해머슨: 모두가 무시했던 그 상점 주인이 이제 숫자들을 게시하고 있고, 분석가들도 그 대가를 지불하고 있다.

런던의 햄서먼사는 지난 6년 동안 소매 부동산 업계에서 경고가 되는 사례로 여겨졌습니다. 즉, 쇼핑센터 소유자로서 자산을 매각하고 부채를 줄이며, 2020년대 초의 센타우드 붕괴 상황을 극복해 나온 회사였죠. 따라서 주가가 377펜스 수준의 52주 고점 근처에 도달했고, 분석가들도 가격 목표를 300~400펜스 수준으로 높이는 추세를 보이면서 주목할 만합니다. 문제는 그게 과학적인 반응인지, 아니면 이미 수익을 얻은 투자자들이 돈을 받아먹는 행위인지 하는 것입니다.

증명 자료는 7월 30일에 도착했는데, 이는 몇 년 전에는 상상도 할 수 없었던 수치였습니다. 6월 30일까지의 6개월 동안 햄셔먼의…EPRA의 수익은 33% 증가하여 6400만 파운드가 되었습니다.주당 수익도 22% 증가하여 12.1펜스가 되었습니다. 순임대 수입도 40% 증가했으며, 이는 인수나 매각을 제외한 비교 기준으로 보면 5%의 증가율입니다. 경영진은 2026년 전체 성과에 대해 이러한 추세를 유지할 계획입니다.EPRA의 수익 전망은 약 1억3천2백만 파운드로 예상됩니다.2025년에 비해 약 27%의 성장률입니다.

그 이유는 자산 가치가 높아진 것보다는 사용률과 임차인 수요 때문입니다.주력 상품의 점유율이 96%에 도달했습니다.연간으로 볼 때도 증가세를 보였으며, 지난 7년 중 첫 반기 최고 수준이었습니다. 방문객 수는 3% 증가했으며, 회사에 따르면 모든 지역에서 전국 평균을 초과했습니다. 동일한 상품의 판매량도 2% 증가했습니다. 임대업자에게 중요한 지표는 임대료율입니다. 햄서먼이 체결한 새로운 임대 계약에 따르면, 임대료는 기존 임대료보다 52% 높았으며, 부동산의 예상 임대 가치보다도 9% 높았습니다. 간단히 말해, 임대 계약이 이루어질 때마다 햄서먼은 세입자에게 이전보다 훨씬 더 많은 임대료를 받고 있습니다. 이것이 바로 쇼핑몰이 회복되는 과정에서 임대 수익이 증가하는 원인입니다. 그리고 REIT는 수익의 대부분을 배당금으로 지급해야 하므로, 이는 배당금의 증가로 이어집니다. 중간 배당금은 22% 증가했습니다.9.67펜스 per 주식그리고 회사는 지급을 목표로 합니다.EPRA의 수익의 80–85%.

분석가들이 움직이는 이유는 바로 배당금과 관련된 요소 때문입니다. 그 보고서가 발표된 후 몇 주 동안 여러 은행들이 목표를 상향 조정했습니다.시티는 385p에서 454p로 상승했습니다.모건 스탠리의 주가는 400펜스에서 425펜스로 상승했으며, 바클레이스의 주가는 360펜스에서 420펜스로 상승했습니다. 도이체 뱅크의 주가는 370펜스에서 395펜스로 상승했습니다. 전문가들의 의견은 “보유”이며, 이는 긍정적인 신호입니다. 현재 시장은 햄셔너의 회복 가능성에 대해 의심하는 태도에서 그 회사의 사업 성과를 주목하는 태도로 바뀌었습니다.

방어에서 공격으로

경영진이 업사이클링이 실제로 일어나고 있다고 믿는다는 가장 명확한 신호는 바로 그 발표에서 나왔습니다. 하메서먼은 10년 만에 처음으로 대규모 외부 인수를 했습니다.맨체스터 아른데일에 50% 지분유럽에서 가장 붐비는 쇼핑센터 중 하나인 이곳은 2억 1,800만 파운드에 매각되었으며, 초기 순수익률은 7.8%였습니다. M&G사는 반쪽 지분을 소유하고 있습니다. 이 거래는 처음부터 수익을 증가시키는 효과가 있습니다.2026년까지 700만 파운드의 이익 달성그리고 이는 자금을 조달하기 위해 주식 매각을 통해 얻은 돈으로 충당됩니다.355펜스의 가격으로 새로운 주식을 발행하여 1억8천9백만 파운드를 얻는다.약 3.8%의 할인이 이루어져서 기존 보유자들의 지분이 줄어듭니다. CEO는 영국이 최고급 소매 자산을 구매하는 시장으로 변하고 있으며, 햄머슨은 이제 재무제표와 자신감을 갖추어 행동할 수 있다고 말합니다.약 2억 파운드에 달하는 추가적인 인수 능력급여 인상 후에.

