오피스 시장은 사라지지 않고 있습니다. 오히려 분열되고 있으며, 그 분열로 인해 누가 살아남을지는 결정됩니다.

이 부고는 몇 년 전에 쓰여진 것이며, 지금도 대부분의 사람들이 사무실에 대해 말할 때 그런 표현을 사용합니다. 원격근무로 인해 건물이 소멸되었고, 공실률은 약 19%에 달합니다. 전체적인 자산 클래스는 수익형 투자에 있어서 피해야 할 위험한 상황입니다. 하지만 데이터는 더 흥미로운 이야기를 보여줍니다. 미국의 사무실 시장은 더 이상 하나의 시장이 아닙니다. 두 개의 시장으로 나뉘어 있습니다. 따라서 사무실 REIT를 보유하거나 평가하는 사람이라면, 현재 자신이 가진 부분이 어느쪽인지에 따라 배당금이 지속될지, 아니면 위험한 상황인지 결정해야 합니다.

한 공석 번호 뒤에 숨겨진 두 개의 시장

약 19%에 달하는 국가적인 공석률은 사실입니다. 하지만 이 공석률이 고르게 분포된 것은 아닙니다. 가장 좋은 위치에 있는, 최신식이고 편리한 시설을 갖춘 사무실 공간들의 경우 약 12.7%가 비어 있습니다.분기당 80베이스포인트씩 하락하는 것으로, 2018년 이후 가장 빠른 속도입니다.최고 수준의 성과와 그 외 모든 것들 사이의 격차가 커졌습니다.640 기준포인트, 역대 최고치CBRE의 분석은 문제가 실제로 어디에 있는지 명확하지 않습니다. 즉, 수요의 급감이 아닌, 기능적으로 쓸모없는 오래된 건물들이 과도하게 생산되는 현상입니다. 한 추정에 따르면…미국 전체 사무실 공석의 90%건물의 하위 30% 내에 위치해 있습니다.

주식 수가 빠르게 줄어들고 있습니다. 2024년 이후로는…5개의 시장 중 4개에서는 사무용품의 수요가 줄어들었습니다.지주들이 노후화된 B급 및 C급 건물들을 철거하거나 주거용 및 기타 용도로 개조하는 상황입니다.CBRE가 1988년에 추적을 시작한 이래 처음으로, 2025년에는 신규 프로젝트 완료 수보다 철거 건수가 더 많았습니다.그것은 의미 있는 전환점입니다. 오피스 부동산 과잉이 생긴 상황이 이제는 하단에서 해소되고 있으며, 상부에서는 거의 새로운 건물이 지어지지 않고 있습니다.

왜 상위 계층은 임대료를 올릴 수 있지만 하위 계층은 그럴 수 없는가?

이곳에서 가격 결정권이 다시 활성화됩니다. 하이브리드 워크 방식으로 인해 사무실에 대한 수요는 사라지지 않았습니다. 대신 수요가 더 적은, 더 좋은 공간으로 집중되었습니다. 한때 여러 층에 걸쳐 사무실을 운영하던 기업들은 이제 하나의 우수하고 편리한 건물을 원합니다. 그런 건물은 출근 시간을 가치 있게 만들어줍니다. 그리고 그들은 그 대가를 지불할 의향이 있습니다. 트로피 및 클래스 A급 건물들입니다.B등급보다 평균 임대료가 약 50% 더 높은 수준입니다.주요 시장에서는 그렇지만, 휴스턴의 경우는 특정 지역의 임대료가 높게 책정됩니다.로즈는 전년 대비 5.2% 성장했으며, 시장 전체의 성장률은 2.6%였습니다.최상급의 새로운 건물들은 일반적인 기준인 약 40%보다 거의 60% 높은 수익률로 임대되고 있다고 합니다.

오래된 건물들은 그러한 장치가 없습니다. 40년 된 타워는 공석이 많아서 임대료를 올릴 수 없으며, 그렇게 되면 세입자도 떠나게 됩니다. 그래서 모든 소득 사업에서 사용하는 ‘가격 조절 메커니즘’이 여기에도 적용됩니다. 1990년 이전에 지어진 건물들은…약 236백만 평방피트에 달하는 부정적 수요팬데믹 이후, 2015년 이후에 만들어진 자산은 약 1억2천7백만 달러의 가치를 더해주었습니다. 시장의 상단부는 다시 형성되고 있지만, 하단부는 여전히 약화되고 있습니다.

회복은 실제로 일어나지만, 점진적으로 상위에서부터 진행됩니다.

