주택 “구매자 시장”은 사실상 주택 건설업체에 대한 가격 결정권의 압박이다.

미국의 주택 공급량은 6년 만에 최고 수준에 도달했습니다. 언론도 이를 긍정적으로 보도하고 있습니다. 새로 공개되는 주택 물량이 증가하고, 구매자들도 마침내 협상력이 생겼다는 것입니다. 하지만 이러한 상황을 “모든 사람에게 좋은 소식”으로 받아들이기 전에, 헤드라인에 나타나지 않는 사실들을 고려해야 합니다. 구매자들에게는 좋은 소식처럼 보이지만, 주택을 건설하는 기업들에게는 반대되는 상황입니다. 이는 가격 결정권과 관련된 문제이며, 현재는 주택 건설업체들에게 불리한 상황입니다.

먼저 한 가지를 말하자면, 이는 진정한 새로운 구매 시장이며, 뉴스의 환상이 아닙니다. 레드핀의 8월 데이터에 따르면, 신규 매물 수는 약 393,000건에 달했습니다.2022년 이후 최고 수준그리고 판매가 가능한 주택 수는 150만 채 이상으로, 이는 2020년 이후 가장 높은 수치입니다. 미국의 주택 중 5분의 3이 그런 상황입니다.원래 요구 가격보다 낮은 가격에 판매됨약 18개월 동안 보유해온 주식입니다. 시장 금리가 6.67%로 다시 상승하면서 시장에서 담보 대출로 빌렸습니다.1년 만에 가장 높은 수치— 구매자들은 운을 시험하고, 판매자들은 양보하고 있습니다.

공급량의 증가는 건축업자들의 이야기일 뿐, 주택 소유자들의 이야기는 아닙니다.

투자자들에게 중요한 부분은 이렇습니다. 그런 과도한 공급량의 대부분은 일반 주택 소유자가 판매하기로 결정한 경우가 아니었습니다. 그 공급량은 건설업자들이 만들어낸 것입니다. 주택 건설업자들은 이를 이용했습니다.대출 금리가 역사적인 낮은 수준에 머물렀던 팬데믹 시기에는 경제가 호황을 누렸습니다.수년 동안 건설 작업을 진행해왔지만, 이제 그 주택들은 적절한 시기에 완공되지 못하고 있습니다. 그러다 보니 매달 6.67%의 월별 지불금을 감당할 수 없는 구매자들이 그 주택들을 기다리고 있죠.

감정 지수에서 압력이 나타나는 것을 볼 수 있습니다. NAHB의 주택 시장 지수는 7월에 34으로 떨어졌습니다.40 이하인 15개월 연속 달로, 2012년 이후 가장 긴 건설업계의 낙관론 부족 기간입니다.그ような 압력 하에서,건설업자 중 37%그들은 가격을 완전히 낮추고 있다고 말했습니다. 거의 3분의 2는 판매 인센티브를 활용하고 있었습니다. 가격 인하와 인센티브는 사실 같은 것이죠. 즉, 기업이 가격 결정권을 포기하여 재고를 처리하는 것입니다.

그것이 배당금 성장형 투자자가 직면해야 하는 문제입니다. 가격 결정력은 인플레이션을 수익 성장으로 바꾸는 장벽입니다. 재고를 처리하기 위해 가격을 낮춰야 하는 회사들은 그러한 권력을 가지고 있지 않습니다. 주택 건설업체들에게는 이러한 이익률의 감소가 가상의 문제가 아니라, 현재 분기의 운영 경제 상황입니다.

아니, 이건 2008년이 아니야.

모든 주택 관련 뉴스가 던지는 질문에 답할 가치가 있습니다. 이게 과열된 상황의 시작인가요? 증거는 그렇지 않다고 말합니다. 2008년의 위기 때는 공급량이 약 10개월 정도였고, 건설업자들은 과도한 대출로 인해 땅을 소유하고도 파산하는 상황이었습니다. 오늘날에는 전국적인 공급 기간이 약 4개월 정도입니다. 이는 예전에는 “목록 가격으로 구매할 수 있다”는 시장이 이제 다시 균형 상태로 돌아온 것이며, 과열된 상황이 아닙니다. 레드핀의 평균 매매가는 여전히 연간 2.2% 상승하여 약 398,600달러에 달했습니다.기록상 가장 높은 8월 기온.

다시 말해, 가격이 폭락하는 것이 아닙니다. 수년간의 급격한 부족 상황 이후 시장은 평형 상태로 회복되고 있습니다.기존 재고는 팬데믹 이전 수준에 미치지 못합니다.장기적으로 발생한 공급 부족 문제는 여전히 현실입니다. 변한 것은 단기적인 공급과 수요의 상황이며, 그로 인해 건설업자들의 가격 결정력도 달라졌습니다.

건설사의 투자 사례에 있어서 그 의미는 무엇인가요?

이러한 차이점은, 구조적 결함은 여전히 존재하지만, 주기적인 가격 조정 능력은 사라진다는 것입니다. 이는 주식 측면에서의 전체 상황을 말합니다. 현재 건설업체들은 단지 서류상으로만 저렴한 가격을 내세우고 있습니다. 미국 최대의 주택 건설업체인 D.R. 호튼은 순이익 대비 배당금을 약 12.7배로 지급하며, 배당금률도 1.3%에 불과합니다. 또한 24년 중 11년 동안 계속해서 배당금을 지급해왔습니다. 배당금 비율은 순이익의 10% 미만이며, 재무제표도 신중합니다. 부채는 50억 달러 정도로, 자본금은 240억 달러로, 유동자산도 충분합니다. 여기서는 아무런 문제가 없습니다.

하지만 왜 저렴한지 이해해야 합니다. 그 저렴함은 시장이 정한 가격이, 현재 주택 데이터가 보여주고 있는 마진 감소를 반영하고 있기 때문입니다. 가격이 하락하는 동안 수익률이 높아진 시기에 구매하는 고품질 주식은 전형적인 주식 수익률 곡선의 기회입니다. 다만, 그러한 압력이 일시적이고 가격 결정권이 다시 회복된다면 말입니다. 또한, 토지, 노동, 자재 등의 비용 인플레이션이 충분히 줄어들어서 건설업체가 가격을 내리는 것이 그들의 비용으로 전가되지 않는 경우가 중요합니다.

그래서 이처럼 붐비고 구매자에게 유리한 조건을 제시하는 경우에도 투자자들에게는 주의가 필요합니다. 이는 판매자가 여러 건설업체이고, 완성된 주택들이 많으며, 팬데믹으로 인해 집값이 하락한 상황에서는 특히 그렇습니다. 이 시장에서는 가격 결정권이 누군가에게 넘어가고 있으며, 선행 지표들인 건설업체의 분위기, 주택 건설량, 허가 신청 등이 좋아질 때까지는 저평가된 가격은 마진 위험의 신호일 뿐, 서둘러 매매하는 이유가 아닙니다.

구매자 시장과 건설업자의 이익 감소는 같은 문제이지만, 서로 반대되는 상황입니다. 자신이 어느 편에 서고 싶은지 잘 아셔야 합니다.