주택 부문의 상황은 주택담보대출 금리에 대한 투자와 같습니다. 진정한 변수는 수익성입니다.

주택 관련 주식들은 간단하다고 할 수 있습니다. 30년 만기 모기지 금리를 살펴보면, 그 금리가 하락한다면 건설업체를 구입하고, 상승한다면 팔아야 합니다. 하지만 실제 수치들을 좀 살펴보면, 그 직선이 꺾입니다. 왜냐하면 미국의 대부분의 주택 소유자들은 원한다고 해도 팔 수 없기 때문입니다.

전체 미결 대출 중 약 절반 정도가 그렇습니다.Realtor.com의 1분기 자료에 따르면, 49.9%의 주택은 4% 이하의 요율로 계약된 상태입니다.거의 5분의 4에 달하는 대출들의 금리는 6% 이하였습니다. 평균적으로 6.5%인 3%의 주택담보대출을 받는 것보다는, 30년 고정금리가 8월 중순에 있었던 상황에서 그보다 낮은 금리를 제공하는 것이 더 나은 선택이었습니다.(6.55%)많은 소유자들이 그대로 남아 있기로 결정했습니다. 바로 이 “금리 고정” 때문입니다. 그래서 대출 비용이 높아지는 상황에서도 재판매 시장은 활발하지 않고 가격도 안정적입니다.하버드 연구자들은 그 격차의 약 40%가 그 원인이라고 말합니다.예측된 가격 하락과 2021–2023년에 실제로 발생한 가격 상승 사이의 차이로 인해, 주택소유자들은 판매를 거부하고 저렴한 대출을 포기하게 되었습니다.

D.R. Horton, Lennar, PulteGroup과 같은 건설업체의 투자자들에게 중요한 부분은, 이사해야 하는 사람들입니다. 새로운 직장을 찾거나, 아기를 낳거나, 이혼하거나, 거주지를 옮기거나 하는 경우가 있기 때문에, 구매할 수 있는 기존 주택이 부족합니다. 그래서 그들은 신규 건설 프로젝트에 참여하게 되고, 여기서 건설업체는 마지막 선택지가 됩니다. 바로 이런 방식으로 미국 최대의 주택 건설업체인 D.R. Horton은 재정적 2분기에 전년 동기 대비 11% 성장하여 약 25,000채의 주택을 판매했습니다.6% 이상의 수수료를 받는 경우도 있습니다.높은 가격에도 수요는 사라지지 않았습니다. 수요는 재판매 시장에서 건설업자들에게로 전환되었습니다.

비용은 오더북에 나타나지 않고, 마진에 표시됩니다.

이제, 이러한 주택들이 실제로 성공할지 여부를 결정하는 변수에 대해 이야기해보겠습니다. 건설업자들은 그 추가된 주택들을 정가로 판매하지 않습니다. 월별 지출이 6.5%의 모기지 부담으로 제한된 구매자를 유치하기 위해, 그들은 할인율을 제공하거나, 대출 비용을 보조해주거나, 혹은 부담을 줄일 수 있는 인센티브를 제공합니다.

렌너의 수치에서 그 보상의 규모를 알 수 있습니다. 인센티브는 평균 판매 가격의 12.9%에 달했습니다.최근 분기에이는 경영진이 평균적으로 생각하는 수치보다 약 2~3배 정도에 해당합니다. D.R. 호튼의 임원들은 매출이…인센티브는 2026년까지 계속 유지될 예정입니다.그 결과는 수익표에서 확인할 수 있습니다. 호튼의 총매출 마진입니다.재정 제3분기에는 21.8%에서 20.7%로 하락했습니다., 그리고렌너의 주택 건설 부문 총 이익률은 17.8%에서 15.6%로 하락했습니다..

다시 말해, 건설업자들의 수익을 파악하는 가장 저렴한 방법은 주택담보대출 금리가 어떻게 변할지 추측하는 것이 아닙니다. 대신, 각 매출의 얼마만큼이 보너스로 지급되는지, 그리고 매출 증가가 그에 따른 비용보다 가치가 있는지를 알아보는 것입니다. 이것이 초보자들이 주목해야 할 중요한 요소입니다.

