우편 서비스의 새로운 휴일 스탬프와, 그 스탬프가 결코 사라지지 않을 것이라는 전망

8월 28일, 미국 우편 서비스는 그 내용을 발표했습니다.아홉 번째 하누카 기념 우표: 투푸르스틱색과 대조되는 어두운 파란색 드레딜 모양의 디자인은 USPS 아트 디렉터 안토니오 알칼라가 만들었습니다.9월 29일에 뉴올리언스에서 발행될 예정입니다. 이 우표는 ‘영원한 우표’로 판매되며, 현재의 제1급 우편 요금으로 가격이 책정됩니다.7월에는 또 4센트가 더해져서 99센트가 되었습니다..

10일 전, 같은 기관은 보고했다.4월부터 6월까지의 분기 동안 25억 달러의 순손실이 발생했습니다.그 회사는 2027년 초까지 현금이 고갈될 것이라고 경고했습니다. 1992년 이후로 그 회사의 법정 차입 한도는 150억 달러로 고정되어 있습니다.

우편 서비스 자체에 투자할 수는 없습니다. 우편 서비스는 연방 기관이며, 상장된 기업이 아닙니다. 하지만 공개적으로 상장된 회사가 있으며, 그 회사의 모든 자산은 USPS가 이러한 건물들을 영원히 필요로 할 것이라는 전제 하에 구축된 것입니다.

포스탈 리얼티 트러스트는 뉴욕 증권거래소에서 PSTL이라는 종목으로 거래됩니다. 이 회사는…49개 주에 걸쳐 2,000개 이상의 우체국, 분류 시설, 산업용 건물들이 있습니다.그리고 그 부동산들을 우편 서비스사에 임대합니다. 전체 자산의 99% 이상이 가동 중입니다. 이 주식은 지난 한 해 동안 약 50% 상승했으며, 올해는 약 47% 상승했습니다. 현재 시세는 23.70달러이며, 시장 가치는 약 718백만 달러입니다.

이 회사의 성장 이야기는 간단합니다. 그들은 사적 소유자나 가족들로부터 최종 배송 관련 자산을 구입합니다.자본화율은 7.3%에 가까움임대 수익은 계약에 기반한 반복적인 수입입니다. 2026년 2분기에는 2,860만 달러의 수익이 발생했으며, 이는 전년 동기 대비 22% 증가한 수치입니다. 회사는 연간 조정된 운영 수익에 대해 주당 1.41~1.43달러로 예상하고 있으며, 이는 약 8%의 성장률을 나타냅니다. 현재 가격으로는 주당 0.245달러의 분기 배당금이 지급되며, 연간 기준으로는 0.98달러가 됩니다. 이를 바탕으로 약 3.8%의 수익률을 얻을 수 있습니다. 경영진은 7월까지 누적하여 880만 달러 상당의 부동산을 인수했으며, 연간 기준으로는 1억5천만~1억6천만 달러의 인수가 예상됩니다.

만약 그 회사가 다양한 고객에게 서비스를 제공한다면, 그건 훌륭한 성장 이야기가 될 것입니다. 하지만 PSTL은 다양한 고객을 확보하지 못합니다. USPS는 그들의 가장 큰 고객이 아닙니다. 거의 모든 수익이 한 회사로부터 나오고, 그 회사는 의회에 자금 흐름 위기에 처해 있다고 보고합니다.

이것이 이 기사의 핵심 문제입니다. PSTL은 더 많은 자산을 구입함으로써 성장하고 있지만, 그 자산의 소유자는 의회의 지원 없이는 생계를 유지할 수 없습니다. 그리고 시장도 이러한 성장을 긍정적으로 받아들이는 것 같습니다.

그 이유를 이해하려면, 이러한 구조가 작동하는 원리와 그 구조를 파괴할 수 있는 원리를 알아야 합니다.

작동하는 메커니즘은 ‘필수 서비스 의무’라고 불립니다. USPS는 미국 내 모든 주소로 우편을 배달해야 하는 법적 의무가 있습니다. 이는 약 1억 7천만 개의 배달 지점을 포함합니다. 따라서 USPS는 소매 체인이 저효율적인 매장을 폐쇄하는 것처럼 이러한 시설들을 단순히 중단시킬 수 없습니다. PSTL 관리자들이 자신들의 시스템을 “중요한 미국 물류 인프라”라고 표현할 때, 그것은 마케팅 목적으로 과장된 말이 아닙니다. 그것은 법적 제약에 따른 결과입니다.

