부동산 산업의 기념일 행사가 왜 파산 위기 상황을 대비하는 방식으로 진행되는가?

상업 부동산 금융 협회는 사무실 건물, 아파트, 쇼핑몰, 창고 등에 대출을 제공하는 사람들을 위한 상업 협회로서, 6조 달러가 넘는 규모의 산업입니다. 이번에는 뉴욕에서 제10회 여성 네트워크 회의가 개최된다고 발표했습니다. 특별한 기념일이기 때문에 축하할 일이지만, 의제 자체는 축하할 만한 것이 아닙니다.

한 회의는 “시장의 교차점: CRE 금융의 발전”이라는 주제로 진행되며, 이는 협회가 직접 말한 바에 따르면…“높은 금리, 유동성 제약, 규제 변화, 그리고 새로운 경쟁자들”과 함께 “창의적인 자본”과 “현금 흐름의 압박 및 어려움”도 있습니다.또 다른 것은 “스토리의 모자이크: 공간을 새롭게 재활용하는 방법”입니다. 이는 더 이상 누구도 원하지 않는 건물들을 어떻게 활용할지에 대한 제안입니다. 리더십에 관한 기조연설은 전직 비밀경호국 요원이 맡았으며, 이는 산업계가 무언가를 준비해야 한다는 점을 시사합니다.

이것은 한 산업계가 자신의 생일을 기념하는 행사로 삼는 것처럼 이상한 일입니다. 20년 전에는 같은 장소에서 새로운 제품의 출시나 신규 건설을 기념하는 행사가 열렸습니다. 하지만 지금은 그런 행사가 운동 계획서로 변해버렸습니다. 그 이유는 분명합니다. 부채가 갚아야 할 시기가 다가오고 있고, 전체 산업계는 누가 그 부채를 갚을지 고민하고 있습니다.

벽의 수량

이것이 벽입니다. 모기지 은행가 협회에 따르면, 대략적으로8750억 달러에 달하는 상업 및 다가구 주택 담보대출이 있습니다. 이는 총 발행된 채무의 17%를 차지합니다. 이 대출들의 상환 기한은 2026년입니다.이는 2025년에 지급해야 했던 9570억 달러보다 줄어든 수치입니다. 업계에서는 이를 우리나라가 최악의 상황을 넘어섰다는 증거로 보고 있습니다.S&P 글로벌은 여전히 2027년에 누적적인 최고치가 1.26조 달러일 것으로 예상합니다..

한편, 이미 가치가 떨어진 대출들은 아직 회복되지 않았습니다.CMBS 위기율은 2025년 10월에 10.9%에 달했으며, 이는 2023년의 6.7%에서 상승한 수치입니다.그리고 가장 큰 문제는 사무실들입니다. 그곳들은 비어 있고, 쓸모가 없으며, 점점 더 많은 대출 기관들이 그곳을 원하지 않습니다.

누가 손실을 감당하는가: 상업적 모기지 관련 문제들

왜 이게 중요한지 알기 위해서는, 이러한 대출 방식 중 하나가 필요합니다. 상업용 모기지는 종종 증권으로 묶여 채권자들에게 판매됩니다. 즉, CMBS, 즉 상업용 모기지 보증 증권이죠. 그리고 대부분의 CMBS 대출은 ‘비회수형’ 대출입니다.

‘노네크로스’는 지지대 역할을 하는 개념입니다. 즉, 대출자의 권리가 오직 건물 자체에만 국한된다는 의미입니다. 만약 건물의 가치가 대출 금액보다 낮다면 – 이는 많은 사무실 건물들의 경우와 마찬가지입니다 – 차용자는 그냥 열쇠를 돌려줄 수 있습니다. 차용자의 손실은 결국 그가 원하지 않는 건물에 대한 손실로 제한됩니다. 그러면 손실은 채권의 각 단계를 거쳐, 하위 채권자부터 상위 채권자까지 전달됩니다.

그러한 구조 때문에 지난 몇 년 동안은 “대출 기간을 연장하는 것”이 일반적이었습니다. 이는 마치 사기와 같은 말이지만, 사실은 그저 선택지에 불과합니다. 금리가 상승하면 대출 가치가 하락했고, 양측 모두 채무를 집행하기보다는 대출 기간을 연장하는 것을 선호했습니다. 왜냐하면 가격이 낮은 상태에서 채무를 집행한다면 모든 사람이 손실을 직접 감수해야 하기 때문입니다. 2026년이 되면 이러한 상황도 끝날 것입니다. 증명의 부담은 대출자에서 차용자에게로 넘어갈 것입니다.보상률은 2023년~2025년에 있었던 75%–80%보다 훨씬 낮아질 것으로 예상됩니다..

