‘10년 만에 가장 많은 주택 공급’이라는 헤드라인은 사실 구매가 중단된 사람들에 관한 것입니다.

이번 주에 기억해야 할 점은, 공급량이 10년 만에 최고 수준에 도달했음에도 불구하고 8월에는 주택 판매가 감소했다는 것입니다. 그 사실을 그림 옆에 적어두세요: 집이 많고, 수요가 부족하며, 가격이 하락할 예정이고, 판매자들은 고통스러워하며 가격을 내립니다. 하지만 그 그림은 거의 틀린 것입니다. 그리고 그런 생각을 믿는 것은, 논쟁이 바뀔 때마다 비용을 발생시키는 것입니다.

이것이 바로 데이터와 접촉된 후에도 남아있는 버전입니다. 기록을 세운 “공급량”은 대부분, 판매되지 않은 주택들이 오랫동안 그 자리에 머무르는 경우입니다. 판매가 감소한 이유는 주택이 너무 많기 때문이 아니라, 실제로 구매할 수 있는 모기지를 가진 구매자들이 너무 적기 때문입니다. 이 숫자가 어떻게 해석되는지 이해해야 합니다. “10년 중 가장 높은 공급량”이라는 표현은 더 이상 위험 예측이 아니라, 구매자가 부족한 상황을 나타내는 지표가 됩니다.

아침 9시면 모두 팔려버리던 빵집까지 걸어가보세요. 헤드라인에는 “10년 만에 가장 많은 양의 빵이 남은 날”이라고 적혀 있어요. 하지만 카운터를 보면, 빵의 양이 많아진 것처럼 보이지 않습니다. 새로운 고객들이 오지 않게 되어서, 정오 전에 사라져버렸던 빵들이 여전히 그곳에 남아 있습니다. 빵집은 별도로 많은 빵을 만들지 않았습니다. 평소와 같은 양만을 만들었고, 아침에 들어오는 고객들도 줄어들었기 때문입니다. 시간이 지나면서 카운터를 정리하는 데 걸리는 시간도 길어졌습니다. 이건 실제로는 손님이 없다는 이야기인데, 너무 많은 빵이 있다는 이야기로 둔갑된 것입니다.

이제 속성들을 라벨로 표시해 주세요. 카운터 위에 있는 빵들은 판매가 가능한 주택들입니다. 정오 이전에 팔린 빵들은 한 달 동안 판매된 주택들입니다. 카운터를 정리하는 데 걸리는 시간은…몇 달 분의 공급량주택의 ‘시계’는 재고량을 월간 판매량으로 나눈 값으로 정의됩니다. 더 이상 방문하지 않는 고객들은 고금리로 인해 가격이 너무 높아져서 구매할 수 없는 사람들입니다. 간단히 계산해보세요. 100개의 빵이 있고, 한 달에 50개가 팔린다면, 2개월분의 공급이 됩니다. 즉, 판매자 시장이 되어서 아무것도 남아 있지 않습니다. 이제 구매자들을 제한해보죠. 100개의 빵이 있고, 한 달에 20개가 팔린다면, 5개월분의 공급이 됩니다. 카운터에는 여전히 같은 양의 빵이 있었고, ‘공급’은 두 배가 되었습니다. 중요한 것은 숫자의 전체가 아니라 그 아래에 있는 것입니다.

바로 그 내용이 전국 부동산 중개인 협회가 목요일에 보고한 것이었습니다.기존 주택 매출은 7월에 비해 2.0% 감소했습니다.반면, 판매되지 않은 재고는 4.9개월의 공급량에 달했습니다.10년 만에 가장 높은 수준이 분할로 인해 주요 지표들이 악화되었습니다. 재고가 거의 변동하지 않았으며, 판매 속도도 줄어들었습니다. 부동산 중개인들의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 이러한 상황을 설명하면서 “시간이 문제”라고 말했습니다.모기지 금리와 주택 매매는 반대 방향으로 움직입니다.그러므로, 고금리로 인해 주택 구매 활동이 약간 감소하는 것은 놀라운 일이 아닙니다.

이제 그 십 년이 어떻게 진행되었는지 살펴보세요. 왜냐하면 그것은 “기록적인 공급량”이라는 개념을 바꿔버리기 때문입니다. 시장은 수년 동안 매우 조용한 상태였습니다. 2010년대 대부분의 시간 동안 재고가 4개월 미만이었습니다. 4.9개월은 거의 균형 잡힌, 정상적인 시장 상태를 의미합니다. 즉, 헤드라인에서 말하는 것처럼 “구매자들의 천국”이 아닙니다. 그리고 판매량도 30년 만에 최저치로 떨어졌습니다.기존 주택 매매량은 약 40% 감소했습니다. 2022년 초에는 643만 채였으나, 현재는 약 390만 채입니다.가격을 통제하는 기관이 더 많은 주택을 공급하지 않고, 오히려 거래가 줄어들 때, “10년 만에 가장 많은 공급”이라는 것은 물량이 감소하고 있다는 신호일 뿐, 주택이 쌓여가고 있다는 신호는 아닙니다.

