가격이 기록적인 수준에 도달하는 동안 판매량은 14개월 만에 최저치로 떨어졌습니다. 중간 숫자를 읽어보세요.

오늘 아침에 휴대폰으로 메시지가 왔습니다. 8월의 주택 매매량이 예상보다 약간 낮았다고 합니다. 주택과 관련된 자산을 가지고 있다면, 자동적으로 조심해야 합니다. 주택 시장이 침체되고 있으므로, 관련 자산의 투자를 줄여야 합니다. 매매량이 감소한다는 것은 수요도 감소한다는 뜻이며, 수요가 감소하면 거래를 통해 수익을 얻는 기업들에게는 문제가 생깁니다.

그 그림은 반쪽은 맞고, 반쪽은 위험할 정도로 틀렸습니다. 삭제된 부분은 다음과 같습니다: 같은 보고서에 따르면, 주택들이 기록적인 평균 가격으로 판매되었으며, 국가의 재고량도 7년 만에 최고치에 도달했다고 합니다. 판매량은 감소했습니다.그리고가격이 상승합니다.그리고갑자기 공급이 증가합니다. 시장이 침체된 상태에서는 보통 이런 식으로 작동하지 않습니다. 방금 읽은 기사의 수치는 보고서에서 가장 쓸모없는 수치였습니다. 실제로 가격이 어떻게 변할지 결정하는 수치는 중간에 조용히 자리 잡고 있었습니다.

잠시 말을 멈추고, 레스토랑에 대해 생각해보세요.

오늘 밤의 고객들은 지난달 예약된 사람들입니다.

집의 매매가 완료되고, 현금이 교환되며, 열쇠도 이동한다. 그 순간에 월별 기록이 작성된다. 즉, 실제로 제공된 식사량과, 채워진 테이블 수가 기록된다. 하지만 그날 오후에 길에서 우연히 들어와서 집을 구입하는 사람은 아무도 없다. 몇 주 전에 구매자는 계약서에 서명했으며, 모기지 계약, 감정평가, 소유권 검토 등이 먼저 진행되어야 했다. 서명된 계약서는 레스토랑 예약과 같고, 매매가 완료되는 순간이 바로 저녁 식사 시간이다.

오늘 저녁에 제공되는 음식들은 지난 달에 예약된 음식들입니다. 2주 전에 메뉴 가격이 갑자기 상승했을 때, 오늘 저녁에 제공되는 음식들의 가격은 그 가격을 반영하지 않습니다. 오늘 저녁의 음식들은 예전에 메뉴 가격이 그때와 같은 가격이었을 때의 예약된 음식들입니다. 전국 부동산 중개인 협회는 계약이 종료된 건수를 집계합니다. 그러니까 8월의 경우는…3.98백만이라는 수치주로 6월과 7월에 체결된 계약들입니다. 당시 모기지 금리는 이미 상승해 있었습니다.

이제 프로퍼티들을 라벨로 표시해 주세요.마무리주요 보도는 기존 주택 매매에 관한 것이네요.예약이는 NAR에 의해 별도로 집계된 미결제 매각이며, 별도로 공개됩니다.메뉴 가격이는 30년 만기 기간에 따른 월별 주택담보대출금입니다. 그리고 그 금리도 상승했습니다. 평균 30년 고정금리 주택담보대출금이…9월 초에 6.71%인플레이션에 대한 우려가 다시 커지면서 7%로 상승하고 있습니다. 하지만 이러한 상승세는 아직 종가에서 나타나지 않았습니다. 지금 보고 있는 약한 월간 수치는 과거의 통화 정책 때문입니다.

그것이 바로 시계 보정의 문제이며, 오직 그것만이 당신의 속도를 늦추는 원인입니다. 하지만 가격이 그대로 유지되는 이유는 아닙니다.

중간 숫자

레스토랑의 진짜 문제는 오늘 밤의 식사 수가 아닙니다. 오늘 밤의 상황이 계속된다면, 얼마나 많은 빈 테이블이 생기는지가 문제입니다. 집도 마찬가지로, 한 달 동안의 특별한 상황을 제외하고는 같은 기준으로 평가됩니다.몇 달 분량의 공급량= 재고량 ÷ 월간 매출 속도

둘째로, 8월의 연간 수치는 398만으로, 이는 매달 약 331,000채의 주택에 해당합니다.162만 채의 주택이 등록되었습니다.분할하면 약 4.9개월 분량이 남는다. 즉, 새로운 제품이 추가되지 않고 판매가 그대로 유지된다면, 약 5개월 후에 재고가 바닥날 것이다.

4개월 9개월이라는 수치는 협상력의 척도로서 중요합니다. 최근 몇 년간의 가장 경쟁이 치열한 시장에서는 공급량이 약 3개월에 달했습니다. 구매자들은 선택의 여지가 없었기 때문에, 판매자들이 조건을 결정했습니다. NAR는 현재 공급량이 몇 개월분인지를 보고하고 있습니다.4.9로, 지난 10년 중 최고치이며, 4.6에서 상승했습니다.한 달 전의 일입니다. 추가로 제공되는 시간이 한 달이 더 늘어나면, 테이블이 비어 있는 시간도 한 주 더 늘어나고, 협상할 기회도 하나 더 생깁니다. 그리하여 판매자와 구매자 사이의 이점도 조금 더 커집니다.

레스토랑의 정직한 관리자라면 이렇게 말할 것입니다: 테이블이 비어 있으니 가격도 변동한다고요. 하지만 이때가 바로 주택에 대한 비유가 문제가 되는 부분입니다. 가격은 변동하지 않았습니다. 기존 주택의 평균 가격은…8월에는 전년 동기 대비 1.6% 증가했으며, 이는 해당 달로서는 기록적인 수치입니다. 이는 연간 성장이 계속된 38번째 달입니다.빈 테이블과 기록된 가격은 함께 존재해서는 안 됩니다. 무언가가 메뉴의 가격을 높이고 있는 것입니다.

