프롤로지스: 운영할 여지는 있지만, 과소평가되지 않았습니다.

“Prologis는 여전히 가치가 낮고, 성장할 여지가 충분하다”라는 주장은 사실상 반대되는 내용을 담고 있습니다. 부동산 투자신탁사의 경우, 주가와 현금 창출량, 그리고 기업가치와 EBITDA의 비율을 보면 Prologis는 할인된 가격이 아니라, 오히려 프리미엄을 받고 거래되고 있습니다. 현재 약 $135인 주가는 52주 최고가인 $153에서 하락했지만, 올해의 핵심 수익성 지표에 비해 약 21.5배, 그리고 지난 몇 년간의 EBITDA에 비해 약 29배의 가치를 가지고 있습니다. 이는 시장이 계속 성장할 것으로 예상하는 기업에 대해 지불하는 가격이며, 이미 가치가 떨어진 자산에 대해서만 지불하는 가격이 아닙니다. 성장할 여지가 있는지 묻기 전에, 먼저 그 주식이 현재 얼마나 높은 가격에 거래되고 있는지를 알아보는 것이 좋습니다.

“운영할 수 있는 공간”이 실제로 어디에 위치해 있는가?

성장 사례는 단순한 이야기가 아니라, 실제 재정적 근거가 있습니다. 2분기에 프로로지스는…최대 6,700만 평방피트에 달하는 임대 계약이 있음95.5%의 점유율로 해당 기간을 마무리했으며, 1분기보다 높아졌습니다.동일 사업부의 순운영수익은 현금 기준으로 8.5%입니다.갱신된 공간의 임대료는 순수한 효과적인 기준으로 세 번째 이상 증가했습니다. 회사는…올해 두 번째로 2026년 전체 실적 목표를 높였습니다.FFO가 주당 6.22달러에서 6.30달러 사이로 상승하고, 순이익도 4.40달러에서 4.55달러 사이가 됩니다. 이로 인해 이 회사는 2022년 이후의 건물 공급 과잉 상황을 겪지 않게 되었습니다. 이제는 재임대 시점에 도달한 것입니다.미국의 공석률은 7.2%입니다.그리고 유럽의 공석도 더욱 줄어들고 있다.

그것이 제목의 핵심적인 부분입니다. 문제는 그 가치가 얼마나 되는지입니다. 왜냐하면 주가에 그 가치가 이미 포함되어 있기 때문입니다.

자본 가치 보유자가 성장에 대한 기대를 하게 만드는 배당금입니다.

배당금은 기업의 성과를 파악하는 가장 간단한 방법입니다. 프로로지스는 운영으로 얻은 자금의 약 3분의 2를 배당금으로 지급합니다. 이는 주당 약 4.16달러이며, 핵심 재무지표로는 약 6.26달러가 예상됩니다. 이는 24년 연속으로 배당금을 지급해온 REIT에게는 건강하고 지속 가능한 수치입니다. 하지만 보고된 순이익에 비해 그와 같은 배당금은 회사가 GAAP 기준으로 얻는 수익의 90% 이상을 차지합니다. 이 차이는 현금이 아닌 다른 형태의 이익이므로, REIT의 분배 가능한 현금은 회계적 이익보다 많게 됩니다. 실제로는 주주들은 저비용 자산에서 얻는 이익을 받는 것이 아니라, 배당금은 대부분 그 자체의 이익으로서 보존되어 바로 다시 주주들에게 돌아가는 것입니다. 모든 수익은 성장하는 REIT가 생성할 수 있는 두 가지 원천, 즉 순운영수익의 증가와 새로운 부동산의 개발에서 나옵니다.

Prologis에 대한 이 베팅은 합리적입니다. 왜냐하면 재무제표를 보면 가치가 낮기 때문입니다. 부채는…조정된 EBITDA의 약 4.7배가중평균 이자율이 약 3.3%에 가까웠으며, 그 중 상당 부분은 이자율 변동이 시작되기 전에 이미 결정된 것이었습니다. 또한 회사는…약 76억 달러의 유동성 자산이 있습니다.마지막 분기에는 자본 비용이 부동산 업계의 핵심입니다. 약 3%의 이자율로 대출을 받고, 재건비용보다 15~20% 높은 가격으로 건물을 구입하거나 건설하는 개발업자는 그 차액으로 수익을 얻습니다. 경영진은 18억 달러 상당의 부동산을 매입했다고 보고했습니다.대체 비용보다 약 20% 할인된 가격입니다.그것은 자본금에 유리한 방식으로의 증가로서, 포트폴리오 자체가 가치보다 낮게 거래되고 있다는 증거는 아닙니다.

시장이 잘못 판단하고 있는 부분들

진정한 ‘완전한 솔루션’은 데이터 센터 플랫폼입니다. 그래서 프리미엄 서비스는 자동적으로 받아들여지는 것이 아니라, 더 세심한 검토가 필요합니다. 프로로지스는 토지, 전력 사용권, 그리고 대형 기술 기업이 빠르게 복제할 수 없는 산업 개발 시스템을 관리하고 있습니다. 이는 매우 중요한 기회입니다.10기가와트 이상의 개발량앞으로 10년 동안은 데이터 센터는 여전히…그곳의 임대 가능한 면적의 약 2%따라서 이는 물류 사업에서 발생할 미래 현금 흐름에 있어서 선택할 수 있는 옵션입니다. 만약 이러한 프로젝트가 적절한 속도로 진행되고 관리가 잘 되면 추가 비용을 지불하는 것이 유리합니다. 하지만 허가나 전력 비용과 관련된 문제가 발생하면 아무런 가치가 없습니다.

솔직히 말해서, 그 회사의 이름이 잘못된 것은 아니지만, 그 회사의 위치를 잘못 표현하고 있다는 것입니다. 이 회사는 과소평가된 자산이 아니라, 안정적인 성장을 보이는 회사입니다. 135달러에 구매하는 것은 평균 이상의 성장률과 데이터 센터에 대한 거의 무료의 혜택을 받는 결정입니다. 배당금은 현금 흐름의 약 3분의 2를 제공합니다. Prologis는 수익과 복리를 얻기 위한 적절한 투자 대상입니다. 하지만 그 회사가 약속하는 가격은 합리적이지 않습니다. 실제로 운영할 수 있는 공간은 있지만, 가격은 대부분의 비용을 미리 지불해야 합니다.