모기지 금리가 6.85%에 도달했으며, 트럼프의 저금리 유도 정책을 거스르고 있습니다.

미국의 주택담보대출 이자율은 1년 이상 만에 최고 수준으로 상승했습니다. 이로 인해 2026년 초에 잠시 나타났던 혜택들이 사라지고, 도널드 트럼프 대통령이 주택 소유 비용을 더욱 저렴하게 만들려는 노력도 어려워집니다. 9월 4일 마감된 주간에 30년 기간의 고정형 주택담보대출의 평균 계약 이자율은 6.85%로, 6베이스포인트 상승했습니다.최신 모기지 은행가 협회의 데이터그것은 2025년 6월 이후 최고 수준이었습니다. 재융자 신청 건수는 전주 대비 6.2% 감소했으며, 총 주택담보대출 신청 건수도 2.7% 감소했습니다. 이는 차입자들이 재상승한 금융 비용에 얼마나 빠르게 반응했는지를 보여줍니다.

높은 주택 가격을 감당해야 하는 구매자들에게는 이 차이가 상당히 중요합니다. 400,000달러의 모기지 금액을 기준으로, 6.85%의 금리일 때 월별 원금 및 이자 지출은 약 2,620달러가 될 것입니다. 반면, 1월에 금리가 6.06%였을 때는 약 2,410달러 정도였습니다. 즉, 매달 약 210달러, 연간으로는 2,500달러 이상의 추가 비용이 발생합니다. 이는 부동산세, 보험료, 유지비를 포함하지 않았을 때의 수치입니다. 더 높은 금리는 구매자가 빌릴 수 있는 금액도 줄여주므로, 일부 가정은 계약금을 더 많이 내거나, 더 저렴한 주택을 선택하거나, 시장에서 물러나야 할 수도 있습니다.

연준과 채권 시장이 트럼프의 계획을 압도하고 있다.

모기지 금리는 연방준비제도의 영향을 받지만, 중앙은행이 직접 설정하는 것은 아닙니다. 일반적으로 모기지 보험에 의한 채권의 수익률, 특히 10년물 재무부 채권의 수익률을 기준으로 하며, 투자자들이 요구하는 추가 수익률도 포함됩니다. 투자자들이 인플레이션이 더 심해질 것이거나 정부의 차입금이 증가하거나 통화정책이 엄격해질 것으로 예상할 때, 재무부 채권의 수익률이 상승하면 대부업체들은 주택대출에 대해 더 높은 금리를 부과합니다.

최근 10년물 국채의 수익률은 4.8%에 근접했으며, 2023년 말 이후 최고 수준에 도달했습니다. 이러한 증가는 여러 요인 때문입니다. 미국과 이란 간의 분쟁으로 인해 에너지 공급과 중동 지역의 해상 운송이 위태로워지면서 원유 가격이 급등했습니다. 이로 인해 교통 및 소비 비용도 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 8월에는 연방부채가 40조 달러를 넘어서면서, 시장이 감당해야 하는 정부 부채가 늘어났습니다. 동시에 기술 기업들도 인공지능 관련 인프라에 막대한 자금을 투자하고 있어, 자본 수요의 또 다른 원천이 되고 있습니다. 따라서 투자자들은 장기적으로 미국 부채를 보유하기 위해 더 높은 수익률을 요구하고 있습니다.

연방준비제도의 정책 전망은 압력을 더욱 높이고 있습니다. 현재 트레이더들은 9월 15일–16일 회의에서 연방준비제도가 기준금리를 0.25% 인상할 가능성이 약 60%라고 예상하고 있습니다. 고용 데이터가 개선되고 에너지 가격 상승이 지속되며 케빈 워시 연방준비제도 의장의 강경한 발언들로 인해 시장의 기대치가 바뀌었습니다. 향후 생산자 및 소비자 물가 관련 보고서들이 새로운 상황을 만들어낼 수 있지만, 현재 시장에서는 금리 인상이 유지보다는 더 가능성이 높다고 보고 있습니다.