임대 계약 조건도 이러한 제약을 반영하고 있습니다. PSTL은 2026년에 만료되는 임대 계약에 대해 10년 기간과 3%의 연간 인상율을 가진 새로운 계약을 체결했습니다. 2027년에는 임대료의 약 52%가 인상될 예정이며, 작년에는 그 비율이 37%였고 2023년에는 단지 5%에 불과했습니다. 2027년부터 2030년까지는 임대 수익의 28%가 갱신 옵션 없이 종료됩니다. 즉, PSTL은 현재 시장 가격으로 포트폴리오의 상당 부분을 재평가할 기회를 갖게 됩니다. 이를 ‘시장 가격 기준의 가치 상승’이라고 하며, 갱신이 이루어진다면 미래 가치의 실제 원천이 될 것입니다.

그것을 파괴할 수 있는 메커니즘은 훨씬 간단합니다. 세입자가 줄여야 할 때 무슨 일이 일어나는가?

USPS는 수년 동안 매 분기 20억 달러 이상의 손실을 입고 있습니다. 한 세기 동안 보편적인 우편 서비스를 유지해온 편지 배달량은 이제 이메일과 디지털 커뮤니케이션으로 대체되고 있으며, 이러한 추세는 반전되지 않고 계속되고 있습니다. 최근 분기에는 패키지 판매 수익이 7.7% 증가했지만, 실제로 배송량은 3.4% 감소했습니다. 즉, USPS는 더 적은 배송량으로 수익을 늘리기 위해 가격을 인상하고 있는 것입니다. 그 분기 동안 통제 가능한 손실은 여전히 10억 달러 이상이었습니다.

만약 USPS가 사업 규모를 축소한다면 – 노선을 통합하거나, 활용되지 않는 시설들을 폐쇄하거나, 임대료를 낮추는 조건으로 계약을 체결하는 등의 조치를 취할 수 있습니다. 그렇게 되면 PSTL의 자산들이 비어 있는 상태가 될 수 있습니다. 99.8%의 이용률이라는 것은 현재로서는 아무런 위험이 없다는 것을 의미합니다. 또한, 아무것도 테스트된 적이 없다는 뜻이기도 합니다. 만약 우편 서비스가 대규모로 계약을 재협상하거나 계약을 종료하기 시작한다면, PSTL의 반복적인 수익은 협상의 대상이 되게 되고, 주식 가격도 새로운 현실에 맞게 조정될 것입니다.

PSTL은 USPS의 임대 계약 종료 및 유동성 문제와 관련된 위험을 직접적으로 공개함으로써 이러한 위험을 인정합니다. 하지만 그러한 인정만으로는 위험을 완화할 수 없습니다. 회사가 매 분기마다 같은 위험을 더 많이 취득하는 전략도, 그 위험이 실제로 발생하지 않을 것이라는 확신에 기반한 것입니다.

두 번째로 고려해야 할 위험 요소는 바로 평가입니다. PSTL의 주가는 연속된 이익을 기준으로 볼 때 약 50배에 달하며, 미래 가치를 기준으로 한 P/E 비율은 약 82입니다. EV/EBITDA 비율은 17.5배입니다. 3억6,100만 달러의 부채를 지고 있는 단일 임대주택 자산에 속하는 회사에게는 이러한 높은 비율은 합리적이지 않습니다. 이 회사가 이러한 프리미엄을 받는 것은 꾸준히 예상치를 초과하는 성과를 거두고, 임대 수익이 증가하며, 매력적인 CAPR을 유지하고, 임대율이 안정적으로 유지되고 있기 때문입니다. 하지만 이 프리미엄은 안정적인 운영과 성공적인 임대 계약 갱신, 그리고 USPS의 재무 상황으로 인한 큰 문제가 없다는 것을 의미합니다.

