리얼 에이징 스플릿 코퍼레이션의 17% Class A 수익률의 원인과 새로운 주식 판매에 대해서

토론토의 펀드 매니저가 더 많은 주식을 판매한다고 발표했는데, 그 판매에 따른 수익률은 투자자들이 관심을 기울여야 할 정도로 높습니다. 바로 17%입니다. Middlefield이 운영하는 Real Estate Split Corp.(TSX: RS 및 RS.PR.A)는 2026년 9월 10일에 새로운 Class A 및 우선주를 한밤중에 판매한다고 발표했습니다. 그 17%라는 수익률을 얻기 전에, 실제로 그 수익률이 어떤 것인지 알아보는 것이 중요합니다. 이는 기업의 운영 이익으로부터 얻는 배당금이 아닙니다. 이는 레버리지를 이용한 두 가지 종류의 주식 구조에서 남은 수익입니다.

2개의 분류 체계, 1개의 포트폴리오

리얼 에스티테이션 스플릿 코퍼레이션은 북미 지역의 다양한 부동산 자산을 보유하고 있는 회사입니다. 이 자산에는 REIT뿐만 아니라 데이터 센터, 통신 기지국, 생명과학 연구실, 산업용 건물, 다가구 주택, 소매업 관련 부동산의 소유자들도 포함됩니다. 이러한 자산들을 운용하기 위해, 이 펀드는 두 가지 유형의 주식을 발행합니다. 하나는 상위급 자산에 해당하는 주식이고, 다른 하나는 하위급 자산에 해당하는 주식입니다.

우선주는 고정된 누적 배당금이 지급되는 형태로, 그 배당금은 먼저 지급됩니다. 그율은 최근에…1주당 0.58달러로 상승했으며, 이는 10달러 가치 기준으로 5.8%의 수치입니다. 이전에는 0.525달러였습니다. 또한 펀드의 기간도 2030년 12월 31일까지 연장되었습니다.A급 주식은 두 번째로 중요합니다. 이 주식들은 월별로, 누적되지 않는 방식으로 0.13달러의 수익을 받습니다(연간 약 1.56달러). 하지만 이는 우선적 의무나 펀드 비용이 충족된 후에만 가능합니다. 남은 금액은 A급 주주에게 전달됩니다. 특히 경제가 어려울 때는 A급 주주가 먼저 손실을 감당해야 합니다.

그러한 순서가 바로 17%의 수익률에 대한 전부입니다. 여기서 레버리지는 은행 대출이 아닙니다. 그것은 고정된 권리를 가진 주주들이 A급 주주들보다 우선적으로 받는 권리입니다. 고정된 권리를 가진 주주들은 안정적인 보상을 받고, A급 주주들은 위험을 감수함으로써 더 큰 이익을 얻습니다.

실제로 수입이 어디서 나오는지

이 펀드는 건물을 운영하지 않습니다. 펀드가 얻는 수익은 보유하고 있는 부동산 발행사로부터 받는 배당금과 분배금에서 나옵니다. 따라서 그 17%의 Class A 수익률이 지속될 수 있는지 여부는 간단한 테스트에 달려 있습니다. 즉, 포트폴리오의 배당 수입이 Preferred Class의 요구량과 펀드 수수료를 초과하는지, 그리고 남은 수입이 Class A 부분에 반영되는지 여부입니다.

마지막 세부적인 신용 평가 결과를 보면, 그 정도의 보호 수준은 상당히 낮은 편입니다. 2022년 11월에 발표된 모닝스타 DBRS의 평가 보고서에 따르면, 해당 포트폴리오의 배당금은…선호하는 지급 방식에 대해 약 1.4배의 보상을 제공했으며, 선호주를 Pfd-2(낮음)에서 Pfd-3(높음)으로 낮추었습니다.더 약한 하락 방어 수단, 더 높은 A등급 분배율, 그리고 집중된 부동산 투자라는 이유로입니다. 그 기관은…2025년 9월에 Pfd-3(높음) 등급을 다시 확인했습니다.그것은 투자등급의 중간 수준의 우선주 등급입니다. A급보다 높은 등급이지만, 완전한 보호가 되는 것은 아닙니다.