연준의 금리 인상은 자동으로 주택담보대출금리에 25bp가 추가되는 것은 아닙니다. 왜냐하면 시장은 보통 정책 변화가 실제로 일어나기 전에 그 영향을 예측하기 때문입니다. 또한, 투자자들이 금리 인상이 인플레이션을 막는 데 효과적일 것이라고 믿으면 주택담보대출금리가 하락할 수도 있습니다. 더 큰 위험은 연준이 금리가 오랫동안 높은 상태를 유지해야 한다는 신호를 보내거나, 추가적인 금리 인상을 필요로 할 수도 있다는 것입니다. 이러한 메시지는 재무부 채권의 수익률을 높이는 데 도움이 되고, 주택담보대출금리를 7% 수준으로 유지시키는 데 기여할 수 있습니다.

이는 트럼프가 선호하는 정책과 직접적으로 모순됩니다. 트럼프 대통령은 미국이 세계에서 가장 낮은 차입 비용을 가지는 나라가 되어야 한다고 주장하며, 금리 인하를 반복적으로 요구해왔습니다. 8월에 예상보다 높은 고용 창출로 인해 투자자들이 금리 인상 가능성이 높아졌고, 트럼프는 다시 한 번…연준에 금리 인하를 요청했다.하지만 중앙은행은 인플레이션을 통제하고 고용을 지원하는 책임이 있습니다. 즉, 백악관이 정한 주택담보대출 비용 목표를 달성하는 것은 중앙은행의 역할이 아닙니다. 만약 유가가 높아져서 인플레이션이 연준의 2% 목표를 초과한다면, 정치적 압력으로 트럼프가 원하는 즉각적인 조정이 이루어질 가능성은 낮습니다.

트럼프의 2000억 달러의 개입이 충분하지 않았던 이유

행정부는 연준의 결정을 기다리지 않고도 주택담보대출 금리를 낮추려고 노력해왔다. 1월에 트럼프는 팬니 메이와 프레디 맥에게 최대 2000억 달러 규모의 주택담보대출 증권을 구매하도록 지시했다. 이 두 정부가 관리하는 회사들은 대출업체로부터 주택담보대출을 구입하여 증권으로 전환시키고, 그로 인해 대출업체가 추가 대출을 할 수 있도록 해준다. 이러한 방식으로 주택담보대출 증권에 대한 새로운 구매자가 생기면, 그 증권의 가격이 상승하고, 수익률이 감소하며, 주택담보대출 금리와 재무부 채권 수익률 사이의 차이도 줄어들 것이다.

처음에는 그 방안이 효과가 있는 것처럼 보였습니다. 파니와 프레디는 약 30억 달러 규모의 부동산을 매입하기 시작했고, 30년 기간의 모기지 금리는 6.06%로 떨어졌습니다. 이는 2022년 9월 이후 최저 수준입니다. 트럼프는 이러한 매입이 모기지 금리와 월별 상환금을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 스콧 베센트 재무부 장관은 이 프로그램이 연방준비제도가 자체 모기지 채권 포트폴리오를 줄이는 것을 보완하는 역할을 할 것이라고 설명했습니다. 연방준비제도가 보유하고 있던 채권은 과거 경제 위기 시기에 쌓인 것이었으며, 매달 약 15억 달러에서 17억 달러씩 줄어들고 있었습니다.

하지만 분석가들은 그 효과가 비교적 미미할 것이라고 경고했습니다. 연방준비제도는 여전히 2조 달러 이상의 주택담보부채권을 보유하고 있기 때문에, 제안된 2000억 달러 규모의 프로그램은 과거 중앙은행의 조치에 비해 상대적으로 작습니다. 경제학자들은 트럼프의 계획이 주택담보부채권 금리를 약 10~15베이스포인트 정도 낮출 수 있을 것으로 추정합니다. 또한 주택담보부채권의 프리미엄을 줄일 수도 있지만, 10년물 재무부 채권의 수익률이 크게 상승한다면 금리가 다시 상승할 수 있습니다.

