홍콩 부동산 업계는 승리 기록을 잃었고, 대형 개발업자들도 이를 놓치지 않았다.

홍콩의 주택 가격이 하락했습니다.7월에는 0.5% 하락했으며, 13개월간의 상승세가 끝났습니다.이는 경제가 침체에 들어서기 전까지의 마지막 활성화 시기로 거슬러 올라갑니다. 거래량은 6월에 비해 40% 이상 감소했습니다. 몇 달 동안 회복을 위해 노력했던 시장이 이렇게 갑작스럽게 다시 침체되다니, 정말 놀랍습니다.

헤드라인은 반전처럼 보이지만, 홍콩의 두 주요 부동산 개발업체의 실제 상황은 다르다. 그곳에서는 여론이 다시 불안해지는 가운데도 사업은 계속 성장하고 있다.

옛날 이야기입니다.홍콩의 주거 시장은 2021년에 정점을 찍었고, 그 후 3년 연속으로 하락했습니다.2022년에는 15%, 2023년에는 7%, 2024년에는 또 7.1%입니다.가격은2025년 중반까지는 최고치보다 약 30% 낮을 것으로 예상됩니다.시장은 이 산업이 구조적으로 손상되었다고 판단했습니다. 인구 고령화, 미국의 금리 환경, 중국의 영향 등이 그 원인이었습니다. 낮아진 주가는 저렴한 가격이 아니었으며, 오히려 산업의 쇠퇴를 정확하게 반영하는 것이었습니다.

무엇이 변했는가.2024년에 두 가지 조치가 시장의 하락 추세를 멈추게 했습니다. 정부는 2012년부터 수요를 억제해온 구매자세금, 신규 주거용 건물 세금, 특별세금 등 모든 시장 완화 조치를 삭제했습니다. 10월에는 모기지 규정이 완화되었으며, 대출금액과 자산가액의 비율은 70%로 표준화되고, 부채 서비스 비율은 50%로 제한되었습니다. 동시에 미국의 금리 인하 효과가 홍콩의 연계 통화 체계를 통해 전파되면서 모기지 금리는 5% 이상에서 3.25%에서 3.5% 사이로 감소했습니다.

그 결과, 2025년 중반의 최저치와는 완전히 반대되는 상황이 되었습니다. 주택 가격은 최저점에서 약 11% 상승했습니다. 2026년 5월까지는…가격이 30개월 만에 최고치에 도달했습니다.7월에 발생한 하락에도 불구하고, 지수는 2025년 말의 수준보다 7.3% 높은 상태로 유지되고 있습니다. 이러한 상승세는 실제적인 현상이며, 단순히 정책 때문만이 아닙니다. 첫 번째 분기 동안 중국 본토 구매자들이 가치 기준으로 전체 주거용 부동산 매출의 약 절반을 차지했는데, 이는 자산이 시장으로 유입되는 방식에 있어서 구조적인 변화를 의미합니다.

7월의 누락된 부분이 어디에 해당하는지.13개월 연속 상승 이후 0.5%의 하락은 추세의 전환이 아닙니다. 그저 속도의 변화일 뿐입니다. 이는 장기적인 상승세가 끝나고 봄철 수요가 약해지고, 시장 심리가 위축되며, 지정학적 문제(이란 분쟁으로 인해 투자자들이 3월까지 불안해했습니다)가 발생할 때 나타나는 현상입니다. 홍콩에서 가장 큰 부동산 중개업체 중 하나인 센탈라인 프로파티는 구매자가 “보수적으로” 행동한다고 보고했습니다. 8월 매출은 18개월 만에 최저 수준으로 떨어질 것으로 예상됩니다.

그 언어는 불길한 전망처럼 들립니다. 하지만 개발자들이 실제로 판매한 제품과의 차이가 중요합니다. 2026년 상반기에 선홍카이는 캄틴노스 지역에 ‘가든 레지엄’ 프로젝트를 시작했는데, 120세대의 주택이 주말 동안 모두 매진되었습니다. 할인율은 최대 16%에 달했습니다. 한 달 전에는 ‘라이ム 스파크’ 프로젝트에서 154채의 주택이 판매되어 10억 홍콩달러 이상의 수익을 올렸으며, 오후 4시 30분까지 모두 팔려나갔습니다. 이들은 제품을 공급하는 데 어려움을 겪는 회사가 아닙니다. 그들은 가격 경쟁에서 벗어나 다시 가격 전략을 활용하는 개발자들입니다.

아래에 있는 숫자들입니다.홍콩의 두 대형 개발업체 모두가 1분기 실적을 발표했는데, 이 실적은 여전히 침체된 시장과는 전혀 다르다.

헨더슨 랜드, 그중 하나입니다.“빅 포스”기재된 기반 이익은2026년 상반기에는 50.7억 홍콩달러가 발생했으며, 이는 전년 동기 대비 66% 증가한 수치입니다.수익이 증가했습니다.80%가 172억 홍콩달러에 달하며, 홍콩 부동산 개발 수익은 212% 증가했습니다.회사는 계획을 가지고 있습니다.2분기에 8개의 새로운 프로젝트가 시작됩니다.그리고 같은 기간 동안 64억 홍콩달러에 달하는 계약된 매출을 얻을 것으로 예상됩니다.

