마리오트 호텔은 판매된 상태입니다. 마리오트가 그 호텔을 소유하고 있는 것은 아닙니다. 그게 바로 핵심입니다.

두 개의 호텔. 하나의 건물.三百四十三개의 방상층부에 위치한 AC 호텔과의 분할그 아래에 있는 ‘확장된 체류’ 요소가 있습니다.— 모두 마리오트의 보호 아래에 있어요. 그게 바로 그거예요.버밍엄의 사모펀드 회사인 하이라인 호스피탈리티 파트너스는 윈스턴 호텔을 인수했습니다.산토니오 강변에 위치해 있습니다.

구매 가격은 공개되지 않았습니다. 하지만 이 거래의 구조는 분명합니다. 이를 통해 세계 최대 호텔 기업 중 하나인 메리어트 인터내셔널을 이해하는 데 중요한 정보를 얻을 수 있습니다. 물론, 재무제표를 보지 않아도 됩니다.

마리오트는 이 건물을 전혀 소유하고 있지 않습니다.

처음에는 이상하게 들립니다. 메리어트는 어디에나 있습니다. 이름을 지을 수 있는 거의 모든 도시에 호텔이 있죠. 하지만…자신이 운영하는 부동산의 1%도 되지 않는 수준입니다.나스닥에서 MAR이라는 브랜드로 거래되는 이 회사는, 사실상 호텔/레저 서비스 브랜드로 위장한 수수료 징수업체에 불과합니다.

이게 바로 플라밍 시스템입니다. 개발자나 투자자가 호텔을 건설하거나 리모델링한 후 마리오트와 계약을 맺으면, 소유자는 부동산, 인건비, 침구, 수리 비용, 그리고 위험까지 전부 지불해야 합니다. 그 대가로 마리오트는 프랜차이즈 또는 관리 수수료를 받습니다. 이 수수료는 호텔의 수익의 약 5%에서 15% 정도이며, 브랜드와 계약 내용에 따라 달라집니다. 만약 호텔이 프랜차이즈 방식으로 운영된다면, 마리오트는 일상적인 운영도 담당하며, 수익과 관련된 추가적인 인센티브 수수료도 받습니다.

2022년 말까지의 전체 연도에 대해, 마리오트는 약1억 달러의 기본 관리 비용, 0.5억 달러의 인센티브 비용, 그리고 2.5억 달러의 프랜차이즈 비용그 수치들은 3년 전의 것인데, 그 비율은 여전히 유지되고 있습니다. 오늘날에는 마리오트 가이드들이…2026년의 총 수수료 수입은 59억에서 60억 달러 사이가 될 것입니다.그것이 바로 엔진입니다. 나머지 것들은… 수익이 되는 부분들입니다.250억 달러의 매출– 소유자에게 바로 전달되는 비용도 포함됩니다.

경제적인 관점에서 보면, 메리어트의 수익은 해당 부동산에서 발생하는 수익의 일정 비율에서 나오는 것이지, 부동산을 소유한 것에서 오는 수익은 아닙니다. 부동산 소유자는 부동산에 대한 위험을 감수해야 합니다. 메리어트는 프랜차이즈 수수료만 받습니다.

그러므로 하이라인이 이 산안토니오의 건물을 구입할 때, 메리어트에게는 간단하고 거의 기계적인 일만 일어납니다. 메리어트는 계속해서 객실을 임대합니다. 객실이 가득 차든 비어 있든, 소유자가 수익을 얻든 아니든, 메리어트가 받는 수수료는 예약 시스템을 통해 나가는 총 수익의 일부일 뿐입니다. 자산 중심이 아닌 모델은, 호텔 매각이나 파산, 시장 침체와 같은 상황이 메리어트의 재무 상태에 영향을 주지 않도록 설계된 것입니다.

이 계약의 이중 브랜드 구조는 소유자 입장에서 경제적 측면이 흥미로워집니다.