레스토랑 비유가 깨지는 곳

레스토랑은 오늘 밤에 고객을 확보하지 못하면 그 자리를 영원히 잃게 됩니다. 판매되지 않는 테이블은 낭비된 자산입니다. 주택 소유자는 레스토랑이 아닙니다. 이 시장의 핵심적인 문제는 주택담보대출의 구조입니다. 수십만 명의 주택 소유자들이 팬데믹 이후 3%나 4%의 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서, 매물을 내놓으면 그 저렴한 대출금을 6.7%의 높은 이자율을 부과하는 더 비싼 주택에 바꿔야 합니다. 계산상으로는 그대로 머물러 있는 것이 유리합니다. 그래서 수요가 줄어들면서 많은 소유자들은 가격을 내리기보다는 매물을 포기했습니다. 그들은 저녁 식사 가격을 내리기보다는 테이블을 포기한 것입니다.

그래서 공급량은 “균형” 수준에 머물렀을 뿐, 과잉 상태는 아니었습니다. 또한 국내 가격도 그대로 유지되었습니다. 실제로 성장하는 부문은 주택담보대출에 가장 영향을 받지 않는 부문이었죠. 즉, 100만 달러 이상의 주택들이 그랬습니다.3.9%의 증가율을 보였으며, 10만 달러에서 25만 달러에 해당하는 주택의 판매량은 10% 감소했습니다.부자들은 현금으로 물건을 구입할 수 있습니다.8월 매출의 27%는 전액 현금으로 이루어졌습니다.금융 비용을 전혀 고려하지 않는 경우); 금리에 민감한 중간 단계는 그렇지 못합니다.

따라서 시장은 한 방향으로는 붕괴되지도 않고, 다른 방향으로는 폭등하지도 않습니다. 시장은 기울어지고 있습니다. 천천히, 판매자 입장에서 구매자 입장으로 전환되는 과정입니다. NAR의 수석 경제학자가 이를 ‘전환’이라고 부릅니다.구매자 시장– 가격 하락으로 인해 침몰할 뻔했지만, 소유주들이 저렴한 주택담보대출을 포기하지 않는다는 이유로 그런 상황을 피할 수 있었다.

모델을 원래 위치로 되돌려주세요.

세 가지 결론이 나옵니다. 이것들이 바로 이 글을 쓰게 된 반응에 저항하는 이유입니다.

먼저,이 수치는 재판매 시장을 나타내는 것이며, 신규 건축 시장을 의미하는 것은 아닙니다.기존 주택 매매란, 한 주택 소유자가 다른 주택 소유자를 대신하여 그 주택을 매입하는 것을 의미합니다. 따라서 건설업자는 아무런 보상도 받지 않습니다. “주택 매매가 감소했으니 건설업자들을 폐쇄해야 한다”는 말은 두 가지 다른 산업을 혼동하는 것입니다. 건설업자는 신규 주택 매매와 관련된 정보를 받게 되는데, 이는 별도의 월간 보고서에 나오는 내용입니다.

둘째,실제로 재판매 상점을 느끼는 사람은 각 거래에 대해 돈을 받는 사람들입니다.모기지 중개업자들, 에이전트들, 그리고 거래당 수수료를 받는 중개 플랫폼들, 즉 대출업체들의 수익은 거래량에 따라 결정되는데, 이번 달의 거래량은…14개월 만에 최저치주택이 더 오래 머물 수 있게 되었다.시장에 진입한 기간이 31일로, 29일보다 늘어났습니다.약 4분의 1에 해당하는 거래들이 전혀 자금 조달을 하지 않는 경우, 그에 따른 수수료 수입도 적어집니다. 시장에 머무는 시간이 길어질수록, 가격보다 훨씬 더 일찍 이런 마진이 압박받게 됩니다.

셋째,중간 숫자는 당신의 조기 경보 지표입니다.몇 달치 공급량이 5개월에서 6개월에 이르면, 가격 인하가 시작된다는 신호가 됩니다. 그러면 압력이 주택 소유자들의 자산으로 전달되고, 담보나 기타 재산이 재판매 가치에 의해 보장되는 사람들에게도 영향을 미칩니다. 현재로서는 4.9개월이 여전히 “균형”된 수준입니다. 한 달의 지수가 하락하는지보다는, 계속 상승하는지가 중요합니다.

이것으로 남길 수 있는 유일한 테스트는 질문이지, 티커가 아닙니다.몇 달 분량인가요? 그리고 계속 증가하고 있나요?그 비율이야말로 판매 수치 아래에서 실제로 이루어지는 협상의 내용입니다. 그리고 이것이 바로 요금에 민감한 시장들이 현재 가격을 책정하는 기준입니다. 사용하기 전에 그 의미를 잘 기억하세요 – 몇 달 분량이라는 것은 전국 평균값일 뿐이며, 지역별로는 심각한 차이가 존재합니다. 예를 들어 서부 지역의 시장들은…오스틴와 웨스트팜비치이미 보고 있음80% 이상의 주택이 요구 가격보다 낮은 가격에 팔립니다.물건이 부족한 북동부 지역에서는 여전히 협상이 금지되어 있습니다. 오늘 아침에 보도된 그 큰 기사 내용은 2개월 전에 작성된 것이며, 이제는 존재하지 않는 모기지 이자율로 만들어진 것입니다. 그냥 그 숫자를 읽어보세요.