자산 가치는 수치일 뿐, 가격이 아닙니다.

“자산 가치보다 10% 할인된 가격에 판매됩니다.” 이건 마치 세일 행사와 같습니다. 시장은 당신에게 1달러 상당의 제품을 0.90달러에 제공하는 셈이죠. 무슨 일이 일어날 수 있을까요? 많습니다.가치그들은 거짓말을 하고 있어요. 자산 가치는 당신이 보유한 자산의 실제 가치를 나타내는 것이 아니며, 가격의 하한선도 아니고, 당신이 얻게 될 것에 대한 약속도 아닙니다. 그저 숫자일 뿐입니다. 그 숫자를 가격으로 잘못 해석하면, 할인된 가격으로 구입하게 되고, 그 할인된 가격은 계속 유지될 것입니다. 혹은 “가치”가 가격에 맞춰 하락하는 것을 보게 될 것입니다.

알파벳 약어를 30초간 잠시 내려놓고, 대신 아파트 건물을 바라보세요.

무료 클럽이 있는 건물

8명의 친구가 함께 작은 아파트 건물을 구입합니다. 각자 현금을 내고, “8분의 1 소유권”이라는 문서를 받습니다. 그 건물에는 10개의 유닛이 있으며, 각 유닛의 가치는 100,000달러로 추정됩니다. 따라서 총 자산은 1,000,000달러입니다. 그런데 그 건물에 300,000달러의 모기지가 있어서, 실제 소유자의 지분은 700,000달러입니다. 이를 8개의 증서로 나누면, 각 증서는 87,500달러의 순자산 가치를 나타냅니다.

이제 한 친구가 나가고 싶어 합니다. 클럽에는 이런 규칙이 있어요: 증명서를 돌려주고 87,500달러를 요구하는 것은 불가능합니다. 건물은 당신을 팔아줄 수 없습니다. 그러니 낯선 사람들 중에서 일곱 번째 구매자를 찾아야 해요.그것구매자는 당신의 증서가 오늘 얼마나 가치가 있는지 결정합니다. 아마도 그 건물은 모두가 싫어하는 지역에 위치해 있을 수도 있습니다. 혹은 모기지는 너무 비싸거나, 매각 시 세금 부담이 커질 수도 있습니다. 어떤 이유든 간에, 구매자는 87,500달러짜리 증서를 70,000달러에 팔려고 합니다. 이는 순자산 가치의 20% 할인된 금액입니다.

증명서에는 아무런 변화가 없었습니다. 건물의 가치도 변하지 않았습니다. 중요한 것은 단지 구매자가 지불할 가격뿐입니다. 누구도 당신에게 순자산가치를 강요하지 않습니다. 70,000달러에 구매하는 사람은 특별한 할인을 받는 것이 아닙니다. 그들은 차이가 좁아지는 것을 기대하고 있습니다. 즉, 시장 상황이 개선되거나, 클럽이 마침내 회원들을 인수하거나, 세금 부담이 줄어드는 것을 기대하는 것입니다. 하지만 이 모든 것은 보장된 것이 아니며, 할인율은 몇 년 동안 20%로 유지될 수도 있습니다.

이제 각 항목에 라벨을 붙이세요. 친구들과 그들의 증서들은 그 펀드의 주주와 주식입니다. 1,000,000달러 상당의 자산들은 펀드가 실제로 소유한 증권들의 포트폴리오이며, 매일 시장 가격으로 평가됩니다. 모기지는 펀드의 레버리지 및 기타 부채입니다. 각 증서당 순자산 가치는 87,500달러입니다. 이는 $(자산 – 부채) ÷ 주식 수라는 공식에 따른 것입니다. 그리고 그 고집스러운 규칙도요…환불할 수 없어요.그것이 바로 전체 기계입니다. 그것은 신뢰할 수 있는 숫자와 신뢰할 수 없는 숫자의 차이입니다.

왜 개수와 가격이 분리되는 걸까요?