이 호텔은 두 개의 다른 브랜드를 운영합니다. 각 브랜드는 별도의 예약 시스템과 고객 프로필을 가지고 있으며, 가격도 달라집니다. 한 건물 안에서 엘리베이터, 서비스 직원, 청소 서비스, 세탁 서비스 등은 공유됩니다. AC Hotel은 장기 체류를 원하는 비즈니스 및 레저 여행객들을 대상으로 하는 고급형 브랜드입니다. 반면 Element은 며칠 동안 머무르는 사람들을 대상으로 하는 브랜드로, 간이 주방과 침대 의자를 제공합니다.

장점은 공유된 고정비가 필요 없다는 점입니다. 두 개의 호텔 팀과 두 세트의 공공 서비스를 이용하는 대신, 소유자는 하나의 인프라로부터 두 가지 수익을 얻을 수 있습니다. 만약 AC Hotel 측에서 큰 컨벤션 주간에 방이 가득 찰 경우, 추가로 온 손님들은 Element 객실로 안내될 수 있습니다. 반대로, 비즈니스 여행이 없는 조용한 주말에는 공유된 직원들이 여전히 일을 하고 있습니다. 이 모델은 단일 브랜드 호텔의 수익을 저해하는 최고와 최저를 줄이는 데 도움이 됩니다.

마리오트는 이 구조를 적극적으로 추진해왔습니다.350개 이상의 공식적인 듀얼브랜드 호텔과, 아직 개발 중인 약 450개의 호텔이 있습니다.이 회사는 관대함 때문에 그렇게 하는 것이 아닙니다. 브랜드가 있는 객실이 많아질수록 프랜차이즈 수수료도 증가하고, 듀얼브랜딩 패키지를 사용하면 한 부지에 더 많은 객실을 만들 수 있습니다.

혹은 다른 대안도 있습니다. 듀얼 브랜드를 사용하는 경우, 운영이 어려워집니다. 각 브랜드는 별도의 로비와 출입구, 접근 제어가 필요합니다. 식음료 제품의 경우, 한 브랜드가 무료 아침식사를 제공하고 다른 브랜드는 그렇지 않다면 문제가 생깁니다. 또한 고급 브랜드와 저가 브랜드를 함께 사용할 경우, 더 저렴한 브랜드가 더 비싼 브랜드의 평판에 부정적인 영향을 미칠 위험이 있습니다. 하지만 객실당 비용 측면에서 보면, 이런 방식도 합리적입니다.

그 건물 자체에도 현재의 호텔 개발 방식에 맞는 역사가 있습니다. 1983년에 사무실용 타워로 건설되었으며, 수십 년 동안 사무실로 사용된 후, 2019년부터 2022년까지 혼합용 건물로 재활용되었습니다. 7층부터 20층까지는 호텔 객실이 있고, 아래층에는 사무실 공간이 있습니다. 또한 옥상에는 1Watson이라는 레스토랑과 바가 있어서, 트립어트리버에서 산앤티오노의 최고급 식당으로 평가받고 있습니다.

그런 전환 모델, 즉 빈 사무실을 호텔로 바꾸는 방식은 현재 상황에서 표준적인 방법이 되었습니다. 땅값이 비싸고, 처음부터 건물을 지어서 만드는 비용도 더 많습니다. 또한 도심의 사무실 건물들도 비어 있는 경우가 많습니다. 좋은 주소와 견고한 구조를 가진 1983년에 지어진 건물은 처음부터 새로 지어지는 건물보다 방당 비용이 낮은 호텔이 됩니다. 이 전환 작업을 한 원래의 투자자는…윈스턴 호텔스는 1991년에 설립된 수직적 통합형 호텔 서비스 플랫폼입니다.미국 전역에서 부동산을 개발하고, 취득하며, 관리하는 업무를 수행해왔습니다. 이제 윈스턴은 그 부동산들을 판매하고 있습니다.