오피스의 기본 원리는 중요한 지표이며, 적절한 공간도 모든 사람이 주목해야 할 중요한 지표입니다. 맨해튼에서는…초기 공석 수는 2022년 말에 최고치를 기록했으며, 이는 전체 공석 수가 나타나기 1년 전의 일이었습니다.국내적으로는 2024년 말에 프라임 부동산 시장이 회복되었으며, 그 후 전체 시장도 개선되었습니다. CBRE는 프라임 부동산의 공실률이 다시 정상화될 것으로 예상합니다.2027년 말까지 팬데믹 이전 수준으로 돌아가는 것그리고 이러한 강화 조치가 최적의 공간이 고갈될 때 다음 단계의 건물들로도 전파될 것이라고 주장한다. 역사적으로는…공석률이 약 10–12% 수준으로 떨어지면 수요가 과도해진다..

주의할 점들을 솔직하게 지켜야 합니다. 왜냐하면 그것들이 시간을 결정하기 때문입니다. 이는 사실이 아니라 주장일 뿐입니다. 복원된 내용은 불균형합니다.렌탈 비용은 여전히 코로나 이전 수준보다 약 21% 낮습니다. 시카고와 워싱턴 D.C.와 같은 주요 지역들은 35~40% 낮은 수준에 머물고 있습니다.샌프란시스코는 예외적인 경우입니다. 인공지능 기업들이 과도하게 임대를 하는 상황에서도 여전히 14.4% 정도의 우수한 공석률을 유지하고 있습니다. 이 모델은 우수한 공석률이 계속 감소하는 경우에만 성립됩니다. 이것이 중요한 변수이며, 단순히 가정하는 것보다는 실제로 확인해볼 필요가 있습니다.

어느 절반을 소유하느냐가 배당금을 결정합니다.

수입 중심의 투자자에게는 이 분할로 인해 오피스 REIT의 수익률을 어떻게 해석해야 하는지가 달라집니다. 이 시장에서는 가장 높은 수익률이 잘못된 위치에 있는 경우가 많습니다. 그 이유는 투자자들이 손실을 고려하고 있기 때문입니다. 서브스크립티브 상품 시장에 큰 비중을 차지하는 시티 오피스는 약 7달러 정도의 가치를 가지고 있습니다. 생명과학 관련 오피스 자산을 보유한 알렉산드리아 리얼 에셋도 마찬가지입니다.2025년 12월에 배당금을 45% 삭감하여 약 4억 1천만 달러를 절약하기로 했다.연구 요구가 줄어들면서. 캐나다에서 가장 큰 오피스 REIT인 알리드 프로퍼티스는수익이 60% 감소했습니다..

품질 책임자도 예외는 아닙니다. 보스턴 프로퍼티스는국내에서 가장 큰 공개 상장된 프리미어 클래스 A 사무실 소유주입니다.40년 동안 매년 배당금을 늘려왔습니다.2025년 9월에 가격을 29% 낮추어, 분기당 0.70달러로 조정함으로써, 매 분기 약 5천만 달러의 비용을 절감할 수 있습니다.이러한 변화는 자금 조달 문제 때문이었지, 붕괴가 아니었습니다. 2026년 2분기의 객실 점유율은 상승했습니다.100 기본 포인트강력한 게이트웨이-마켓 임대업 모델을 통해 수익을 얻을 수 있지만, 포트폴리오의 품질만으로는 수익을 보장할 수 없다는 점이 분명합니다. 커버리지와 재무제표도 중요합니다. 보스턴 프로퍼티스는 약 156억 달러의 부채를 가지고 있으며, 부채 대비 자기자산은 약 2:1로, 자기자산은 약 80억 달러입니다. 또한 자본 지출 이후의 유효 현금흐름은 몇 백만 달러에 불과합니다.

이것이 바로 두단계 시장이 제공하는 실용적인 원칙입니다. 우수한 성능을 가진, 최근에 건설된 자산들을 찾아야 합니다. 또한, 실제 임대 수익이 긍정적인지도 반드시 확인해야 합니다. 하지만 보험 적용 비율과 레버리지도 마찬가지로 신중하게 검토해야 합니다. 상품형 부동산의 높은 수익률은 위험 신호일 뿐, 좋은 거래는 아닙니다. 반면, 우수한 성능을 가진 부동산의 중간 수익률과 관리 가능한 부채는 더 나은 리스크/보상 구조입니다. 이는 더 느린 회복 속도를 감수하더라도, 그 회복 과정에서도 지속될 가능성이 있는 배당금을 얻는 것을 의미합니다.

“직위의 종말”이라는 개념은 항상 너무 단순한 것입니다. 시장이 분열되고, 공급량이 점점 줄어들며, 가격 결정권은 그럴 자격이 있는 기업들에게 돌아옵니다. 기회는 분명하지만, 초기 단계에서는 불규칙하고, 레버리지가 적절하지 않습니다. 그러므로 최고의 부분을 확보하고, 재무제표를 확인한 뒤, 나머지 부분에서는 변동성을 고려하여 대응해야 합니다.