디넥스 캐피털: 레버리지를 이용해 얻은 16%의 수익률, 가격 결정 권한과는 무관함

매달 0.17달러씩 보내주는 주식은 은퇴 시의 수입 문제를 해결할 수 있는 해결책처럼 보입니다. 12.50달러 정도의 가격으로, 1년에 12번의 수표가 발행된다면 약 16%의 수익률이 됩니다. 이를 쿠폰으로 간주하기 전에 물어볼 필요가 있는 질문은 수표의 크기가 얼마나 되는지가 아니라, 그 돈이 어디서 나오는지입니다. 디넥스 캐피털의 최근 분기 보고서를 보면 이에 대한 명확한 답이 나옵니다.

배당금은 방어벽이 아니라, 확장 범위에 불과합니다.

디넥스는 주택담보부 금융기업입니다. 따라서 일반적으로 찾는 배당금을 얻는 기업들과는 전혀 다른 사업 방식을 취합니다. 디넥스는 단기 금리로 돈을 빌려서 주택담보대출을 매입합니다. 대부분의 경우, 그 담보물은 미국 정부가 보증하는 상품입니다. 그리고 디넥스는 주택담보대출로 받는 이자와 자금 조달 비용 사이의 차이를 수익으로 삼습니다. 이를 ‘금융 요금 수취자’라고 할 수 있으며, 그 요금은 레버리지 효과로 인해 약 8배 증가합니다.

마지막 부분이 바로 전체 이야기입니다. 모기지 REIT는 가격을 결정할 수 없습니다. 실제 도로나 산업 시설처럼 제품의 가격을 올릴 수 없죠. 그저 그 스프레드가 넓게 유지되기를 바랄 뿐입니다. 배당금은 그 스프레드의 결과물이며, “높은 수익률”이라는 것은 시장이 그 스프레드가 자신에게 불리하게 변할 수 있다고 가정한 것입니다.

청구된 금액은 분기별 수익보다 많습니다.

9월에 주당 0.17달러의 배당금이 지급될 예정이며, 배당금은 9월 21일에 지급되고 10월 1일에 실제 지급됩니다.– 일년 내내 지불해온 같은 월별 비용입니다. 매달 확인하는 것은 좋은 습관이지만, 보장된 금액이 더 중요합니다.

2분기에는 다인екс의 순이자수입은 주당 약 0.42달러였으며, 분기별 배당금은 0.51달러였습니다.간단히 말해, 포트폴리오가 실제로 얻은 수익은 회사가 보내온 돈의 약 4/5에 불과했습니다. 나머지는 그 분기의 비교적 높은 전체 경제적 수익에서 비롯된 것입니다.주당 0.81달러, 즉 자산가치의 6.4%에 해당합니다.모기지 포트폴리오의 가치 상승으로 인해 이는 더욱 촉진되었습니다. 기초 포트폴리오의 가치가 증가해야만 지급이 가능한 배당금은, 단순히 장부상 가치에 의존하는 배당금입니다. 그리고 장부상 가치란, 금리 상승이나 모기지 스프레드의 확대로 인해 사라질 수 있는 것입니다.

실제 평가 기준은 주식의 실제 가치이며, 주식 가격은 그보다 낮습니다.

이런 기업의 경우, 배당금은 복리식 성장 방식처럼 직선적으로 증가하지 않습니다. 다인렉스는 17년 연속으로 배당금을 지급해왔지만, 그 수준은 배당률과 분배율의 변화에 따라 변동됩니다. 그래서 시장에서 평가되는 실제 지표는 배당금 기록이 아니라 자산 가치입니다.

중반에,주식 가치는 주당 $12.90이었으며, 3월보다 2.4% 상승했습니다.그리고 주식의 가격은 약 12.50달러 정도이며, 이는 기업의 자산가치보다 약간 낮습니다.경영진은 주택담보대출 금리 차이가 100~120베이스포인트 수준으로 정착할 것으로 기대하고 있습니다.스프레드가 그보다 더 넓어질 때, 기존 포트폴리오의 가치는 하락하게 되고, 더 넓은 스프레드로 새로운 모기지를 구입하는 것이 결국 포트폴리오의 가치를 회복하는 방법입니다. 이것이 바로 소규모 투자의 원리입니다. 높은 수익을 얻으면서도, 자신의 주식 가치가 자신이 통제할 수 없는 요소에 의해 변동될 수 있다는 사실을 받아들여야 합니다.

이것이 무엇인지, 그리고 무엇이 아닌지

16%의 이자 수익을 얻는 모기지 REIT는 간과될 수 없는 좋은 조건이라고 생각합니다. 그것은 시장이 제공하는 레버리지와 스프레드 위험의 대가입니다. 이는 단순한 위험이 아니라 실제적인 위험입니다. 금리 변동에 따라 가치가 변할 수 있다는 점을 받아들일 수 있는 투자자에게는 디넥스는 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 이는 안전한 채권 대체재가 아니며, 인플레이션을 극복할 수 있는 가격 결정력도 없습니다.

실패 상황을 명확히 정의하는 것이 중요합니다. 만약 연준의 정책으로 인해 자금 조달 비용이 주택담보대출 가격 상승 속도보다 더 빠르게 상승하거나, 주택담보대출 스프레드가 다시 폭증한다면, 그 피해는 주식 가격에서 먼저 나타나고, 그 다음으로는 배당금도 감소합니다. 당신이 통제할 수 없는 스프레드에 의존하는 수익은, 사실상 당신이 자신의 자본에서 빌리는 돈과 같습니다. 그것이 바로 16%의 수익의 진짜 가치입니다.