구매자인 하이라인 호스피탈리티 파트너스는 호텔 전문 기업입니다.약 20억 달러 규모의 자산을 관리하는 하이라인 리얼에스티즈 파트너스하이라인 호스피탈리티는 현재 21개의 호텔과 5,500개 이상의 객실을 운영하고 있으며, 약 17억 달러 규모의 호텔 자산을 관리하고 있습니다. 이 사우나텀오니오 프로젝트는 그들이 올해에 거둔 네 번째와 다섯 번째 인수 사례입니다(두 건을 하나로 합친 것으로 계산됩니다). 이전에는 피츠버그, 댈러스, 그린빌에서도 인수를 진행했습니다. 그들은 아비온 호스피탈리티와 협력하여 해당 부동산을 관리하게 되었습니다. 이는 체인 구조에서 또 다른 단계입니다: 소유주가 자금을 제공하고, 관리 회사가 운영을 담당하며, 브랜드 회사가 수수료를 받습니다.

이곳은 긴장된 상황입니다. 현재 산앤티오노 호텔 시장은 호텔 객실을 구매하기에 좋은 곳이 아닙니다.

샌안토니오는 2020년 이후 최악의 RevPAR와 객실 점유율 하락을 기록했습니다.2025년 4분기에는 도심 지역의 객실 점유율이 약 59%로 떨어졌습니다. 이는 팬데믹 이전 수준보다 9% 이상 낮은 수치입니다. 연간 기준으로 사용 가능한 객실당 수익은 거의 9% 감소했습니다. 전체 도시의 객실 점유율은 58.3%로, 역사적 기준에 비해 매우 낮은 수준이었습니다. 특히 서비스가 제한된 호텔들이 가장 큰 타격을 입었습니다.

더 많은 공급이 들어올 거예요.2026년까지 1,000개 이상의 새로운 객실이 개장될 예정입니다.아직 안정화되지 않은 수요에 맞춰서다. 2023년에는 200만 명 이상의 관광객이 해외로 여행했지만, 그 수는 현재는 줄어들고 있다. 캐나다와 유럽의 관광객들은 미국 여행에 대한 관심이 줄어들었으며, 비자 처리 지연으로 인해 관광객 수도 줄어들고 있다. 컨벤션 행사도 변화하고 있다. 참가자들은 이제 더 늦게 도착하고 더 일찍 떠나기 때문에, 각 행사당 객실 사용량도 줄어들고 있다. 심지어 2026년 월드컵도, 산앤티오노가 인근 도시들의 수요를 활용할 수 있을 것으로 기대했지만, 예상보다 낮은 성적을 보였다.

시장이 얼마나 나빠질 수 있는지 보여주기 위해서입니다:2021년에 개장한 리버워크에 위치한 고급 하이얏트 호텔인 톰슨 산안토니오는 4400만 달러 규모의 대출금을 갚지 못해 올해 초에 압류되었습니다.최종적으로 대출자는…소유권을 취득했으며, 이후 4100만 달러를 지불할 의향이 있는 구매자를 찾았습니다.원래 대출 잔액에서 줄어든 금액은, 사용률 계산이 맞지 않을 때 어떤 일이 일어나는지를 상기시키는 충격적인 일이죠.

그렇다면 하이라인은 침체된 시장에서 호텔을 왜 구입하려는 걸까요?

한 가지 해결책은 타이밍입니다. 프라이빗 에퀴티 호텔 투자자들은 값싸게 매입하지 않습니다. 그들은 부실한 판매자가 유동성을 필요로 하고, 평가가 낮아질 때만 매입합니다. 윈스턴 호텔은 자산을 감소시키거나 재배치하거나, 그냥 돈을 회수하는 것일 수도 있습니다. 하이라인의 매니저는 최근 개조 이후 그 건물이 “기관적으로 관리된 상태”이며 “신규와 같은 상태”라고 말했습니다. 이는 중요한 점인데, 왜냐하면 CAPEX는 호텔의 수익을 파괴하는 숨겨진 비용이기 때문입니다. 2022년에 개조를 마친 건물이라면, 다시 개조가 필요하기 전까지 몇 년 동안은 유지보수 비용이 적을 것입니다.