이는 ‘크래시 콜’을 즉시 중단해야 한다는 사실을 의미합니다. 가격은 아직 재설정되지 않았기 때문입니다.국가별 평균 매매가는 여전히 약 8% 상승했으며, 평방피트당 가격도 약 12% 상승했습니다. 이러한 상황은 가격 변동이 시작된 이후로 계속되고 있습니다., 그리고50개의 주요 지하철 시장 중 단지 8개만이 그때보다 더 저렴해졌습니다.어떻게 하면 공급을 더 늘리고 가격 폭락을 막을 수 있을까요? 왜냐하면 추가된 공급량은 활용되지 않고 그대로 남아 있기 때문입니다.새로 등록된 물건과 현재 활성화된 물건의 비율은 약 86%에서 36%로 감소했습니다.– 냉장고 자석 위에 붙어 있는 집 모양의 그림들은 대부분 여전히 그대로 있는 것들입니다.시장에 있는 기간은 59일에서 78일까지였습니다., 그리고이전에는 8%의 경우에만 제품을 판매했던 판매자들도 이제는 거의 3분의 1의 경우에만 제품을 판매하고 있습니다.가격을 낮추는 대신.

그것이 “기록적인 공급”이라는 역할을 하는 경우의 고정된 효과입니다.대출자 중 절반 이상은 여전히 4% 이하의 모기지 금리를 이용하고 있습니다.현재의 높은 이자율로 새로운 모기지를 받는 것은 비용이 많이 드므로, 대부분의 기존 소유주들은 팔고 싶어하지 않습니다. 그런데 팔려고 하는 사람들도 구매자에게 할인을 해주기보다는 그냥 판매하는 경우가 많습니다. 고정된 소유주는 마치 빵집에서 빵을 더 싼 가격에 팔지 않고, 그대로 카운터 위에 두는 것처럼 행동합니다.

그 비유는 이제 그 역할을 다했다. 하지만 문제는 여기서 발생한다. 진짜 빵집은 가격을 낮추고 오래된 빵들을 팔아버린다. 왜냐하면 빵은 썩어버리기 때문이다. 집은 그렇지 않다. 주인은 수십 년 동안의 부채를 갚았기 때문에 기다릴 여유가 있기 때문에, “과도한 재고”가 가격을 낮추는 요소가 되지 않는다. 간단히 말해, 재고가 많아지면 가격이 떨어지는 효과가 없다. 정상적인 시장에서는 더 많은 재고가 있을수록 가격이 떨어지는 압력이 생긴다. 하지만 이 경우에는 더 많은 재고가 있으면 대부분의 집들이 가격을 유지하는 데만 시간이 걸리는 것이다.

이 모델을 원래 상태로 되돌려야 합니다. 소매 투자자들은 “기존 주택”을 구매할 수는 없지만, 새로운 주택을 건설하는 회사들을 구매할 수 있습니다. 주택 건설업체는 이러한 데이터를 얻는 가장 좋은 방법입니다. 가장 큰 주택 건설업체인 D.R. Horton의 경우, 순이익 대비 가격은 약 12배이며, 미래 예상 이익 대비 가격은 약 10.5배입니다. 올해는 주식 가치가 하락했습니다. 주택 건설업체들은 재판매 시장에 없는 도구를 가지고 있습니다. 그들은 자신들만의 공급을 만들어내고, 구매자의 모기지 이자율을 낮추는 방식으로 부정적인 영향도 어느 정도 상쇄시킵니다. 재판매 판매자가 처한 상황은 건설업체에게는 긍정적인 요소입니다. 제한된 기존 공급량은 신규 건설에 대한 수요를 유지시켜줍니다.

그러므로 여러분과 함께 가져가야 할 질문은 “공급이 많나요?”가 아니라, 다음과 같습니다.추가된 단위들은 어디에서 온 거죠?만약 새로운 판매자들이 등장함에 따라 주택 매물이 증가한다면, 그것은 실제 공급이 증가하고 가격 압력도 커지는 신호입니다. 반면, 같은 주택들이 오랫동안 방치된다면, 그것은 수요가 얼어붙은 상태이며, 결정적인 요인은 주택담보대출 금리이고 매물 수는 중요하지 않습니다. 가장 위험한 상황은 공급이 계속 증가하는 경우입니다.강요된판매가 감소하는 경우도 있고, 원자재 가격이 떨어져서 소유주들이 더 이상 기다릴 수 없는 경우도 있습니다. 이러한 변화에 주의를 기울여야 합니다. 이는 10년 만에 최고 수준의 공급이 특이한 현상일 수도 있고, 시장에서 자연스럽게 발생하는 현상일 수도 있습니다.

하나의 테스트만 해보세요. 주택 관련 뉴스에서 재고가 기록적인 수준으로 증가한다는 소식이 나올 때마다, 그 재고가 판매자들이 급하게 매입해서 생긴 것인지, 아니면 구매자들이 떠난 탓인지 알아보세요. 이번 달에는 구매자들이 떠났습니다. 그 숫자를 ‘구매하지 않는 사람들에 대한 이야기’로 간주하면, 온도계를 경고 신호로 오인하는 일을 피할 수 있습니다.