그라운드 제로의 마지막 타워: 아메리칸 익스프레스와 25년에 걸친 재건축의 비용

25주년이 되는 이날, 기념관의 초대 대표는 거의 누구도 감히 하지 못했던 일을 해냈습니다. 로어 맨해튼이 마침내 재건된 것입니다. 조 다니엘스는 2004년, 33세의 나이로 월드 트레이드 센터 기념관 재단의 책임자가 되었으며, 그의 임무는 사람들을 위한 기념물을 만들어내는 것이었습니다.2,977명이 살해됨그곳 주변 지역은 뉴욕의 다른 어떤 지역보다도 더 많이 변했습니다. 주 감독관의 집계에 따르면, 그 지역의 인구는…2001년부터 2024년까지 2배 이상 증가했으며, 주민 수는 32,446명에서 70,761명으로 증가했습니다.한 산업 분야에 집중된 상업 지구가 24시간 운영되는 지역으로 변모했습니다. 하지만 투자자에게 중요한 이정표는 올해 조용히 도래했습니다. 아메리칸 익스프레스가 9/11 이후의 기본 계획에 따라 마지막으로 건설되지 않은 타워를 건설하고 소유하기로 결정했기 때문입니다. 25년이 지난 지금, 누가 그 재건축 비용을 부담했는지, 그리고 지금은 누가 그 비용을 부담하고 있는지를 알아보는 것은 중요합니다.

보험 및 세금에 관한 장부

재건비는 한 사람의 손으로 지불된 것이 아니었습니다. 래리 실버스타인은 공격이 일어나기 몇 주 전에 그 건물에 99년간의 임대 계약을 맺었습니다. 따라서 파괴된 자산은 그의 손실이 되었습니다. 그 후 배심원단이 그 사건에 대해 판결을 내렸습니다.두 가지 보험 사건으로 계산됨한 명이 아니라, 그의 주장을 대략적으로 두 배로 늘렸습니다. 2007년에는 그가 많은 것을 모았습니다.보험 자금으로 약 4.55억 달러나머지 부분은 대부분 공공 자금에서 나왔습니다. 수십억 달러에 달하는 연방정부의 자금, 세금 면제형 리버티 채권, 그리고 항만청의 자산이 그 원천입니다. 그 결과, 캠퍼스는 분할 소유 구조가 되었습니다. 월드 트레이드 센터는 항만청이 소수 파트너와 함께 개발한 준공공 건물이며, 다른 타워들은 민간 개발업체가 소유하고 있습니다. 따라서 이 사건으로 인해 뉴욕의 사무실 관련 위험의 상당 부분이 보험회사와 공공재정에 전가되었습니다. 이것이 바로 그 건물이 지어진 이유 중 하나입니다.

기다리고 있던 탑

예외적인 경우는 월드 트레이드 센터였습니다. 20년 동안 그 건물은 마치 허공에 있는 형태로 남아 있었습니다. 이는 야망이 부족해서가 아니라, 그런 크기의 타워는 누군가가 처음으로 입주하기 전까지는 건설될 수 없기 때문입니다. 경제적 측면에서 보면, 55층짜리 타워를 건설하는 데는 수십억 달러가 필요합니다. 그러므로 개발업자는 첫 번째 임차인이 계약서에 서명하여 자금을 지원해주기 전까지는 건설을 시작하지 않습니다. 그러나 그러한 임차인은 나타나지 않았고, 마스터 플랜의 마지막 부분은 재건이 아직 완료되지 않았다는 사실을 상기시켜줍니다.

누구의 재무제표가 마지막을 맺는가?

그러자 아메리칸 익스프레스가 자발적으로 참여했습니다. 2026년 2월에 이 카드 회사는 설립을 승인하고 유일한 소유주와 사용자가 되었습니다.2 월드 트레이드 센터약 200만 평방피트 규모의 55층 높이의 건물로, 최대 10,000명의 직원을 수용할 수 있도록 설계되었습니다. 이 건물은 항만청 소유의 부지에 위치하며, 장기 임대 계약에 따라 운영됩니다.2031년의 목표 이동그 계획에 대해서는 공개되지 않았지만, 회사는 이 프로젝트가 없을 것이라고 말합니다.그것이 재무 실적에 미치는 물리적 영향– 분기당 약 4.5달러의 수익을 내고, 약 196억 달러의 분기 매출을 기록하는 회사의 주장은 다른 어떤 회사보다도 신뢰할 만합니다. 이 거래는 그렇게 완료됩니다.2003년 계획의 마지막 타워그리고 더 큰 변화가 일어나고 있습니다. 미국의 기업들은 점점 더 본사 자산을 임대하는 대신 소유하게 되고 있습니다. 가장 두드러지는 예는 JPMorgan Chase입니다. 이 회사는 지난해에 새로운 사무실을 건설했습니다.270 파크 애비뉴에 위치한 새로 건축된 타워.

상업적으로 보면, 이 베팅은 불균형하게 회복된 시장에서의 품질 향상에 대한 도박입니다. 2025년에는 로딩 매니지먼트가 2019년 이후 가장 좋은 성과를 거두었지만, 다운타운의 공실률은 여전히 가장 높습니다.가용성은 16.8%입니다.A급 부동산의 임대료는 평방피트당 약 62달러이지만, 맨해튼 전체 평균보다 약 25% 낮은 수준입니다. 반면 아메리칸 익스프레스는 맨해튼 전체 평균보다 할인된 가격에 이러한 우수한 부동산을 구입함으로써, 집주인과 대출기관이 직면할 건설 및 수용 위험을 전가받습니다. 물론, 건물 가치가 상승하고 자본 비용이 저렴하다면 소유하는 것이 임대하는 것보다 유리합니다. 하지만 현재는 임대료가 아직 충분히 회복되지 않았고, 주주들은 5년간의 건설 과정에서 불명확한 비용을 지불해야 하는 상황입니다. AInvest의 주식에 대한 평가는 ‘조심스럽게 홀드’이며, 이는 회사의 기초적인 실적과 유동성에 대해 내리는 평가보다 훨씬 낮습니다.

가장 깊은 문제는 축하 행사가 끝난 후 누가 그 위험을 감수하는지입니다. 25년 전에는 로어 맨해튼이 다시 어떤 일을 할 수 있을지에 대한 질문이 있었습니다. 그 답은, 2001년 이전보다 더 많은 주민들이 이곳에 살고 있다는 것이었습니다. 마지막 타워도 개발업자나 보험회사, 정부가 아니라 신용카드 회사의 재무제표에 의해 완성될 것입니다. 투자자들은 이를 지역의 회복에 대한 신뢰로 받아들일 수도 있고, 혹은 트로피 스카이라인이 완성된다면, 과거에 부동산 소유자와 함께 있었던 사업 위험이 새로운 주인을 찾았다는 신호로도 볼 수 있습니다. 이번에는 아메리칸 익스프레스와 그 주주들이 그 역할을 합니다.