몰수된 댈러스 아파트는 모든 가치 향상 거래 뒤에 숨겨진 부채 문제를 보여줍니다.

파괴된 아파트 건물에서 돈이 어떻게 만들어지는지, 노스댐러스의 한 번의 압류 사건을 통해 알 수 있습니다.

자스민 아파트들,1980년에 건설된 리처드슨 시선 근처의 370개 단위로 구성된 커뮤니티입니다.2025년을, 주주가 원하지 않는 상황 속에서 보냈습니다.대출자에 의해 압류됨그는 열쇠를 가져가서 그 부동산을 시장에 내놓았습니다. 이번 달에는 캘리포니아주 아이버인에 위치한 사기업인 바스콤 그룹이 그 부동산을 구입했습니다.텍사스에서의 42번째 인수입니다.. 구매 가격은 공개되지 않았습니다.두 경우 모두 캡 비율이 없었습니다.

그 침묵도 중요하지만, 그 이유는 거래가 알 수 없기 때문이 아닙니다. 건물이 저렴한 가격에 구입된 이유와, 구매자의 자산이 실제로 수익을 내는지 판단하는 단 하나의 재무적 테스트에 대해서는 충분히 설명될 수 있습니다. 이는 모든 레버리스 자산이 직면하는 테스트와 동일합니다. 특정 숫자들이 비공개된다는 점에서 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

마지막 소유자가 왜 그것을 잃어버린 걸까요?

이전 소유주는 텍사스의 아파트에서 흔한 죽음을 맞이했습니다. 부채가 점점 커지는 반면 임대료는 줄어들고 있었으며, 자산을 숨길 곳도 없었습니다.

그 건물은 유동성 대출로 자금을 조달했으며, 연방준비제도의 금리 인상도 그와 관련이 있었습니다.그 빚을 갚는 비용이 약 두 배가 되었다.댈러스-포트워스 시장이 새로 건설된 주택 공급으로 혼란에 빠진 그와 같은 기간 동안, 아파트 공급량도 역대 최고 수준에 달했습니다.2023년에는 약 38,000개의 단위가, 2024년에는 34,000개의 단위가 생산되었습니다.– 그리고 새로운 A급 복합체들이 등장했으며, 그들을 충족시키기 위해 특혜가 주어졌습니다.시장 전체의 임대료는 연간 약 2% 감소했습니다..

대출 비용이 두 배로 증가하고, 건물에서 얻는 수익이 줄어들면, 순 운영 수입은 부채를 충당할 수 없게 됩니다. 자본은 먼저 사라지고, 대출자는 결국 그 부동산을 소유하게 됩니다. 이것이 바로 모든 논의를 앞두고 중요한 기준입니다. 즉, 그 건물이 더 이상 건물으로서의 역할을 할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 단지 그 건물의 부채가 그 자산이 생산할 수 있는 수익에 비해 지탱하기 어려워진 것일 뿐입니다.

리셋 시에 구매하기

바스콤의 강점은, 마지막 소유자가 실패했던 곳에 진입한다는 점입니다. 즉, 리셋이 이루어진 후에야 그곳에 진입하는 것입니다. 회사의 현재 가치 증대 기금도 그렇습니다.평균적으로 최고가보다 29% 할인된 가격에 부동산을 구입함시장에서전국적으로 아파트 가치는 최고점 대비 20%에서 30%까지 하락했습니다..

그리고 특히 자스민과 같은 자산을 원합니다. 1980년대에 지어진 주거용 건물로서, 임대료는 지역 평균 소득보다 낮은 수준입니다. 이러한 건물들이 시장을 위협하는 고급 주거용 건물들과 직접 경쟁하지 않는다는 점도 그 매력 중 하나입니다.C급 및 가치추가 임대료는 더 잘 유지되고 있습니다.평탄한 클래스 A 시장보다 더 좋습니다.

거래를 결정하는 숫자

어떤 가치추가 구매에서 결정적인 계산은, 고정된 자산이 창출하는 수익과 그 자산에 대한 부채 비용 사이의 차이입니다. DFW에서도 마찬가지입니다.노동력과 가치추가형 아파트의 거래 비율은 6.5%–7.5% 범위에 있습니다., 한편으로안정된 자산에 대한 기관 차입금리는 현재 약 5.4%–5.5%입니다.그 차이, 즉 현금 수익률에서 부채 비용을 뺀 값은 바로 주식의 전체 보상액입니다. 이 값이 양수인 경우는 구매자가 정당한 가격에 매입했고, 또한 건물의 가치를 회복시켜 안정적인 임대료를 얻을 수 있을 때만 가능합니다.

안전마진이란, 매입 가격을 말합니다. 최고가보다 20~30% 낮은 가격으로 자산을 구입한다면, 임대수익이 회복되지 않더라도 현금흐름은 여전히 대출금을 충당할 수 있습니다. 이게 바로 벽돌에 적용되는 시가코인의 원리입니다. 교체가 어려운 자산을, 재무제표가 복구될 수 있을 만큼 저렴한 가격으로 구입하는 것이죠.

이 거래가 깨지는 두 가지 방식

바스콤은 실제 보증을 제공하지 않으므로, 정확한 판단은 조건적입니다. 이 거래가 성공하려면, 작업이 끝난 후에도 가격 차이가 유지된다면만 가능합니다. 두 가지 요인이 이 거래를 망칠 수 있습니다. 첫째는 실행 방식입니다. 가치 향상을 위해서는 자본 투자와 더 높은 임대료로의 재임대가 필요하며, 임차인들은 수입에 제약이 있기 때문에 임대료 상한선이 실제로 존재합니다. 둘째는 시기입니다. 공실률이 여전히 높고, 1980년대의 어려운 상황에서 초기 투자 수익률도 낮습니다.

왜 사적인 거래가 여전히 중요할까요?

이렇게 이해하면, 그 거래는 DFW 주기가 어디에 위치하는지에 대한 신호가 됩니다.2025년에는 공석률이 12.2%에 달했습니다.그리고 배송물들이 쏟아지는 상황이 점점 악화되고 있어요.2026년에는 10,000개 미만으로 예상되며, 2025년의 절반도 되지 않습니다.역사적으로는 이런 식으로 위기의 시기가 끝나는 것입니다. 공급이 줄어들고, 캡율이 상승하며, 기회를 노리는 자본들이 다시 돈을 대출해주게 됩니다. 흥미롭게도 바스콤은 이러한 구매를 위해 자금을 조달했습니다.모어 캐피탈은 모건 프로퍼티스의 자회사입니다.이전 소유주를 파산시켰던 유동성 금리 기반의 은행 부채가 아니라.

이 건물을 구입할 수는 없습니다. 그 건물은 사적인 투자 펀드에 속해 있기 때문입니다. 그게 중요한 것이 아닙니다. 중요한 것은 그 모델입니다. 여러분이 소유할 수 있는 모든 실물 자산들 – 아파트 REIT, 상업용 모기지 대출 기관, 이와 같은 대출을 많이 하는 지역 은행 등 – 모두 동일한 테스트를 거칩니다. 바로, 쉽게 대체될 수 없는 자산에서 나오는 현금 흐름이, 경제가 침체된 시기에 그 자산을 유지하는 데 필요한 부채 비용을 충당할 수 있는가 하는 것입니다. 자스민의 마지막 소유자는 그 테스트를 통과하지 못했습니다. 새로운 소유자는 이번에는 그 테스트를 통과할 만큼 상황이 심각하다고 믿고 있습니다.