니폰 프로롤기스 REIT의 큰 성장 전망은 대부분 일시적인 현상일 뿐입니다. 지속 가능한 요소는 무엇인가요?

배당금을 두 자리 숫자나 늘린 REIT에 대한 정보는 소득 투자자들이 믿고 싶은 내용입니다. 프로โล기스가 관리하는 일본의 물류 기업인 니폰 프로โล기스 REIT도 8월 말에 그러한 조치를 취했습니다. 즉, 현재 6개월 기간 동안의 단위당 배당금 예상치를 높였으며, 일본의 REIT로서는 드문 행동으로, 약 100억 엔 상당의 주식을 회사 자체로 매입하는 방안을 승인했습니다. 헤드라인을 넘어서 보면, 문제는 이게 좋은 소식인지, 아니면 그 증가분 중 얼마만큼이 실제로 지속 가능한 전략인지, 그리고 얼마만큼이 단순히 한 번만 있는 일인지 하는 것입니다.

먼저 이동된 수치부터 시작하겠습니다. 8월 28일에 니폰 프로롤리스 REIT는 11월 30일까지의 기간에 대한 예상 실적을 1단위당 1,914엔으로 상향 조정했습니다. 이는 1,729엔에서 상승한 것이며, 다음 기간의 예상 실적은 1,940엔에서 1,973엔으로 조정되었습니다.그 중 첫 번째 점프는 약 10% 정도입니다.그런 조치는, 겉보기에는 임대료가 더 높아진 것처럼 들리지만, 실제로는 그렇지 않았습니다.

두 가지 기업 활동이 큰 역할을 했으며, 이 두 가지는 가이드라인 문서에도 명시되어 있습니다. REIT은 같은 날 도쿄 외곽에 위치한 물류 시설인 프로롱지스 파크 조소를 87억 엔에 매각하기로 합의했습니다. 이는 기록된 가치가 약 58.9억 엔이었기 때문에 약 28억 엔의 이익이 발생했습니다. 이 이익은 10월과 12월에 두 번에 나누어 지급되었습니다.그 수익은 단일 투자자들에게 잉여 현금으로 분배됩니다.이는 한 번에 발생한 자본이익이며, 내년에도 다시 나타나는 연속적인 임대수입은 아닙니다.

두 번째 리프트는 ‘성과를 위한 산술적 처리’라고 할 수 있습니다. 판매와 함께, 그 REIT는 약 8,390만 개의 투자단위 중 약 1.55%에 해당하는 130,000개의 투자단위를 다시 매입하거나 폐기하도록 승인했습니다.10,000백만 엔의 예산이며, 11월에 만료됩니다.이미 그렇게 되었습니다.처음 며칠 동안 3,498개의 제품을 약 3억 3천만 엔에 재구매했습니다.취소된 단위들이 생기고, 같은 수입이 더 적은 개수의 단위들로 나뉘게 되면, 남은 각 단위는 더 좋아집니다. “증가”의 일부는 단지 분모가 더 작아진 것에 불과합니다.

그런 것들은 기본적인 엔진이 약하다는 것을 의미하지 않습니다. 이는 약 60개의 현대적인 물류 건물로 구성된 포트폴리오이며, 약 98%의 공실률을 보입니다. 최근 기간 동안 평균 임대료는 약 7% 증가했으며, 운영 수익에서 얻은 수익의 비율은 약 86%입니다.그건 진정으로 오랫동안 지속될 수 있는 수입원이에요.그래서 일반적인 임대료 기반의 분배 방침은 다음 기간 동안 약 0.5%만 증가했지만, 전체적인 지표는 10배나 증가했습니다. 여유분과 구매보충이 주요 요소인 반면, 임대료는 그 아래에서 꾸준히 유지되는 요소입니다.

이번 구매회복 조치는 특별한 의미를 가집니다. 왜냐하면 이는 일본의 REIT에게는 매우 중요한 사항이기 때문입니다. 일본의 증권법은 몇 년 전부터 REIT가 자산을 회수할 수 있도록 허용되기 시작했으며, 따라서 이는 이 분야에서 거의 사용되지 않는 방법입니다. 여기서 주목할 점은 그 이유입니다. 니폰 프로롤리스는 성숙된 자산을 고평가된 가격에 판매하고 있으며, 모든 돈을 새 건물 건설에 사용하는 대신, 일부를 회수하여 자산 수를 줄이는 방식을 선택했습니다. 간단히 말해, 자산 가격이 새 투자를 통해 더 많은 이익을 얻을 수 있을 때, REIT는 성장을 추구합니다. 그렇지 않다면, 자본을 회수하는 것이 더 나은 선택입니다. 프리미엄 매각으로 얻은 수익을 구매회복에 사용하는 것은, 그리고 단위당 수익을 집중시키는 방식은, 경영진이 그 돈을 더 좋은 용도로 활용할 수 없다고 말하는 것입니다. 그것은 존중할 만한 신뢰의 표현입니다.

위험은 배당금이 줄어드는 것이 아닙니다. 보상금을 지급할 수 있는 상황, 이용률, 그리고 큰 지분을 가진 세계적인 후원자 등의 요소들로 인해 배당금이 안전하다고 할 수 있습니다. 실제 위험은 일시적인 현상을 반복적인 현상으로 잘못 해석하는 것입니다. 배당금 증가량의 약 50%는 장기적인 임대료 상승에 의한 것이며, 나머지는 한 번만 사용될 자본 이익과 유효한 주식 감소입니다. 만약 투자자가 이러한 여유분을 새로운, 영구적인 “높은 수익률”로 전환한다면, 그것은 다음 해에도 다시 나타나지 않는 수입이 될 것입니다.

따라서 수익을 목적으로 투자하는 사람들에게는 실용적인 조언은 다음과 같습니다: 최상급의, 잘 관리된 물류 자산에 대해 약 4.5%의 수익률을 실제 복리 수익으로 간주하세요. 그리고 이번 달의 인상된 수익률도 재투자에 있어서 긍정적인 요소로 여기세요. 구매 회수와 프리미엄 판매 모두 단위당 가치를 높여주며, 수익률을 낮추지 않습니다. 이는 다양화된 수익 구조 속에서 안정적인 수익을 얻을 수 있는 좋은 기회입니다. 하지만 이로 인해 기계가 갑자기 수익이 10배 빠르게 성장한다고 생각할 필요는 없습니다.