일반적인 개방형 혼합 펀드 – 즉, 브로커를 통해 구입하는 종류의 펀드입니다.한다당신이 현금으로 받을 수 있도록 합니다. 매일 그 펀드는 자산 총액을 계산하고, 부채를 차감한 후, 주식 수로 나누어서…그 자산 가치는 바로 당신이 매매하는 가격과 일치합니다.누구나 NAV에서 현금으로 교환할 수 있기 때문에, 시장 가격은 그 값에서 크게 벗어나지 않을 것입니다. 수량과 가격은 서로 밀접하게 연결되어 있습니다.

클로즈드 엔드 펀드는 마치 건물과 같습니다. 한 번에 시작된 것입니다.정해진 수의 주식과 거래소에서의 거래주식과 같으며, 아무도 그 주식들을 펀드의 순자산 가치로 환급받을 수 없습니다. 따라서 주가는 회계 절차와는 상관없이 수요와 공급에 의해 결정됩니다.주가는 거의 항상 NAV과 일치하지 않습니다.그렇게 되는 경우는 우연의 일치일 뿐입니다. 같은 논리가 REIT 주식과 지주회사의 주식에도 적용됩니다. 즉, 실제로 거래가 가능한 주식들이지만, 기초 자산의 비율에 해당하는 부분으로 교환할 수는 없습니다. 그 모든 것들은 ‘갚을 수 있는 버튼’이 없는 아파트 건물과 같습니다.

리드메이드 버튼이 없다면, 할인 혜택은 스스로 조정될 이유가 없으며, 이 시장에서 일어나는 비용들도 그 시장을 폐쇄시키는 데 도움이 되지 않습니다.

$20로 두 가지 경로를 실행해 보세요.

그렇다면, 티오 넘버는… NAV의 가격은 주당 20달러인데, 현재 가격은 18달러로, 10% 할인된 금액입니다. 이 거래는 두 가지 방식으로 이루어질 수 있지만, 그 중 한 가지 방식에서는 당신의 이름이 이익에 포함됩니다.

첫 번째 경로, 바로 당신이 상상하는 그 경로입니다. 감정이 변화하고, 구매자들이 도착하며, 할인가가 적용되고, 주가는 18달러에서 20달러로 상승합니다. 반면 NAV는 변동하지 않습니다. 당신은 2달러를 벌었습니다. 한 달러는 주가 자체에서, 또 다른 달러는 할인가로 얻은 것입니다. 멋진 일입니다. 이것이 바로 그 경로의 모습입니다.협상광고합니다.

두 번째 길, 그 단어가 있는 길입니다.값자산이 10% 감소했고, NAV도 $20에서 $18로 하락했습니다. 할인율은 그대로 유지됩니다. 가격은 여전히 $18입니다. 아무것도 얻지 못했습니다. 이는 결코 안전한 상황이 아닙니다. 그 간극이 더욱 커져서, “가치”는 가격에 맞춰 낮아졌습니다.할인은 양쪽에서 줄어들 수 있습니다.그리고 단 한쪽만이 당신을 도와줄 뿐입니다. 할인된 가격에 구입한다고 해서 NAV가 낮아지는 것을 막을 수는 없습니다. 실제로 펀드가 보유하고 있는 자산에는 아무런 변화도 없습니다.

그래서 할인 금액이 크다고 해서 구매를 결정하는 데에는 충분한 이유가 되지 않습니다. 그건 어떤 경로를 선택해야 하는지 알려주지 못합니다.평상시 15% 할인된 가격으로 거래하는 펀드가 있다면, 10% 할인된 가격에서는 좋은 조건이 아닙니다.– 10%는 그의 정상적인 가격입니다. 15%에서 10%로 감소하는 것은 단지 시장 심리의 변화일 뿐입니다.

왜 할인이 존재하는지

할인율은 시장이 지워버리지 못한 무작위적인 요소가 아닙니다. 그런 할인율을 시장의 가격 책정 방식으로 해석해야 합니다.포장지그리고 할인된 가격으로 구입하는 제품은 보통 실제로 쓸 수 있는 물건입니다.거래가 이루어지지 않은 큰 이익을 보유하고 있는 펀드는, 현재의 순자산가치가 아직 회수되지 않았기 때문에 미래에 세금 부담을 안게 됩니다.그리고 구매자들은 그걸 표시해 둡니다. 차입된 돈을 이용해 운용되는 펀드는 레버리지 위험이 있습니다.인기가 없어지는 자산 클래스는 가치가 낮아진다.그것의 가치가 “어떤 수준일지”와는 상관없이 말입니다. 그러므로 넓은 할인율은 단순히 그 상품의 공정한 가격일 뿐이며, 이를 이용하는 것은 실수가 아닙니다.