그것은 진정한 정권 교체입니다. 수년 동안 햄서먼은 자산에서 자본을 재활용해왔지만, 이제는 그 자본을 실제로 활용하고 있습니다. 하지만 규칙적인 투자자를 위한 상황은 더욱 복잡해집니다.

좋은 사업이에요. 그리고 그 가격도 그만큼의 가치를 반영하고 있어요.

이곳에는 긴장감이 존재합니다. 운영 회복은 실제로 일어나고 있으며, 현재의 이용률, 임대료 차이, 전망 등도 모두 같은 방향을 가리킵니다. 하지만 주식 가치는 이미 크게 하락했습니다. 지난 52주 동안 주가는 약 263펜스까지 떨어졌으며, 대략…377펜스는 그 범위의 상단에 위치해 있습니다.단지 몇 퍼센트 정도 낮은 수준입니다. 그 가격으로는 주식들이 대체로 기록된 가치에 맞춰 거래됩니다. 순물질적 자산도…주당 3.94파운드그리고 약 18~20번의 자유현금흐름 지표를 보면, 이는 유럽 소매REIT 평균보다 높은 수준입니다. 이는 “저점 매수” 전략을 정의하는 할인율과는 다릅니다.

두 가지 구조적 요소가 평가의 정확성을 유지해줍니다. 첫째, 성장은 평평한 자산 기반에서의 운영 수익으로 인해 발생했습니다. 포트폴리오 평가도 그렇습니다.반쪽에서는 변하지 않았다.따라서 순실적자산은 증가하지 않았습니다. 이는 아직 가치가 높아지지 않은 자산으로부터 더 많은 수익을 얻는 회사입니다. 배당금은 괜찮지만, 시장이 자산 가치 상승으로 인한 수익 증가를 원할 경우에는 도움이 되지 않습니다. 둘째, 재무제표는 여전히 그 산업의 기준에 맞지 않는 수준이었습니다. 순부채는 약…반년 동안 EBITDA가 8배 증가했습니다.자금 조달 이후에는 약 7배로 증가하는 추세입니다. 경영진은 안정적이지만, 인수에 필요한 자금은 여유 자금이 아닌 주식 발행으로 충당된 것이기 때문에, 수익 성장에 대한 기대는 사업의 회복 상황에 달려 있습니다.

가장 중요한 점은, 숫자 자체가 나쁘다는 것이 아니라, 그 숫자들이 더 이상 유효하지 않다는 것입니다. 2년 전에 위험/수익 비율이 매력적이었던 상황도 이제는 끝났습니다. 현재의 순자산 가치와 중간 수준의 연금 수익률을 고려할 때, 오늘날의 구매자는 진정으로 성과가 향상된 기업에 합리적인 가격을 지불하고 있습니다. 이는, 싫어하는 분야에서 객관적으로 가치 있는 기업을 구입하는 것과는 전혀 다른 상황입니다.

무엇이 그 통화를 바꿀까요?

이 주식은 고점에서 매수하기에 적합한 종목이 아닙니다. 더 이상 저렴하다고 해서 과도하게 매수할 만한 상황도 아닙니다. 솔직히 말해서, 실제 운영 성과는 있지만, 재평가가 이미 진행된 상태이므로, 이제 결정해야 할 것은 다음 두 분기까지 이러한 추세가 계속될지 여부입니다. Arndale의 700만 파운드의 기여가 제대로 반영되는지, 중장기 목표들이 달성될 수 있는지 등을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.6–8%의 복합 성장률주당 수익과 배당금이 유지된다면, 무엇보다도 포트폴리오의 가치가 후반기에 반등하기 시작하는지가 중요합니다. 만약 그렇다면 주식에는 여유가 있습니다. 하지만 성장이 단순히 평형 상태에 머물러 있다면, 시장이 이미 회복에 대한 대가를 지불했다는 낙관적인 견해가 받아들여집니다. 증거에 따르면, 기업의 실적은 시장이 생각했던 것보다 더 좋습니다. 이제는 가격이 과거처럼 저렴한 가격이라는 말은 더 이상 맞지 않습니다.