사브라 헬스 케어 REIT: 5.8%의 배당금이 마침내 지급되었습니다.

가격 목표의 인상은 수익에 대한 예측일 뿐, 실제 수익 자체는 아닙니다. 따라서 미즈호가 이번 달에 사브라 헬스케어 REIT의 목표 가격을 다시 인상했을 때, 중요한 질문은 그 가격이 $23이 되느냐, $25가 되느냐가 아니라, 5.8%의 배당금이 실제로 증가하는 현금 흐름에서 나오는 것인지, 아니면 단순한 희망에 의한 것인지입니다. 이것이 바로 사브라가 몇 년 동안 실패해온 문제이며, 그래서 결국 그 회사의 배당금이 다른 모습을 보이는 이유입니다.

미즈호의 움직임은 예외적인 것이 아니었습니다. 2024년 내내 미즈호는 사브라의 목표가를 조정해왔습니다.$17에서 $18까지그런 다음에는$20‘Outperform’ 등급을 유지하며, 회사의 AFFO 성장이 그 이유라고 밝혔습니다. 이번 달에는 Sabra가 발표를 했습니다.미즈호의 제2회 헬스케어 REIT 컨퍼런스그리고 그 회사는 다시 목표를 세웠습니다. 거리의 다른 사람들도 이 행동에 동참했습니다.도이치 은행은 7월에 목표 금액을 25달러로 조정했습니다., 뱅크 오브 아메리카는 매수 의향을 가지고 있으며, 25달러라는 목표가를 설정하고 있습니다.그리고 레이먼드 제임스는 ‘운영 성과가 부족’에서 ‘시장 기준 성과’로 전환되었습니다.8월 초에 23달러 목표그것은 운동량의 노이즈가 아닙니다. 그보다는 한 가지 아이디어를 중심으로 형성된 합의입니다. 즉, 수익 생성 메커니즘이 결국 배당금을 지급할 수 있다는 것입니다.

최신 분기 실적을 시세표처럼 보는다면, 그ような 증가분은 이상해 보입니다. 사브라가 보고한 내용도 마찬가지입니다.2분기 당 주당 순손실은 0.10달러였습니다.수익을 기대하는 합의에 반하는 상황입니다. 같은 계절 동안 손실이 발생하고 분석가들의 가격 목표가 상승하는 것은 두 다른 회사의 행동과 같습니다. 실제로도 그렇습니다. 그 손실은 대부분…1억2천4백만 달러의 비현금 대출 손실 예비금RCA 모기지의 할인된 이자율로 대출을 받는 것입니다. 이는 과거의 문제를 해결하는 방법이지만, 실제로 REIT가 운영하는 방식에서는 이러한 요소가 고려되지 않습니다.

그것을 제외하면, Q2가 나타납니다.표준화된 FFO는 주당 0.38달러이며, 표준화된 AFFO는 주당 0.40달러입니다.배당금은 분기당 0.30달러입니다. 이는 조정된 운영 수익의 약 75%에 해당하는 금액으로, 약 1.3배에 달합니다. REIT의 배당금은 AFFO에서 지급되며, 이는 임대료와 유지비를 제외한 실제로 보유한 현금입니다. 순이익은 잘못된 측정 기준입니다. 왜냐하면 감가상각은 단지 서류상의 비용일 뿐, 실제 현금이 아니기 때문입니다. 이 점이 중요한데, 사브라는 팬데믹 기간 동안 배당금을 줄였습니다.2020년에는 4분기당 0.30달러였다.그리고 그 수익은 그날의 성과가 남은 맛을 가지고 있습니다. 배당금을 지원하는 지표로 볼 때, 이는 투자자들이 오랫동안 본 것 중 가장 잘 보상된 사브라 배당금입니다.

변화된 것은 단순히 서비스 범위뿐만이 아닙니다. 실제로는 그 아래에 있는 엔진이 성장하고 있다는 것입니다. 사브라는 관리형 노인 주거 시설에 대한 포트폴리오를 점차 전환해왔습니다. 즉, 세입자를 임대하는 대신 직접 운영하는 방식으로 변경했으며, 이로 인해 입주율과 임대료가 상승할 때 회사도 이익을 얻을 수 있습니다. 같은 종류의 관리형 노인 주거 시설의 현금흐름은 전년 대비 13.7% 증가했으며, 입주율은 88.2%에 달했고, 입주한 방당 임대료는 6.6% 증가했습니다. 이러한 추세를 고려할 때, 경영진은…7월 말에 2026년 전체 실적 전망을 상향 조정함그리고 분기별로 다시 확인했습니다. 정상화된 FFO 성장률은 약 7%이며, 정상화된 AFFO 성장률은 약 8%입니다.

