에식스 프로파일 트러스트: 보상받는 배당금이 수십 년 만에 가장 느린 속도로 증가하고 있다.

에식스 프로파일 트러스트는 9월에 아메리카 은행 글로벌 리얼 에셋 컨퍼런스에 참석할 예정입니다. 이 회사의 주식은 일년 내내 수익형 투자자들에게 단 하나의 이익만을 제공합니다. 바로 조용히 배당금을 지급하는 것입니다. 실제 정보는 그 전에 발생한 두 가지 사건 속에 숨어 있습니다. 7월 말에 있었던 “수익 실패” 소식과 2월에 있었던 배당금 인상이 바로 그것입니다. 이는 수십 년 만에 가장 적은 배당금 인상입니다.

7월의 헤드라인을 보셨다면, 바로 이 부분을 해결해야 합니다. 왜냐하면 그 내용은 이야기의 끝처럼 들리지만, 실제로는 중간부분에 해당하기 때문입니다.

“수익 실패”는 실패가 아니었습니다.

에식스는 2분기 순이익을 보고했습니다.분산된 주당 0.97달러월스트리트의 예상치인 1.45달러에 근접했지만, 실제로는 그렇지 못했습니다. 이는 회사가 성공하지 못했다는 신호입니다. 하지만 그 수치는 아파트 관련 REIT 기업에게는 적절한 지표가 아닙니다. GAAP 기준의 순이익은 임대료가 얼마나 들어오는지와는 거의 관련이 없는 수익과 손실로 구성됩니다. 예를 들어, 작년 분기에는 에식스가…주당 3.44달러그 중 상당 부분은, 수입에 관한 논리로는 아무도 두려워하지 않는 그런 일시적 이익이었습니다.

실제로 임대료를 수취하는 기관들이 사용하는 지표는 “코어 FFO”입니다. 이는 현금이 아닌 비현금 및 일회성 항목들을 제외한 운영 수익을 의미합니다. 이러한 기준에 따라 에식스는…주당 4.08달러이는 회사가 제시한 목표치의 중간값보다도 높은 수준이며, 경영진도 그렇습니다.올려졌다코어 FFO와 동일한 부동산의 순운영수익에 대한 전년도 예상치입니다. 다시 말해, 아파트 부문은 이번 분기에 예상보다 더 많은 수익을 창출했습니다. 그 “미달”은 작년에 발생한 큰 일시적 이익 때문인 것으로 보입니다. 따라서 수익을 가져오는 요인을 살펴보는 것이 중요합니다. 매각으로 인해 변동된 항목이 아니라, 실제로 수익을 창출하는 요인을 확인해야 합니다.

0.8%의 인상이 바로 그 메시지입니다.

이제 중요한 것은 배당금입니다. 2월에 에스킷스는 분기별 배당금을 늘렸습니다.주당 2.59달러, 연간으로는 10.36달러입니다.연속 32년 연속으로 인상이 이어졌습니다. 정확히 그렇습니다 – 30년 이상 동안 인상이 계속된 것입니다. 하지만 그 인상 자체는…단지 0.8%이는 이 회사가 지난 몇 년간 기록해온 연간 5~6%의 성장률에 비하면 상당히 큰 하락입니다.

거의 평탄한 인상률이라는 점을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 이는 위협적인 상황에서 발생하는 현금 배당이 아닙니다. 이는 일반화된 시장에서 경영진이 배당금 증가 속도를 조절하기로 한 것입니다. 두 수치를 비교해 보면, 분기별 배당금은 2.59달러이며, Core FFO의 평균치는 분기당 약 4달러입니다. 따라서 배당금은 운영 현금흐름의 약 3분의 2로 충당되며, 나머지 3분의 1은 자산표에 남습니다. 이는 REIT에게 매우 안정적인 상태입니다. 그래서 성장 속도가 조절될 때도 회사의 재무 상태가 안정적일 수 있습니다.

에식스는 이 비용을 충당하기 위해 레버리지가 높은 재무 상태를 유지하고 있지 않습니다. 순부채는 67억 달러 정도이며, 시장 가치는 약 175억 달러입니다. 또한 부채와 자산의 비율도 1보다 조금 높습니다. 수익은 사업 활동으로부터 충분히 창출되며, 부채도 적당한 수준입니다. 32년 연속으로 배당금이 증가하고 있다는 것은, 조작된 것이 아니라 실제로 얻어진 수입이라는 뜻입니다.

더 느린 성장이 실제로 어떤 모습인지

“테머의 임금 상승”의 원인은 임대료 데이터에서 드러납니다. 에식스의 서부 해안 지역 시장들은 더 이상 모두 같은 방식으로 성장하지 않습니다. 북부 캘리포니아는 여전히 눈에 띄는 성장세를 보이고 있습니다.혼합 임대료 증가율은 6.5%입니다.그 시즌의 임대료는 아직 정점에 도달하지 않았습니다. 시애틀은 성장했습니다.분기별로 2.6%올해 초와 비교해 급격한 순차적인 개선이 있었습니다. 포트폴리오의 가장 큰 부분인 사우스캘리포니아 지역은 성장했습니다.단지 1.4%임대율은 여전히 95% 이상입니다. 이 회사는 팬데믹 이후의 과열된 시장 상황에서 시장의 관심이 약화된 회사입니다. 경영진은 한때 시장의 주목을 받았던 수익률 증가보다는 FFO 규제 준수와 재무제표의 건전성에 더 중점을 두고 있습니다.

연금 수령자들이 색상보다는 소득을 기준으로 성과를 측정한다면, 그건 큰 문제가 아닙니다. 그건 단지 성숙도의 문제일 뿐입니다. 기계는 여전히 돈을 지급합니다. 변한 것은 재투자 방식입니다. 약 3.8%의 배당률과 점점 느려지는 지급 속도로, 에스엄스는 소득 포트폴리오에서 낮은 수익률이지만 더 높은 품질을 가진 투자 자산입니다. 그건 안전성과 관련된 문제가 아니라, 포트폴리오와 관련된 문제입니다.

수익형 투자자의 결론

오스비스를 보유하거나 추가하는 것은, 현재 받는 수익과 그 기업의 지속 가능성 때문입니다. 적당한 레버리지를 활용하며 30년 동안 수익이 증가하는 것은, 주식을 매각하지 않고도 은퇴를 위한 자금을 마련할 수 있는 좋은 방법입니다. 그러한 상황에서 변화가 생긴다면, 그것은 수익의 감소나 동일한 자산의 수익이 계속해서 악화된다는 것을 의미합니다. 매년의 수익 증가량이나 작년에 발생한 매각으로 인한 수익 손실은 아닙니다.

그 2월의 결정에서 전달된 진짜 메시지는, 컨퍼런스 회의에서 발표되지 않는 것입니다. 즉, 웨스트코스트 지역의 아파트 수요는 낮은 수준에 머물고 있으며, 에식스도 배당금과 재무제표를 유지하기 위해 노력할 것이라고 말합니다. 더 이상 성장을 추구하지 않는 상황에서는 그런 방침이 필요합니다. 수익을 필요로 하는 투자자에게는 이는 좋은 신호입니다. 하지만 빠른 성장을 원하는 사람들에게는 성장이 중요한 목표였지만, 그 시대는 이미 끝났습니다.