“창의적 자본”이란, 새로운 포장 속에 담긴 기존의 금융 방식입니다.

바로 그곳에서 “창의적 자본”이 등장합니다. 고위급 모기지 대출이 원래의 수준으로 재융자될 수 없을 때, 채권자들이 제공하는 금액과 실제 부동산 가치 사이의 격차를 메워줄 사람이 필요합니다. 그 사람이 바로 메자인 디더와 프리미엄 주식입니다. 이는 고위급 모기지 대출과 소유자의 자본 사이에 위치한 구조입니다.

메지나인 디젯은 특정 기준을 넘어서기 때문에 주의가 필요합니다. 이는 건물에 대한 두 번째 담보금이 아닙니다.이는 건물을 소유한 회사에 대한 차용인의 소유권에 기반한 대출입니다.그것은 부채가 주식처럼 행동할 수 있는 것이며, 차용자가 실패할 때 그 부채를 압수하거나 처분할 수도 있습니다. 이러한 혼합형 형태는 순수한 모기지도, 순수한 소유권도 아닌데, 바로 이러한 형태에서 경제가 침체될 때 돈을 벌 수 있는 기회가 생깁니다.

이것은 기존의 금융 방식이지만 새로운 형태로 나타난 것입니다. 고위급 주택담보대출, 메자닌 부채, 우선주 등과 같은 구조는 2007년에도 존재했던 것이며, “창의적 자본”이라는 개념은 은행들이 더 이상 하지 않는 일을 하는 사설 신용기금과 구조화된 대출업체들을 가리키는 말입니다.

특히 시장은 여전히 활발합니다. 2026년은 금융 위기 이후 가장 활발한 CMBS 발행 기간이 될 것으로 보입니다.단일 채무자 계약의 규모는 1천억 달러를 넘을 것으로 예상되며, 이는 역대 최고치입니다. 반면, 컨드류 발행의 규모는 약 380억 달러가 될 것입니다.그저 새로운 자금이 작은 규모의, 중간층이 많은 구조물들에 투입되는 것일 뿐입니다. 그러니까 “공간을 재설계하는” 작업의 대가가 바로 그런 것입니다.

왜 소매업 포트폴리오에 중요한지, 그리고 왜 2008년과는 다를 것이지.

CREFC의 주식을 구입할 수는 없습니다. 하지만 그 6조 달러에 해당하는 가치는 여러 형태로 포트폴리오에 나타납니다. 예를 들어, 상업용 부동산 REIT, 모기지 REIT, 지역 은행의 대출 자산, 그리고 CMBS 등입니다. 중요한 점은 이가 단순한 ‘절벽’이 아니라, 계속해서 노력해야 하는 과정이라는 것입니다.

대출이 무제한으로 연장될 수 있기 때문에, 손실도 한꺼번에 발생하지 않습니다. 손실은 건물별로 조정됩니다. 각각의 조정 과정에서 손실이 누구에게 돌아가는지가 결정됩니다. 먼저 메자닌 및 우선주 보유자와 CMBS 스택의 하단에 손실이 발생하고, 심각한 피해가 발생할 경우에만 고위험 부채에 손실이 전달됩니다. 이러한 순서가, 헤드라인의 공실률보다 더 중요하게, 누가 피해를 입는지를 결정합니다.

그래서 생일 행사의 내용은 정말 유용합니다. 10년을 기념하는 행사를 통해 어려움, 재개발, 창의적 자본에 대해 논의하는 산업은, 다음 10년 동안 돈이 어디에서 만들어질지 알려줍니다. 그곳은 새로운 건물을 건설하는 데서가 아니라, 이미 문제가 있는 건물들을 재구조화할 수 있는 권리를 구입하는 데 있습니다. 소매 투자자에게 있어서 중요한 것은 벽이 실제로 존재하는지 여부가 아닙니다. 중요한 것은, 채무가 갚아야 할 때 자신이 어떤 위치에 있는지입니다.