대차대조표는 이야기를 뒷받침하는 역할을 하며, 위협하는 역할은 하지 않습니다. 조정된 EBITDA 기준으로의 순부채는…4.61배로, 5.04배에서 감소했습니다.1분기에는 회사가 오랫동안 유지해온 5.0배 목표치를 하회했습니다.모디스는 지난 9월 사브라의 고위험 채권을 Baa3 투자등급으로 업그레이드했습니다.이 회사는 그 힘을 실제로 활용하기 시작했습니다. 올해 5억 9천9백만 달러의 투자를 진행했으며, 초기 현금 수익률은 7.5%였습니다. 그 중 2억 7천4백만 달러는 8.1%의 수익률로 투자되었으며, 10억 달러 이상의 자산도 있었습니다. 그중 대부분은 고령자 주거 시설에 관련된 자산입니다. 심지어 포트폴리오 내의 낡고 관리가 어려운 부분에서도 가치를 창출하고 있습니다. 사브라는 아바메레와의 삼중 네트 임대 계약을 연간 4천8백만 달러로 재조정했으며, 이는 2월부터 적용됩니다. 또한, 26개의 부동산에 대한 재임대 계약도 체결했습니다.

이것은 수익형 투자자들이 반드시 인지해야 하는 점입니다. 분석가들의 목표치는 예상되는 현금흐름의 반영일 뿐, 실제 현금흐름과는 다릅니다. 사브라 펀드는 주식 매각을 통해 성장을 추구합니다. 21.4백만 주가 19.24달러의 가중평균 가격으로 전액매각 계약에 따라 판매되고 있으며, 7.5%~8.1%의 이자율로 새로운 거래가 이루어집니다. 이러한 성장은 주식 가치 상승에서 비롯됩니다. 임대차 계약이 강화됨에 따라 임대료도 증가합니다. 초기 수익률보다는 이러한 성장 방향을 기준으로 판단해야 합니다.

현재의 상황을 무너뜨릴 수 있는 세 가지 요인이 있습니다. 첫째, 75%의 배당금은 적절한 수준이지만, 그것만으로는 충분하지 않습니다. 고령자 주거 서비스 분야에서 실패가 발생하면 배당금도 크게 줄어듭니다. 둘째, 노동 비용이 이 산업의 중요한 변수이며, 지난 분기에는 사용된 객실당 비용이 4.1% 증가했습니다. 이는 임대료 상승률인 6.6%보다 낮은 수치이지만, 임금 압력이 높아지면 운영 효율성이 떨어질 수 있습니다. 셋째, 경영진은 기존의 전문 간호 부서를 통합하고 행동 건강 관련 사업을 접는 과정을 진행 중입니다. 이러한 전환 과정에서는 실행 위험이 존재합니다.

다양한 수익원을 가진 포트폴리오에 있어서, 사브라는 중요한 위치를 차지합니다. 높은 배당률을 제공하는 헬스케어 분야의 기업이죠. 그 배당금은 점점 증가하는 현금 흐름으로 충당됩니다. 재투자도 가능합니다. 만약 당신이 이 회사를 소유하고 있다면, 분석가들의 평가는 당신이 얻는 수익이 더 안전해졌다는 것을 의미합니다. 하지만 거래할 이유는 아닙니다. 만약 당신이 투자를 하고 싶다면, 규칙은 여전히 동일합니다. 즉, 보장된 수익과 재투자 수치가 유리한 경우에만 투자해야 합니다. 주목해야 할 것은 가격 목표가 아니라, 분기별로 $0.30의 분기 배당금에 비해 정상화된 AFFO 수치와 관리형 주택의 이용률입니다. 만약 이러한 지표들이 1.3배에 가까우며 이용률이 계속 상승한다면, 5.8%의 배당률도 유효합니다. 주식의 가격이 $20이나 $25에 있든 상관없습니다.