그렇긴 하지만, 할인 혜택은 때때로 실제로 알 수 있는 이유로 사라질 수도 있습니다.펀드 이사회는 자신들의 주식을 다시 구입하거나 개방형 펀드로 전환할 수 있습니다.그렇게 되면 주주들이 마침내 자신의 주식을 환급받을 수 있게 됩니다. 경영자가 NAV보다 낮은 가격에 주식을 매입하려고 기꺼이 나서면, 그 격차는 점차 줄어듭니다. 그것이 바로 기계가 제공할 수 있는 가장 근접한 해결책입니다. 지원자가 없다면 그러한 할인율은 그대로 유지될 뿐입니다.

유사성이 깨지는 곳

아파트 건물은 자신의 역할을 다했습니다. 여기서 끝입니다. 우선, 기업이라는 것은 말 그대로 여러분의 아파트가 아닙니다. 관리자가 그 건물을 운영하며 요금을 부과하고 할인도 제공할 수 있습니다.더 나쁨목적적으로 더 많은 주식을 발행하거나 더 많은 돈을 빌리는 방식으로 이루어집니다. 둘째, REIT의 순자산가치는 정확한 계산이 불가능합니다.이는 각 자산에 대한 자본화율을 사용하여 추정된 값입니다.주관적이고, 종종 시장 상황에 따라 변동하는 것입니다. REIT의 경우 “NAV보다 낮은 가격으로 거래하는 것”은 대체로 평가가 지금과 다른 상태라는 것을 의미합니다. 그리고 할인율은 스프레드시트가 작성되기 전에 시장이 갱신한 값일 뿐입니다. 세 번째로, 이 모든 것이 가격이 더 떨어질 수 없다는 의미는 아닙니다. NAV 공식에는 손실을 제한하는 조항이 없습니다.

모델을 화면으로 다시 가져오세요.

그러므로 여기서 질문해야 할 것은 “그것이 자산가치보다 낮은가?”가 아니라 “그 격차가 줄어들게 될까? 그리고 어떻게 줄어들까?”입니다. 할인된 가격을 신뢰하기 전에, 눈앞에 있는 화면에 표시된 세 가지 요소를 살펴보세요.

먼저, 기금의자신의역사적 범위입니다. 오늘날의 할인율이 평소보다 높다면 그건 좋은 신호입니다. 반대로 평소와 같은 수준이라면 잘못된 가격 책정이 아니며, 단순히 표준 가격에 구매하는 것일 뿐입니다. 둘째, 촉매제입니다. 구매회복, 입찰 제안, 또는 변환 절차가 진행되고 있는지요? 어떤 후원자도 없고, 최저가도 없습니다. 셋째, 단순히 포장재의 가격만을 측정하지 말고, 그 포장재가 담고 있는 것의 가치를 측정해야 합니다. 즉, 펀드의 순자산 가치가 무엇인지 확인해야 합니다.주당사실, 성장하고 있어요.배분 과정이 당신의 반환 작업을 대부분 처리해줍니다.시간이 지나면서, 배분 방식과 NAV의 성장률은 당신이 가진 것입니다. 할인율은 단지 그저 변하지 않는 상태일 뿐입니다.

계산기만으로는 당신이 가지고 있는 물건의 정확한 가치를 알 수 있습니다. 하지만 누가 그 물건에 얼마나 많은 돈을 지불할지, 언제 지불할지는 알 수 없습니다. 따라서, 계산기와 가격이 맞는 물건을 구입할 때까지는 그냥 포장재만 구입해도 됩니다. 또한 “가치보다 낮은” 경우란, 가격을 올리는 대신 가치를 낮추면 그 격차가 해소될 수도 있다는 점을 기억하세요.