오픈다우의 6주간의 수익표를 어떻게 읽나요? 재고 현황을 확인해 보세요.

먼저 오픈도어의 2분기 보고서를 보세요. 그 다음으로는 9월 회의 내용을 살펴보세요. 여기서 볼 수 있는 주요 수치들입니다.“6-8주”의 이익 지연, 그~48%의 연간 하락률신선한 재고는 약 3달러 정도입니다. 하지만 이 수치는 단 하나의 질문과 함께만 의미가 있습니다. 바로 “재고가 얼마나 빠르게 처리되는가?”라는 질문입니다. 왜냐하면 오픈도어는 마진 문제를 겪는 소프트웨어 회사가 아니기 때문입니다. 오픈도어는 재고 관리와 관련된 사업이기 때문입니다.

이것이 바로 2개월의 지연이 일정한 날짜보다 더 중요한 이유입니다. 오픈도어는 집을 구입한 뒤 보관한 다음 다시 판매합니다. 그들은 매각가에서 지불한 비용과 수리 및 운영비를 뺀 “수익률”을 계산합니다. 그리고 그 수익을 얻으려면 집이 보관 비용을 초과하여 팔려야 합니다. 2분기에는…기여 마진은 5.8%였습니다.그리고 회사의 전화는 계속해서 울렸습니다. 회사는 4,378채의 주택을 구입했으며 계약도 체결했습니다.6,908건의 인수 계약이 체결되었으며, 이는 2022년 이후 가장 많은 수치입니다.이전 팀이 거의 아무것도 구입하지 않았던 1년 동안의 상황에서, 매각 측은 그 속도를 따라잡지 못했다.2,339채의 주택을 판매했습니다.– 그러니까, 인벤토리 클록은 삭제되는 속도보다 더 빠르게 로드되고 있어요.

그것이 바로 그 사실입니다. 지연이 그렇게 나타나는 이유는, 이는 몇 주가 반복되는 사업이기 때문입니다. 작년 말에 경영을 맡은 CEO인 카즈 네자티안은 이번 주에 투자자들에게 오픈도어는 아직 조정된 순수입에서 손익분기점에 도달하지 못했다고 말했으며, 따라서 12개월간의 수익성 기간이 다시 시작된다고 했습니다.6주에서 8주 사이현재 분기에 말이다. 그가 제시한 이유는 그 가격을 지불할 만한 가치가 있다. 그는 8월 말에 발생한 주택 시장의 급격한 침체를 몇 년 중 최악의 주택 시장 상황으로 평가했다.30년 만기 모기지 금리가 6.71%로 상승13개월 중 최고 수준입니다. 주거용 건물의 매매 관련 현금 흐름이 둔화되었고, 판매가 지연되는 상황도 계속되고 있습니다. 집이 시장에 머무는 동안, 시장에서 더 오래 머물수록 발생하는 비용이 있으며, 이는 모델에 포함되어 있지 않은 것입니다. 그리고 지연된 상황을 나타내는 것은 바로 그 모델 자체의 시간 측정 방식입니다.

이것은 그 안에 숨겨진 진실한 반전입니다. 네자티안은 단순히 실수를 선언한 것만이 아니라, 그 실수를 초래한 전략도 거부했습니다. 이전의 전략에서는 마진 비율을 보호하기 위해 주택을 더 오래 보유했습니다. 그는 그 전략을 바꾸고, 오래된 습관을 버렸습니다.재고가 오래 쌓이면서 마진 수치를 유지하는 것은 사업에 부담이 되었습니다.그리고 이제는 속도를 최우선으로 하여 집을 정리하는 것을 목표로 합니다. 물론 그로 인해 특정 분기 동안 수익성이 감소할 수도 있습니다.시간에는 비용이 있습니다.그것이 그의 한 문장으로 표현된 경제학적 이론일 뿐입니다. 그걸 항복으로 판단하기 전에, 재건에 드는 비용을 고려해보세요. 매각당에 따른 운영비용입니다.8,400달러에서 3,000달러로 감소했습니다.1년 전, 이 회사는 5백만 달러 규모의 마케팅 계약을 6,908건으로 확보했습니다. 반면 2022년에는 같은 규모의 계약으로 8천1백만 달러를 얻었습니다. 8천1백만 달러와 5백만 달러 사이가 바로 이러한 변화가 일어나야 할 곳입니다.

또한, 특별히 언급할 만한 제품도 있습니다. 왜냐하면, 얼어붙은 상황에서 성공할 수 있는 사업에는 그런 제품이 필요하기 때문입니다. 8월 중순에 오프도어는 2030년에 만기가 도래하는 6억5천만 달러 규모의 무이자 전환 가능한 채권을 발행했으며, 이 회사로서는 처음으로 그 수익금의 일부를…주식의 약 5%를 3.49달러에 매입함구매회수 및 제한적 호출 헤지 조치를 거친 후, 약 4억 4천만 달러 규모의 성장 자금이 재무제표에 반영됩니다. 그리고 이러한 구조를 통해 주주들이 그 자금을 받아들이게 됩니다.재고가 $10.38에 도달할 때까지는 전혀 희석되지 않습니다.즉, 현재 가격의 약 3배에 달합니다. 이는 오늘날의 가격 수준에서 자금 조달이 감소로 이어질 가능성을 고려한 것이며, 더 크고 빠른 재고를 확보하기 위한 것입니다. 이 회사는 지금까지 GAAP 기준으로 손익을 발표한 적이 없으며, 이 돈이 반드시 손익을 보장해주는 것은 아닙니다. 그저 생존을 위한 자금일 뿐입니다.

이로 인해 실제로 고려해야 할 두 가지 시나리오가 생깁니다. 긍정적인 시나리오는: 주택의 마진이 개선되고, 매입 비용이 감소하며, 재투자 자금이 필요 없게 되고, 속도를 높임으로써 노후화된 재고 문제도 해결됩니다. 따라서 6주는 상승세입니다. 부정적인 시나리오는: 경영진이 지난 두 분기 동안 수익성이 주택 시장의 호황과는 무관하다고 주장했으며, 상황이 변하면 즉시 상황이 악화됩니다. 이것이 바로 모델의 약점입니다. 두 시나리오를 구분하는 것은 CEO의 판단이 아니라, 다음 분기의 재고 변화입니다. 즉, 판매된 주택과 구입된 주택이 함께 증가할지, 속도가 높아질 때 마진이 유지될지, 그리고 120일 이상 보관된 주택의 비율이 그대로 유지될지 등입니다.2분기에는 9%가 인쇄되었습니다..

이런 플레이북의 방식으로 보면, 이 설정 방식은 12개월 동안 양수가 되는 것을 목표로 합니다. 하지만 주택담보대출 금리가 13개월 최고치에 머물러 있고, 청산 속도가 다시 느려지면 이 전략은 작동하지 않습니다. 왜냐하면 “추가적인 추세가 필요 없다”는 주장은 서류상에서는 맞지만 실제로는 그렇지 않기 때문입니다. 매 분기마다 발표된 두 가지 지표를 주의 깊게 살펴보고, 주택담보대출 금리와 3달러의 주가나 6주간의 주요 지표 변화가 재고 상황을 어떻게 바꾸는지 신경 쓰지 마세요.