순수한 신용의 가격

미국 주택 시장은 지난 30년 중 가장 나쁜 해를 맞이하고 있습니다.8월에 기존 주택 매매량이 다시 감소했습니다.연간으로는 3.98백만에 달할 것으로 보이며, 캐피털 이코노미스의 분석가들은 전체 연도의 평균치가 약 4백만 정도일 것으로 예상합니다.1995년 이후 가장 낮은 연간 수치보통의 원인들이 비난을 받는다: 7%에 가까운 주택담보대출 이자율, 계속 떨어지지 않는 가격들, 3%의 대출금리로 묶인 판매자들.피우스 자선 기금이 올해 발표한 연구 결과그는 조용한 원인도 동등한 몫을 받아야 한다고 주장한다. 즉, 현재 주택 구매자들이 서류를 제출해야 하는 대출 시스템 자체가 그 원인이라고 한다.신용 기록그리고는 충돌 이후의 목적에서 너무 멀어져서, 거의 확실히 대출금을 갚을 수 있는 대출자들을 외면하는 경우가 많습니다.

점수가 벽이 되어버린다.

피우스에 따르면, 미국 주택담보대출 시장의 혼란이 이제 하나의 숫자로 요약될 수 있습니다. 2024년의 평균 신규 대출자는…신용 점수는 742점으로, 일반적인 미국 소비자보다 29점 더 높습니다.2005년부터 2024년까지, 점수가 낮은 채무자들에게 제공된 대출의 비율은600–699은 13.3퍼센트 포인트 감소했습니다.22.3%까지입니다. 620 이하에서는 거부가 기본값입니다.신청자 중 3분의 2는 거절당합니다.– 그리고 정말 꽉 차 있게도 남아 있습니다.점수가 680–719인 대출자는 5명 중 1명만이 거절당합니다.성장기의 무질서함과는 대조적입니다. 붕괴가 일어나기 전에는…소액 또는 아예 소득 증빙이 필요하지 않은 대출이 시장의 3분의 1 이상을 차지했습니다.오늘날 그 비율은 거의 0에 가깝습니다. 이제 대출자는 나이, 소득, 축적된 재산 등을 기준으로 평가됩니다. 이는 가장 젊고 신용이 적은 구매자들이 아직 갖지 못한 특성들입니다.

더 이상 존재하지 않는 위험

엄격한 조치는 그 자체로 성공적인 결정이었습니다. 서브프라임 모기지 사태 이후, 연방준비제도와 정부가 지원하는 모기지 회사인 패니메이와 프레디맥은 다시 한 번의 파산을 예방하기 위해 신용평가 체계를 재구성했습니다.40년 만에 최저 수준의 위반 행위그리고 대출자의 부도율은 너무 낮아서 이론적인 수준에 가깝습니다. 바로 여기서 분석이 어려워집니다. 시장의 최근 기록을 보면, 대출금이 동결된 사람들은 사실상 안전한 경우입니다. 점수가 620–700 사이인 사람들도 마찬가지입니다.10.1%의 비율로 한 세대 전에 채무불이행이 발생했습니다.2020년부터 2024년까지 페니와 프레디가 실제로 구입한 대출에 대한 비율은 0.1%에 불과했습니다. 이러한 상황이 규제를 필요로 했던 원인도, 바로 이 집단과 관련된 문제들이 사실상 사라졌기 때문입니다.

물론, 신중함은 그럴 만한 이유가 있습니다. 30년 고정금리 주택담보대출은 엄청난 규모의 정부 보조금과 같은 것이며, 단 한 번의 채무불이행 사건만으로도 수년간의 좋은 행동들이 무너질 수 있습니다. 따라서 시스템 관리자들은 이를 신중하게 배분해야 합니다. 문제는 인센티브가 한쪽으로만 작용한다는 점입니다. 나쁜 대출은 명확한 책임자가 있는 문제이지만, 조용히 거절당한 대출은 추상적인 문제입니다. 최근 몇 년간 발생한 주택담보대출 문제들 중에서…10분의 9는 연방 규정에 의해 결정되었습니다.또는 팬니, 프레디 및 연방 기관들의 자동화된 승인 과정도 있습니다. 따라서 대출 기준은 시장의 결과가 아니라 정책적 선택에 의한 것입니다. 그리고 정치적인 요소도 한쪽 방향으로만 작용합니다. 접근성을 넓히는 것을 장려하는 규제 기관은 없으며, 단 한 번의 부실 대출로 인해 많은 대출 담당자들이 해고되었습니다.

아무도 포기하는 것에서 이익을 얻지 못한다.

이러한 편향성으로 인해 이름이 알려지지 않은 사람들도 피해를 입습니다. 배제된 집단에는 젊은 사람들, 농촌 거주자들, 소수민족, 자영업자들이 포함됩니다. 바로 이러한 집단들이 연방 주택 정책이 목표로 하는 대상입니다. 그 결과는 무시할 수 없는 현실입니다. 판매자들은 저렴한 대출금을 고집하며 그 대출금을 포기하지 않습니다. 반면 구매자들은 신용 점수의 장벽에 부딪히며, 금리 인하조차도 그 장벽을 넘어서지 못합니다. 결국 금리는 하락하는 것이 아니라 오히려 상승하고 있습니다.9월에 30년 고정 수익률은 6.76%에 도달했습니다.1년 만에 최고 수준으로, 일부 예측에 따르면 7% 이상이 될 것으로 보입니다.

투자자에게 있어서 이는 주택 시장의 흐름을 다시 바라보는 관점이 됩니다. 일반적인 해석은 연방준비제도의 조치 변화가 수요를 촉진할 것이라는 것입니다. 하지만 이는 단지 공급 측면만을 다루는 것입니다. 피우스의 연구 결과에 따르면, 수요는 워싱턴에서 아무도 완화하지 않는 대출 규정에 의해 제한됩니다. 따라서 주택과 관련된 주식들은 길고 침묵한 침체 상황으로 가격이 형성됩니다. 이는 중앙은행과는 거의 관련이 없는 구조적 이유 때문입니다. 진정으로 상황을 바꿀 수 있는 변수는, 정치적 지지가 없는 요소입니다.

미국은 접근성이라는 보증을 통해 안전을 얻었습니다. 그것은 합리적인 조건이지만, 그 결과는 불균형적입니다. 점수에 따라 배제된 소액 차용자들은 분명히 부도를 내지 않았을 것입니다. 다음 세대로 전환될 수 없는 시장은 굳어집니다. 깨끗한 신용의 대가는 얼어붙은 주택 시장의 침묵 속에서 지불됩니다. 그리고 젊은이들이 그 대가를 먼저 치러야 합니다.