또 다른 해결책은 인내입니다. 하이라인의 자산 규모는 17억 달러이며, 장기적으로 보유해야 합니다. 샌안토니오에는 항공기 공항 확장, 컨벤션 센터 증설, 그리고 15억 달러 규모의 스퍼스 아레나와 같은 인프라 프로젝트가 예정되어 있습니다. 이러한 프로젝트들은 향후 몇 년간 수요를 회복시키는 데 도움이 될 것입니다. 만약 하이라인이 이러한 어려운 시기를 견디고 회복 과정을 겪을 수 있다면, 입문 가격도 적절할 것입니다.

아니면, 듀얼브랜드 구조 덕분에 수학적으로는 충분히 견딜 수 있기 때문에, 약한 시장 환경도 그를 파괴하지 못한다는 것일 수도 있습니다. 두 개의 브랜드, 하나의 건물, 공동 비용 – 이런 구조는 바로 이러한 환경을 위해 설계된 것입니다.

어떤 것이 진짜 이유인지는 모르겠습니다. 하지만 핵심은 분명합니다: 하이라인이 위험을 감수하고, 마리오트는 수수료를 받는 것입니다.

이 부분이 글의 핵심입니다. 왜냐하면 이 부분은 마리오트 주식을 보유하거나 투자하는 사람들에게 매우 중요하기 때문입니다.

마리오트의 주가는 약 355달러이며, 시장 가치는 약 930억 달러에 해당합니다. 미래 가치 평가수익률은 약 32입니다. 마리오트는 부동산 회사가 아니라 성장 기업으로 분류됩니다. 투자자들은 건물 가치를 높이는 것이 아니라, 예측 가능한 수익을 얻기 위해 주식을 구입합니다. 마리오트의 2026년 2분기 보고서에 따르면 순이익은7억 6,600만 달러그리고 회사는 2026년 조정된 EBITDA 성장률을 8-10%로 예상했습니다. 마리오트 보노이라는 충성도 프로그램도 있습니다.공동 브랜드 신용카드의 수익이 연간 35% 증가하고 있습니다.그것은 수수료가 지속적으로 발생하고 고정된 형태로 유지되는 원인이 됩니다.

약한 시장 상황에서 듀얼브랜드의 메리어트 호텔을 판매하는 것도 그 사실에는 아무런 변화를 가져오지 않습니다. 그저 그 사실을 상기시켜줄 뿐입니다.

샌안토니오에서 발생하는 모든 호텔 매각, 부동산 압류, 객실 점유율 감소는 모두 같은 과정을 거칩니다. 소유주는 고통을 느끼고, 운영자는 인력 구조를 조정하며, 마리오트는 남은 수익의 일부를 받습니다. 자산 중심의 모델 덕분에 부동산 위험이 수익으로 전환됩니다. 이는 특별한 방법이 아닙니다. 이것이 바로 마리오트가 20년 동안 규모를 세 배로 키울 수 있었던 이유입니다. 반면, 그들의 경쟁자들은 여전히 부동산 비용을 지불해야 했습니다.

마리오트 투자자들에게 위험이 있는 것은 샌안토니오의 객실 점유율이 아닙니다. 중요한 것은 수수료가 계속 증가할지 여부입니다. 이는 새로운 호텔들이 계속 문을 열릴지에 달려 있습니다.마리오트의 객실 판매량은 올해 초 기록적인 629,000개의 객실에 도달했습니다.기존 호텔들이 요금을 유지할 수 있을 만큼 충분한 수익을 창출할 수 있는지, 그리고 로열티 프로그램이 여행객들을 마리오트의 브랜드 환경에 머물게 하고, 경쟁사나 직접 예약 방식으로 흘러가는 것을 막을 수 있는지도 중요합니다.

리버워크에 위치한 듀얼 브랜드의 AC 호텔과 Element은 어떤 경우에도 프랜차이즈 수수료를 계속해서 받을 것입니다. 투자자들이 고민하는 것은, 이러한 건물들이 충분히 많은 도시에 존재하여 그 비율이 계속 증가할 수 있는지 여부입니다.