그 관점에서 세 명의 위대한 건설자들을 바라보기

이 세 가지 수치는 조정의 방식이 약간 다르기 때문에, 비교하는 데 유용합니다.

D.R. 호튼은 엄청난 규모와 “균형 잡힌 전략”을 통해 2분기에는 수익을 보호할 수 있었습니다. 이로 인해 주문량이 11% 증가했으며, 판매되지 않은 주택의 수량도 35% 감소했습니다. 하지만 3분기에는 상황이 조금 달라졌습니다. 완성된 주택의 수량이 다시 증가했습니다.지난 분기보다 5,500가구가 더 많은 7,600가구의 주택즉, 판매자가 더 많은 제품을 가져가야 하는 상황입니다. 왜냐하면 한 단위당 판매가 점점 어려워지기 때문입니다.

렌나르는 가격을 낮추면서도 규모의 이점을 유지하기 위해 대량 구매를 유도하는 방식을 취하는 가장 저비용 중심적인 회사입니다. 또한, 이 회사는 포트폴리오 중에서 가장 오래된 및 수익성 높은 배당금 기록을 가지고 있습니다. 반면, 퍼트그룹은 1% 미만의 수익률을 보이며, 주식 환급을 위한 수단에 가까운 회사입니다.

배당금에 관심이 있는 독자들을 위해, 솔직한 설명을 드리자면, 이 중 어떤 기업도 현재 수익을 제공하는 주식이 아닙니다. D.R. Horton의 배당률은 약 1.3%이며, 분기별로 지급되는 배당금은 그 회사의 자유현금흐름의 일부에 불과합니다. 그 자유현금흐름은 30억 달러가 넘으며, 이는 1년간의 배당금을 지불하는 비용보다 6배나 많습니다. 이는 안정적이고 성장하는 배당금을 가진 회사이며, 채권 대체재가 아닙니다. Lennar는 세 회사 중에서 가장 높은 배당률을 제공하는데, 약 2.6%입니다. 여전히 낮은 수치입니다.

수익형 투자자가 건설업체를 바라보는 방식은 “주가 수익률 곡선”입니다. 주기적인 불안정성이 최고조에 달할 때 – 이익률이 낮아지고, 시장 분위기가 나쁘며, 주식의 가치가 하락하는 경우 – 입장 가격이 저렴해집니다. 호튼의 주식은 지난 1년 동안 20% 이상 하락했으며, 현재는 미래 수익의 11배 정도의 가격으로 거래되고 있습니다. 바로 이때가 고품질의 주식이 매력적으로 변하는 순간입니다. 주기적인 불안정성을 받아들이고, 몇 년 동안 배당금이 증가하는 것을 기대하며, 주기적으로 성장하는 사업에 저렴한 가격으로 투자할 수 있습니다. 모두가 금리만이 중요하다고 생각할 때는 그 주식을 구입하고, 이익률이 최고조에 달할 때는 그 주식을 매도해야 합니다.

무엇이 이 설정을 깨뜨릴 수 있을까?

위험은 수요가 붕괴되는 것이 아닙니다. 위험은 높아진 금리가 영구적인 현상이 되는 것입니다. 즉, 차입 비용이 계속 높게 유지되고, 경쟁 압력으로 인해 건설업체의 이익이 2021년의 좋은 시기로 돌아오지 못하는 상황입니다. D.R. 호튼이 완성된 제품들을 더 많이 판매하려는 움직임을 보이고, 레나르도 동일한 조언을 내놓고 있다는 것은 이러한 압력이 진짜이며 일시적인 현상이 아니라는 신호입니다.

초보자에게는, 이러한 상황을 다음에 있을 연준의 금리 인하 여론조사로 간주하지 않는 것이 좋습니다. 주택담보대출 금리는 시장의 분위기를 나타내지만, 건설업체의 수익은 다른 기준에 의해 결정됩니다. 즉, 그들은 거래량을 유지하기 위해 얼마나 많은 이익을 포기하는지가 중요합니다. 그러므로 세 가지 중 어느 것도 단일 수치에 대한 투자로 보지 말고, 다양한 수익 성장 전략의 일부로 여기세요. 이런 방식이 주택을 소유함으로써 얻는 수익을 얻는 더 지속 가능한 방법입니다.