이러한 제약이 이제 분명해졌습니다. 정부의 지원을 받는 구매 활동에도 불구하고, 모기지 금리는 1월 최저치에서 거의 80베이스포인트나 상승했습니다. 정부는 모기지 가격의 한 요소를 조정하려 했지만, 투자자들은 석유로 인한 인플레이션, 연방부채, 그리고 또 다른 연준의 금리 인상에 대해 더욱 우려하게 되면서 전체 채권 시장은 반대 방향으로 움직였습니다. 결국, 국채 수익률의 상승으로 인해 팬니와 프레디의 구매 활동으로 인한 혜택이 사라졌습니다.

백악관은 주택 가격을 낮추는 다른 방법들도 검토해왔다. 트럼프는 대규모 기관 투자자가 단독주택을 구입하는 것을 제한하자는 제안을 했는데, 일반 가정들이 월스트리트와 경쟁해야 하는 것은 옳지 않다고 주장했다. 연방 주택 당국은 FICO 대신 VantageScore를 사용하는 방식을 확대하고 있으며, 거래 비용을 줄이기 위해 신용 보고 요건을 조정할 가능성도 있다. 50년 만기 모기지는 매월 상환금을 더 긴 기간에 나누어 지불함으로써 월 상환금을 줄일 수 있는 방법으로도 논의되고 있다.

하지만 이러한 정책들은 문제의 일부만을 해결할 뿐입니다. 대안적인 신용 점수 방식은 자본 비용을 크게 줄이지 않으면서 주택담보대출에 대한 접근성을 높일 수 있습니다. 50년 기간의 대출은 매달 지불해야 하는 금액을 줄일 수 있지만, 채무자가 더 오래 빚진 상태로 남게 되며 총 이자 비용도 상당히 증가합니다. 기관 투자자를 제한하는 방식은 일부 지역 시장에서 구매자들에게 도움이 될 수 있지만, 전국적인 주택 부족 문제는 해결되지 않습니다. 심지어 주택담보대출 금리를 낮추는 노력도, 더 저렴한 자금 조달이 수요를 증가시키고 공급이 동반적으로 증가하지 않는다면 주택 가격을 더욱 상승시킬 수 있습니다.

따라서 6.85%로의 상승은 대통령이 주택 시장에 미치는 영향의 한계를 보여줍니다. 트럼프는 패니메이와 프레디맥을 통해 모기지 채권을 구매하도록 지시할 수 있고, 신용 평가 규칙을 변경하거나 연준에게 금리 인하를 요구할 수도 있습니다. 하지만 그는 민간 투자자들이 인플레이션이나 재정 적자, 지정학적 위험을 무시하도록 쉽게 강요할 수는 없습니다. 주택 구매자들에게 실질적인 도움이 되려면 인플레이션과 재무부채가 지속적으로 낮아지고, 주택 공급이 늘어나야 합니다.

다음 주요 지표는 미국의 인플레이션 수치와 연준의 9월 결정일이 될 것입니다. 더 낮은 수치라면 금리 인상 가능성이 줄어들고, 국채 수익률도 낮아질 수 있으며, 정부의 주택담보대출 정책도 다시 실행될 여지가 생길 것입니다. 반면, 인플레이션이 더 높다면, 특히 원유 가격이 배럴당 100달러를 넘으면 연준은 더 강경한 조치를 취할 것이며, 주택담보대출 비용도 7%에 가까워질 가능성이 있습니다.

미국 구매자들에게는 이 메시지가 점점 더 명확해지고 있습니다. 워싱턴은 주택담보대출 시장에 개입할 수 있지만, 최종 금리를 결정할 수는 없습니다. 트럼프는 일시적으로 차용 비용을 6% 수준으로 낮추는 데 성공했지만, 다시 6.85%로 회복된 것은 채권 시장이 결국 더 강력한 위치에 있다는 것을 의미합니다.