초대장 홈스: 왜 124%의 지급 비율이 문제인가?

헤드라인은 가장 평범한 종류입니다: 초대장 주택들.미국에서 가장 큰 단독주택 임대업체또 다른 분기별 현금 배당을 발표했습니다. 하지만 그 뒤에 숨겨진 수치를 보면, 이 발표가 단순한 일상적인 일이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 회사는…매 분기 0.30달러씩하지만 주당 수익 기준으로 보면, 그 배당금은 회사가 얻는 수익의 100% 이상에 해당합니다. “배당률”을 확인하는 데 익숙한 대부분의 투자자들은 이를 배당금이 한계점에 도달할 신호로 받아들일 것입니다. 하지만 그렇지 않습니다. 왜 그런지 이해하는 것이 바로 여기서의 진정한 교훈입니다.

당신과 진정한 답 사이의 장벽은 단 하나의 회계상의 문제입니다. 즉, 주택을 소유한 REIT에게 ‘수익’이란 무엇으로 계산되는가 하는 문제죠.

인비테이션 홈스는 미국의 여러 시장에서 여러 채의 단독주택을 임대하고 있습니다. 부동산 REIT들은 주택과 개선공사가 노후화될 때마다 큰 비금전 감가상각비를 지출해야 합니다. 하지만 해당 부동산의 가치가 유지되거나 상승할 경우에도 마찬가지입니다. 이러한 감가상각비로 인해 보고된 순수익은 실제로 회사가 창출하는 현금과는 전혀 관련이 없는 수준으로 떨어집니다. 이런 방식으로 이익에 감가상각비를 부과하면 배당금이 과장된 것처럼 보입니다. 즉, 지난 연도 이익 대비 124%의 배당금이 지급되는 것입니다. 그래서 아파트 및 주택 REIT에 투자하는 사람들은 순수익을 보지 않고, 유지보수 비용을 제외한 현금흐름인 조정된 운영자본(AFFO)을 기준으로 판단합니다. 이는 비GAAP 지표이지만, 업계에서 이를 기준으로 삼는 이유가 바로 그 때문입니다.

그 기준으로 보면, 그 보상금은 너무나 평범해 보인다. 2분기에 인비테이션 홈스는…주당 0.44달러의 AFFO작년 대비 약 6% 증가했습니다. 회사는 전체 연도의 AFFO 예상치를 상향 조정했습니다.주당 1.65달러1년에 1.20달러의 배당금을 받는 경우, 이는 AFFO의 약 70%에 해당하는 금액입니다. 이는 충분한 수준의 배당금이며, 회사가 어려운 분기에도 문제없이 그 비용을 감당할 수 있습니다. 더 높은 핵심 FFO 수치와 비교했을 때, 이번 배당금은 60%에 가깝습니다.

따라서 이 주식의 배당금은 안전합니다. 하지만 진정한 문제는, 현재 이 주식의 수익률이 4.4%에 달한다는 점입니다. 이 수준은 이 기업이 거의 도달하지 못한 수치입니다. 몇 년 전 인비텍션 홈스가 2% 정도의 수익률을 제공했을 때, 시장은 그 회사의 임대료 증가 속도를 매우 높게 평가했습니다. 하지만 그 이후 두 가지가 변했습니다. 같은 사업 부문의 순운영수입이 다소 감소했습니다.2분기에는 1.5%였습니다.기존 임차인들의 갱신 임대료는 3%에서 4% 수준으로 증가하고 있지만, 새로운 계약에 따른 임대료는 아직 긍정적인 방향으로 성장하지 못하고 있습니다. 시장이 그 현금 흐름에 부과하는 할인율도 금리 상승과 함께 높아지고 있습니다. 더 느린 성장 속도와 더 높은 필요 수익률은 결국 낮은 가격으로 이어집니다. 그리고 주식의 수익률도 더욱 높아집니다. 현재 주식의 가격은 28달러 미만으로, 52주간의 평균 가격과 비슷한 수준입니다. 이는 52주간의 최고가인 31달러에 비해 하락한 수치입니다.

그런 것들이 이 회사가 의심스러울 만한 고수익 기업이라는 것을 의미하지는 않습니다.임대율은 97%입니다.갱신 가격 정책은 7월에 임대인들을 대상으로 3%에서 4%까지 임대료를 인상시킬 수 있을 정도로 여전히 유효합니다. 또한 회사는 2026년까지 0.30달러의 지급을 유지해왔습니다. 재무제표는 REIT 기준에 부합하며, 순부채는 약…입니다.5.4배의 EBITDA경영진이 설정한 5.5~6배의 목표치에 비추어 볼 때, 이 회사는 자사 주식을 다시 매입하고 포트폴리오를 재조정하고 있습니다. 구형 주택을 팔아서 새로운 주택을 구입하는 방식입니다.

솔직한 평가를 하자면, 여기서의 위험은 배당금이 아니라 성장에 있었습니다. 두 가지는 서로 관련된 것입니다. 이는 질적인 기업이며, 가격 결정력도 예전만큼 뛰어나지 않고, 연간 약 5% 정도의 성장만 기대됩니다. 이는 낮은 변동성을 가진 수익 자산으로, 적당한 배당금 성장을 가진 상태입니다. 4.4%의 수익률은 그 현실에 부합하는 가격이며, 나쁜 기업에서 얻는 할인된 가격이 아닙니다. 하지만 성장이 둔화되고 금리가 상승함에 따라 투자자들이 수익률을 높여서 그렇게 된 것입니다.

수익을 창출하려는 사람들에게는, 수학적으로 보이는 것보다 실용적인 기준이 더 중요합니다. REIT의 수익률에 대해 두려워할 필요는 없으며, 업계가 실제로 사용하는 현금흐름 기준으로 평가해야 합니다. 이러한 기준으로 볼 때, Invitation Homes의 배당금은 안정적이라고 할 수 있습니다. 또한, 이 주식의 높은 배당률은 성장 속도가 느리고 금리가 상승할 가능성을 반영한 것입니다. 이는 실질적인 수익원이며, 적당한 성장이 실현될 것이고, 주택 시장이나 금리 변동이 위험 요소가 될 것입니다.