17%라는 수치에 대해 한 가지 더 언급할 점이 있습니다. A등급 부동산의 분배금 중 일부는 새로운 수익이 아니라 자본 회수 형태로 사용될 수 있습니다. 이는 세무상으로는 문제가 되지 않지만, 이는 수익이 부동산 임대료로 얻은 이익과는 다른 것이라는 점을 상기시켜줍니다.

왜 그 펀드가 주식을 계속 매도하는 걸까요?

이번에 새로 출시된 상품은 ‘자산 기반의 투자 상품’입니다. 즉, 펀드가 새로운 주식을 발행하여 자금을 조달하는 것이며, 기존 보유자들이 시장에 주식을 판매하는 것이 아닙니다.새로운 클래스 A 모델의 가격은 9.15달러이며, 추천 모델의 가격은 10.45달러입니다.이번 매각으로 인해 단위당 최신 계산된 순자산가치에는 어떠한 영향도 없다고 합니다. 기존의 비율에 맞게 두 종류의 주식을 발행함으로써, 각각의 주식의 가치는 거의 변동하지 않습니다. 이것이 바로 분할주식 펀드가 성장하는 정상적인 방식입니다.

이런 방식으로 이 매니저는 계속 성장해왔습니다. 펀드도 그렇게 했습니다.2024년 말에 약 4,640만 캐나다달러에 판매될 예정입니다., a2023년에 1억 3천3백만 캐나다 달러가 지출되었습니다.2022년에도 여러 번 그러했습니다. 매번의 논리는 같습니다: 더 많은 자금을 조달하여 같은 부동산 포트폴리오를 더 많이 구입하고, 그 새로운 자금이 5.8%의 비용과 수수료를 초과하는 수익을 가져오기를 기대합니다. 그렇게 되면 레버리지가 작용하여 Class A의 수익이 증가합니다. 하지만 만약 그렇지 않다면, 새로 구입한 포트폴리오의 수익이 원하는 수준에 미치지 못한다면, 레버리지는 반대로 작용하여 Class A의 수익을 줄여버립니다.

수익 투자자를 위한 정직한 설명

시장 메커니즘을 제외하고 보면, 중요한 것은 이것입니다. 17%라는 수치는 레버리지 효과로 인해 발생하는 잔여 값일 뿐이며, 이는 금리와 부동산 시장에 의존하는 산업에 의해 결정됩니다.자금 분석 결과에 따르면, 해당 분배 방식은 “위험이 있는” 상태로 나타났습니다.기반이 되는 수입이나 자산 가치가 약화될 경우입니다. 최근의 가격 움직임을 보면 두 기간의 차이가 얼마나 크는지 알 수 있습니다. 2026년 8월 말까지의 기간 동안 Class A 단위의 가치는 약 16% 상승했지만, 지난 3년 동안은 그렇지 않았습니다.그들은 약 11%의 수익을 얻었고, 반면 브로드 TSX는 86% 이상의 상승률을 기록했습니다.리벨리어는 양방향으로 증폭됩니다.

수익을 창출하는 포트폴리오를 구축하려는 사람에게는, 이 자금이 작은 수준의 추가 수입원이 되는 것일 뿐, 중요한 수입원은 아닙니다. 우선주는 채권과 같은 형태로, 투자급 등급의 수익원입니다. Class A는 투기적인 접근 방식으로, 더 높은 현재 현금 흐름을 가져오며, 특정 부문에 대한 리스크도 함께 존재합니다. 어쨌든 이는 다양한 수익원 중 하나일 뿐, 은퇴 계획 전체를 대표하는 것은 아닙니다.

실제로 이 분석을 바꿀 수 있는 요소는 주가가 아닙니다. 중요한 것은, 기초 부동산 포트폴리오가 충분한 배당 수익을 창출하여 우선적 권리를 충분히 지킬 수 있는지 여부입니다. 그 보상 능력과 우선적 평가 등급을 주의 깊게 살펴보고, 17%라는 수치는 그냥 제자리에 두는 것이 좋습니다.