니다. 2026년 7월에 이 회사는…약 1억 1600만 위안의 임대 수익이 발생했으며, 이는 약 1천 680만 평방미터의 총면적을 차지하는 182개의 부동산에 대한 임대가로 얻어진 금액입니다.처음 7개월 동안 전체적으로는,리스 수익은 78억 위안에 달했습니다.7월의 실제 수익률을 고려할 때, 8월에만 11억~12억 위안이 추가될 예정입니다. 그렇게 하면 8개월 동안의 총 수익은 약 90억 위안에 달하게 됩니다. 이 수치가 보고서의 주요 관심사가 되었습니다.

더 명확한 비교는 임대 수익이 무엇을 추월했는지입니다. 2026년 상반기 동안,세이즌의 계약된 부동산 매출은 63.6억 위안에 달했습니다.. 같은 6개월 동안의 임대 수익은 66.4억 위안이었습니다.이 회사는 이제 장기 임대 계약을 통해 매년 더 많은 수익을 얻고 있습니다. 아파트를 판매하는 것보다 훨씬 더 많은 수익을 얻고 있죠.

예전에는 그렇지 않았습니다. 세이젠은 주거용 건물을 개발하는 회사였으며, 많은 중국 개발업체들처럼, 경기 침체가 시작될 때도 그 모델을 유지했습니다. 계약 판매량은 2010년대 중반에 최고점에 달했지만, 그 이후로는 계속 감소해 왔습니다. 세이젠이 다른 기업들과 차별화된 점은, 개발한 상업용 건물들인 쇼핑몰, 사무실, 복합용 건물들을 팔지 않고 그대로 유지했다는 것입니다. 그러한 자산들은 성숙해져서 가치가 높아졌고, 수익을 창출하기 시작했습니다.

두 사업 간의 이익 차이가 바로 이러한 변화가 단순한 외관상의 변화가 아닌 실질적인 변화인 이유입니다.세이젠의 상업용 임대 및 부동산 관리 분야에서의 총이익률은 50% 이상입니다.2026년 투자자 설명서에 따르면, 개발 관련 매출은 그보다 훨씬 낮습니다. 임대 수익이 총 수익의 상당 부분을 차지하기 때문에, 전체 마진율도 높아집니다.2026년 상반기에는 총 수익이 전년 동기 대비 20.2% 감소했음에도 불구하고 30.7%의 성장률을 기록했습니다..

시장이 아직 가격을 책정하고 있는 것은 무엇인가요?

첫 8개월간의 총 수익17.7억 위안으로 감소했으며, 전년도에는 22.2억 위안이었습니다.. 주주에게 귀속되는 순이익은 12.1% 감소하여 6억 8천만 위안에 불과했습니다.헤드라인으로 보면, 이 회사는 점점 작아지고 있는 회사입니다.

하지만 이러한 감소는 세이젠이 의도적으로 축소시키고 있는 사업 부문에서 나타납니다. 개발 수익은 건물들이 완공되어 판매되는 횟수가 줄어들면서 감소하고 있습니다. 바로 그 점입니다. 회사는 개발 프로젝트를 늘리려는 것이 아니라, 임대 자산을 늘리려고 노력하고 있습니다.

시장의 혼란은 주가에서도 나타납니다. 시즈엔의 주식(1030.HK)거래가는 1.38홍콩달러로, 52주간의 범위인 1.30홍콩달러에서 2.81홍콩달러에 가까운 수준입니다.. 시장 가치는 약 105억 홍콩달러입니다.또는 약 96억 위안 정도입니다. 이러한 가치 평가에 따르면, 이 회사는 어려운 상황에 처한 중국 개발업체와 다른 기업 사이의 가치를 받고 있습니다. “다른 기업”이란 성숙한 수익 창출 능력을 갖춘 상업용 부동산 기업을 의미합니다. 하지만 홍콩에서는 이러한 두 가지 역할을 혼합하는 기업의 가치를 어떻게 평가해야 하는지에 대한 명확한 기준이 없습니다.

신용 측면은 이러한 전환을 확인해줍니다.

현금 흐름을 주식 가격보다 더 중요하게 생각하는 신용 평가기관들은 이미 결론을 내렸습니다.2026년 5월, S&P 글로벌 레팅스는 세이젠의 전망을 네 해 동안 부정적인 상태였던 것으로부터 안정적인 상태로 변경했으며, 장기 발행업체 신용등급은 B 등급으로 유지되었습니다.그 기관의 주장은 명확했습니다.Seazen은 가치가 하락하는 부동산 매출을 보완할 수 있는 안정적인 임대수익을 창출할 수 있으며, 다양한 자금 조달渠道을 활용할 수 있습니다..

이는 중국 부동산 산업에서는 드문 일입니다. 2021년 이후로 대부분의 민간 개발업체들의 등급이 완전히 취소되었습니다. 세이젠의 임대주택 포트폴리오가 그런 상황을 피할 수 있는 구조적인 이유입니다.

부동산 평가표는 정확한 수치를 보여줍니다.2026년 상반기의 순부채 대 자산비율은 57.1%였습니다.– 높아졌지만, 동종 기업들이 파산을 초래하는 수준은 아닙니다.S&P는 2026년 전체 연도의 임대 수익이 약 133억 위안에 달할 것으로 예상하며, 2027년까지 매년 2~3% 증가할 것으로 추정합니다.그건 폭발적인 성장이 아니지만, 현재 개발 사업을 능가하는 기반 위에서 예측할 수 있는 성장입니다.

투자자의 질문

미국 투자자에게 있어서 Seazen은 특이한 상황을 제공합니다. 이 회사의 주식은 홍콩 증권거래소(1030.HK)에서 거래되며, 미국에서는 OTC 상품으로 거래됩니다. 하지만 이는 일반적인 배당수익을 목적으로 하는 기업이 아닙니다. 이 회사는 정상적이고 꾸준한 배당금 지급 기록을 유지하지 못하고 있습니다.2026년 상반기의 주당 수익은 0.08위안입니다.아직 의미 있는 수익을 제공할 수 없습니다. 수집할 수 있는 수입원도 없습니다.

세이젠이 제공하는 것은 대신 관측소와 같은 시설입니다. 이 회사는 중국 부동산 업계에서 일어나고 있는 구조적 변화를 가장 명확하게 보여주는 기업입니다. 즉, 투기적인 개발에서 수익성 있는 상업용 자산으로의 전환입니다. 이러한 전환이 실제로 일어난다고 믿는다면, 세이젠의 임대 수치가 그 증거가 됩니다. 반대로 중국 경제가 복구를 지원할 만큼 강하지 않다고 생각한다면, 같은 수치들이 결국 당신의 의견을 뒷받침해줄 것입니다. 이용률이 떨어지고, 수입도 줄어들며, 임대 수익도 성장을 멈출 것입니다.

HK$1.38이라는 주가는 두 가지 시나리오에 대한 최대의 회의론을 반영합니다. 평가가 너무 낮아서, 안정적인 임대업체로 전환할 수 있다면 큰 보상을 받을 수 있습니다. 또한 시장이 이러한 전환이 성공하지 못할 수도 있다고 생각하는 합리적인 이유도 있습니다.

문제는 한 기간 동안 임대 수익이 매출을 넘어섰는지 여부가 아닙니다. 실제로 그렇습니다. 문제는 올해 90억 위안에 달하는 임대 수입이 지속적인 수입원인지, 아니면 여전히 어려움을 겪고 있는 사업의 마지막 좋은 수치인지 하는 것입니다. 다음 8개월이 그 답을 알려줄 것입니다.