한 가지 수치만으로도 불균형성을 파악할 수 있다. 해당 회사의 가중평균 자본비용은 약 6%에 해당한다. 회사는 약 7.3%의 자본비용으로 부동산을 인수하고 있다. 이 차이는 작지만 긍정적인 편이다 – 약 130 바이스포인트 정도이다. 이런 차이가 있기 때문에 임대차 계약이 유지되고 자금 조달이 가능하다면 인수가 타당하다. 하지만 재예측 사건이나 임대료 감소, 또는 장기적인 공실 기간이 발생하면 그 효과는 사라진다. PSTL은 2분기에만 시장에서 주식을 판매하여 4700만 달러를 조달했으며, 추가로 4800만 달러의 미래 매출 계약도 가지고 있다. 회사는 주식을 더 많이 판매함으로써 성장을 추진하지만, 주가가 상승하면 기존 주주들의 지분은 줄어든다.

그렇다면 투자자는 이 상황을 어떻게 받아들여야 할까요?

정직한 문제점: 우편 서비스 시설은 법적 보호를 받는 필수적인 인프라입니다. USPS가 수천 개의 우편소를 폐쇄하는 것은 불가능합니다. 그렇게 하면 보편적 서비스 의무를 위반하게 되고, 정치적 문제도 발생할 수 있습니다. 임대 계약 갱신도 원활하게 진행되고 있으며, 조건도 유리합니다. PSTL은 분산된 시장을 통합하여, 일반 임대인들이 효율적으로 운영할 수 없는 상황을 해결하고 있습니다. 성장 전망, 배당금 수익률, 인수 프로젝트 등을 고려하면, 소형 기업으로서 지속적인 현금 흐름을 가진 기업입니다.

솔직한 상황을 말하자면, 당신은 한 임차인이 사용하는 건물을 소유하고 있습니다. 그 임차인은 분기당 25억 달러의 손실을 입고 있으며, 현금도 바닥나고 있습니다. 만약 그 임차인이 비용을 줄여야 한다면, 당신의 건물도 스프레드시트에 기재될 것입니다. 당신의 주식 가격은 이익의 50배로 거래됩니다. 이는 몇 년 동안 아무런 문제가 없다고 가정한 것입니다. 매 분기의 성장은 바로 이러한 가정에 의존합니다. 즉, USPS가 이러한 건물을 이러한 위치에서, 이러한 임대료로 영원히 필요로 한다는 가정입니다. 하지만 이는 확실한 가정이 아니라, 불확실한 가정일 뿐입니다.

그 우표는 사소한 것일지도 모르지만, 그 안에는 더 큰 그림이 담겨 있습니다. 우편 서비스는 여전히 공공적 임무를 계속 수행합니다. 휴가용 우표, 전국적인 배송 서비스, 문화적 존재감 등이 그것입니다. 하지만 그 회사의 재정 상황은 반대 방향으로 흘러가고 있습니다. PSTL은 그러한 조건 속에서 수익을 창출하는 역할을 합니다. 즉, 공공적 의무를 민간 임대 수익으로 전환하는 것입니다. 이는 매우 능숙한 구조입니다. 또한 매우 집중된 구조이기도 합니다.

투자자들은 법적으로 보호받는 임차인과 신용이 좋은 임차인을 혼동해서는 안 됩니다. USPS는 우편물을 배달하는 것을 결코 중단하지 않을 수 있습니다. 또한, 이렇게 많은 건물에 대해 이렇게 많은 임대료를 지불할 수도 없습니다. PSTL의 주식은 갱신이 성공하고 인수가 확대될 때 상승할 권리가 있습니다. 반대로, 우편 서비스가 이러한 건물들을 영원히 사용해야 한다는 전제가 틀린 것으로 판명될 때는 주식 가치가 하락할 수도 있습니다.

주목해야 할 문제는 USPS가 다음 주에 우편물을 배달할지 여부가 아닙니다. 중요한 것은 그 기관이 자체 구조를 재편성하기로 결정했을 때 어떤 일이 일어나는가 하는 것입니다. 이것은 PSTL이 감당할 수 없는 상황이며, 이로 인해 지속 가능한 인프라 문제와 재무적 위험이 명백하게 드러날 것입니다.