GO Residential의 월별 검사는 보장됩니다. 28억 달러 규모의 이 거래가 그 회사의 가치를 결정합니다.

월별 지급 공지문은 투자에서 가장 쉽게 넘어가는 내용입니다. 주식 코드, 금액, 기록일 등은 그저 쓸데없는 정보에 불과합니다. 하지만 은퇴자의 질문은 이번 달에 받는 수표가 계좌에 도착하는지 여부가 아닙니다. 중요한 것은 5년 후에도 그 수표가 계좌에 도착할 수 있는지, 그리고 그 수표가 실제 현금으로 지급되는지, 아니면 자신의 돈이 천천히 회수되는 것인지입니다.

GO 주거용 부동산 투자 신탁회사(TSX: GO.U)는 최근 월별 배당금을 발표했습니다.단위당 0.05325달러—에 관한연간 0.639달러– 일년 내내 유지해온 수준과 변함없습니다. 미국 독자들을 위해 한 가지 주의할 점은…토론토에 등재된 신탁그 회사는 미국의 아파트 건물을 소유하고 있기 때문에, 운영 방식과 세금 처리 측면에서 국내 REIT보다 훨씬 복잡합니다. 하지만 고정된 지급금은 간단한 부분입니다. 중요한 것은 그 지급금이 실제로 얻어진 것이지 아닌지입니다. 현재는 28억 달러 규모의 거래로 인해 이 문제가 재정의되고 있습니다. 이 거래를 통해 회사의 가치는 거의 4배로 증가할 것입니다.

실제로 수표를 지불하는 데 사용되는 돈은 무엇인가요?

건물에서 현금을 귀하의 계좌로 받으세요. GO는 뉴욕에 고급 고층 아파트 건물을 소유하고 있으며, 6월 30일 기준으로…2,545개의 스위트룸at99.6%의 임대율평균 월간 임대료는 각 스위트룸 기준으로 약 6,700달러입니다. 이것이 바로 전체 수익의 원천입니다. 즉, 전체 건물에서 얻는 고급 임대 수익입니다.

이 회사는 단지 지급만을 목표로 합니다.조정된 운영 자금의 약 65%– REIT이 유지비를 지출한 후 실제로 분배할 수 있는 현금입니다. 2분기에는 그 배당금이 발생했습니다.조정된 AFFO의 68.5%간단히 말해, 분배된 금액은 자산의 가치보다 훨씬 낮게 설정되어 있습니다. 따라서 수익은 자산을 판매하여 얻는 것이 아니라, 노력으로 얻어지는 것입니다. 또한 그 수익을 유지하는 데 드는 비용도 저렴합니다. 즉, 부채는…총 자산 가치의 53.5%가중된 이자율은 4.5%이며, 평균 부채 기간은 3.8년입니다. 집주인에게는 그 정도의 금액이라면 괜찮고 적절한 금액입니다.

가격이 떨어진 이유는 무엇이며, 무엇이 고장나지 않았는가?

이곳에서는 걱정스러운 수익을 목표로 하는 투자자가 잠시 멈출 수도 있습니다. GO의 단위들입니다.약 7% 감소했습니다.8월에 H&R Real Estate Investment Trust와의 계약이 발표된 이후, 최근의 가격으로 볼 때 이 포트폴리오는 약 7.8%의 수익률을 기록하고 있습니다. 이러한 저위험, 낮은 부채 상태의 포트폴리오에게는 상당히 좋은 수익률입니다.

가격 하락과 높은 수익률은 같은 사실이며, 이는 임대료 문제와는 관련이 없습니다. 현금 흐름 체계는 파괴되지 않았습니다. 거래로 인해 미래의 수익을 누릴 사람이 바뀌었을 뿐입니다. 이러한 차이가 바로 이 분야의 핵심입니다. 가격이 낮고 수익 체계가 정상적으로 작동한다면, 동일한 돈으로 더 많은 미래 수익을 얻을 수 있습니다. 반면, 가격이 낮고 수익 체계가 작동하지 않는다면, 그건 떠나야 할 이유가 됩니다. 여기서는 상황이 건전합니다.

수입 흐름을 재정의하는 거래

8월에 GO는 H&R로부터 27채의 부동산을 구매하기로 합의했습니다.약 28억 달러에 해당합니다.– 약 10,300개의 스위트룸이 있으며, 대부분은…탬파, 댈러스, 올랜도, 오스틴과 같은 선벨트 지역의 시장들뉴욕에 있는 부동산 외에도, 이번 봄에 추가로 인수한 자산들도 있습니다. 그게 바로 이 회사의 매력입니다. 단일 도시를 대상으로 하는 럭셔리 REIT 기업이 8개 시장에 걸쳐 운영되고 있기 때문에, 관리자들은 예상적으로 부채와 EBITDA의 비율을 약 2배 줄일 수 있을 것이라고 말합니다.연간 약 1,500만 달러 규모의 비용 시너지가 발생합니다.그리고 단위당 현금 흐름에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 4분기에는 매출을 완료할 계획입니다.

문제는 그 대가가 어떻게 지불되는지입니다. 가격의 대부분은 대략…1.34억 개의 신규 발행된 주식그래서 상당 부분이 주식 형태로 존재하기 때문에, 이전 H&R 보유자들은 그러한 주식을 소유하고 있을 것으로 예상됩니다.전체 회사의 약 67%현재의 GO 보유자들은 약 3분의 1 정도밖에 남지 않았습니다. 바로 그런 이유로 주식 가치가 하락하는 것입니다. 기존 보유자들이 줄어들고 있는 반면, 기반 자산은 점점 증가하고 있기 때문입니다.

따라서 월간 발표에서 숨겨진 진짜 문제는 거래가 끝난 후의 수치입니다. 오늘 지급된 돈은 이미 처리되었고, 그 금액은 거래가 완료된 후에도 계속 남아 있을 것입니다. 하지만 1억3천4백만 개의 새로운 단위에 분배되는 현금 흐름은, 그 단위들이 존재하기 전의 상황과는 다른 계산 방식입니다. 다양화와 감소를 극복하는 것이 바로 이 논리의 핵심입니다. 만약 선블트 임대료와 시너지 효과가 실현되면, 합쳐진 신탁이 단위당 더 많은 수익을 가져오게 되면, 오늘의 수익률은 더 넓은 수익 구조의 시작점이 됩니다. 만약 실행이 실망스러운 경우, 그 높은 수익률 중 일부는 시장이 당신의 불확실성을 대가로 받는 비용이 될 것입니다.

수입 투자자가 이를 어떻게 활용하는지

포트폴리오에 관해서는, 결론이 명확합니다. 월별 수익을 무시하세요 – 그건 단지 소음에 불과합니다. 실제로 얻는 수익은 현금 흐름의 약 3분의 2만큼이므로, 적당한 레버리지를 사용했을 때 얻는 수익입니다. 현재 얻고 있는 약 7.8%의 수익은 진짜 수입이며, 자본의 증가가 아닙니다. 중요한 것은 분산 효과와 관련된 문제입니다. 이 문제는 이번 분기에 H&R 계약이 체결될 때 결정됩니다. 단일 단위당 현금 흐름을 주의 깊게 지켜보세요. 만약 그 수치가 기존 신탁보다 높다면, 현재 가격으로 더 강력하고 넓은 수입 기반을 얻은 것입니다. 반대로 그렇지 않다면, 각 단위당 수익이 줄어들 수 있습니다. 이 한 가지 변수를 주의 깊게 추적해야 하며, 다음 달의 분배 공개에서 그 정보는 나타나지 않을 것입니다.