스운홍카이는 두 사람 중 더 큰 인물이며, 홍콩에서 시가총액 기준으로 가장 큰 개발업체입니다. 그는 실제 이익을 보고했습니다.회사의 1분기 실적은 16.7% 증가하여 122억 홍콩달러에 달했습니다(2025년 12월 말 기준).보고된 이익과 함께36% 증가하여 102억 홍콩달러에 달함그들의 대표적인 사무실 건물인 인터내셔널 파이낸스 센터의 이용률은 98%에 달했습니다. 두 회사 모두 경기 회복세 속에서 배당금을 늘리거나 그 수준을 유지했습니다. 선홍카이의 중간배당금도 증가했습니다.3.2%헨더슨 랜드는 주당 0.50홍콩달러의 가격으로 거래되었습니다.

여기서 중요한 점은 간단합니다. 이러한 규모에서의 수익과 이익 증가는, 기본적인 수요 상황이 악화될 때와는 다릅니다. 66%의 이익 증가, 80%의 수익 증가, 그리고 8개의 신제품 출시까지… 이것은 사업의 순환이 상승세로 전환되고 있다는 신호입니다.

평가 비용은 저렴하지 않으며, 굳이 그렇게 할 필요도 없습니다.순홍카이는 거래를 합니다.약 17배의 이익 기반, 그리고배당률은 약 3%입니다.헨더슨 랜드의 경우도 같은 수준의 배수율을 보입니다. 약 16-17배 정도입니다. 이는 낮은 배수율이 아닙니다. 그럴 리가 없습니다. 중요한 점은, 평가가치가 기본적인 실적과 함께 재평가된 것이지, 기본적인 실적보다 높아진 것은 아니라는 것입니다. 시장은 회복 중인 기업을 가격에 반영하고 있으며, 파산한 기업을 기다리는 상황이 아닙니다.

3월에 일부 관찰자들은 홍콩 부동산 주식들이 “비싸다”고 말했습니다. 그들은 분기별 배당 수익률이 5% 이상에서 약 4%로 감소했으며, 가격이 상승하면서 낙관적인 분위기가 형성된다고 지적했습니다. 그 말에 일리가 있습니다. 초기 회복세의 대부분은 평가액에 포함된 것입니다. 하지만 수익 전망을 보면, 주가수익비율이 사업의 실제 성과를 따라잡지 못하는 것으로 보입니다. 헨더슨 랜드의 P/E 비율은 5월부터 8월까지 18에서 16으로 떨어졌습니다. 이는 수익이 가격보다 빠르게 증가했기 때문입니다.

실제 위험은 7월이 아닙니다. H2 매출입니다.7월의 둔화는 단지 데이터일 뿐, 실제적인 조건이 아닙니다. 진정한 조건은 개발사들의 예약과 판매량이 2026년 하반기에도 계속 유지되는지 여부입니다. 헨더슨 랜드의 8개 프로젝트와 선흥카이의 프로젝트들이 시장의 수요를 충족할 때 말입니다. 만약 구매자들의 신중한 태도가 여름 동안의 정체 상태에서结构적인 후퇴로 변한다면, 즉 판매량이 18개월 최저치로 유지되고 가격이 계속 하락한다면, 그때는 회복의 전망이 바뀝니다. 주목해야 할 것은 월간 가격 지수가 아니라, 새로운 프로젝트에 대한 개발사들의 예약률입니다.

두 번째 위험도 존재합니다. 절대 수익이 증가하는 반면, 이익률은 점점 낮아지고 있습니다. 헨더슨 랜드의 순이익률은 26.2%에서 20.5%로 하락했습니다. 이는 회복 과정에서 나타나는 현상입니다. 개발업체들은 재고를 처리하기 위해 이익률이 침체기 전보다 낮은 수준에서 작업하고 있습니다. 하지만 이익률이 계속해서 감소하고 수익 성장이 둔화된다면, 수익 전망은 불확실해집니다.

투자 프레임.미국 투자자들에게는 실제적인 문제가 바로 접근성입니다. 두 회사 모두 홍콩 증권거래소에 상장되어 있습니다 – 0016.HK와 0012.HK – 그리고 미국의 OTC 시장에서도 거래됩니다.ADR (SUHJY)그리고HLDCY)유동성이 낮습니다. 그들은 실제 현금 흐름을 가진 진짜 회사들이지만, OTC ADR 형태로 거래하는 것은 대부분의 소매 투자자들이 거래하는 방식이 아닙니다. 홍콩 부동산에 대한 정보는 상장 문제로 인해 사라지지 않습니다. 단지 그 기회가 다른 시장에서 존재한다는 뜻일 뿐입니다.

더 중요한 것은 가격 하락과 수익 데이터 사이의 관계입니다. 시장은 주택가격이 월별로 0.5% 하락했음에도 불구하고 회복이 끝났다고 생각했습니다. 하지만 개발업체들의 상반기 실적을 보면 회복이 여전히 진행 중이라는 것을 알 수 있습니다. 전반적인 분위기와 실제 실적 간의 이런 차이야말로 매수를 유발하는 요인입니다. 즉, 시장은 불안해하지만 실제 기업의 실적은 계속 좋아지고 있다는 것입니다.

앞으로 중요한 질문은 홍콩 부동산 시장이 7월에 0.5% 하락했는지가 아닙니다. 다음에 출시될 개발업체들의 프로젝트들이 여전히 수요가 존재한다는 것을 보여주는지가 중요합니다. 만약 그들이 주택을 판매한다면, 시장은 회복될 것입니다. 하지만 그렇지 않다면, 다른 것은 아무런 의미가 없습니다.