두바이의 부동산 산업은 계속 성장하고 있습니다. 이제 그 산업을 규제하는 기관도 투자자가 되었습니다.

9월 10일두바이 헬스케어 시티는 지금까지 가장 대규모의 프로젝트인 두바이 크릭 가든스를 시작했습니다. 이 프로젝트는 30억 아랍에미리트 디나르(81억7천만 달러)를 투자하여 1,400채 이상의 주택을 건설하는 사업입니다.크리크를 바라보는 127,000제곱미터 크기의 부지로, 그 중 70%는 정원과 개방된 공간으로 사용됩니다.아랍에미리트에 최초로 개장하는 웨스틴과 르네상스 브랜드의 호텔들이 마리오트 인터내셔널과 협력하여 건설되었으며, 2030년에 완공될 예정입니다.이런 헤드라인은 현재 두바이가 익숙한 방식으로 만들어내는 것들입니다. 누가 이런 헤드라인을 만드는지, 그리고 누가 비용을 부담하는지도 중요하므로, 다시 한 번 살펴보는 것이 좋습니다.

개발자는 유명한 사람이 아닙니다.글로벌 파트너스는 두바이 국제 금융 센터에 본사를 둔 대체 투자 관리 회사로, 해당 주의 금융 서비스 당국의 규제를 받습니다.“기관급” 부동산을 외부 자본에 판매하는 방식입니다. 이 프로젝트는 ‘글로벌 파트너스 프롬프트 펀드 II’를 통해 자금을 조달됩니다. 이 펀드는 기존의 임대용 주택과 매각용 주택을 함께 건설하는 펀드를 기반으로 한 것입니다. 미국의 소매 투자자에게는 실질적인 의미가 없습니다. 이 프로젝트는 계획되지 않은 상태이며, 상장도 되지 않았습니다. 완공까지 4년이 걸리므로, 심지어 간접적으로라도 소유하기는 불가능합니다. 이는 두바이의 호황을 위한 투자로서는 불가능한 일입니다.

더 넓은 시장이 바로 타이밍을 흥미롭게 만드는 요소입니다. 그 시장의 규모는 엄청나고, 성장 속도도 점점 느려지고 있습니다.두바이는 2025년에 202,349채의 주거용 주택이 판매되었으며, 이는 2021년보다 464% 증가한 수치입니다.2026년으로 갈수록 가격은 작년보다 여전히 약 15% 높았습니다. 하지만 성장세는 분명히 둔화되었으며, 코로나 팬데믹 이후 빌라 가격은 약 206% 상승했습니다. 중요한 차이는 올해와 지난해의 가격 차이가 아니라, 두바이가 발표하는 내용과 실제로 건설되는 것 사이의 차이입니다.개발자들은 2025년에 15만 단위 이상의 제품을 출시했지만, 실제로 인도한 것은 약 4만 2천 단위에 불과했습니다. 이는 2024년의 2만 9천 단위보다 줄어든 수치입니다.2026년에는 약 83,000개가 될 것으로 예상되지만, 대부분의 분석가들은 그 수가 줄어들 것이라고 봅니다. 2030년에 출시될 크리크 가든스도, 해당 산업의 성공 여부는 해당 기업이 계속해서 성과를 낼 수 있는지에 달려 있습니다.

그래서 혁신적인 행사 아래에는 조용한 혁신이 일어나고 있습니다. 두바이 헬스케어 시티 위원회는 이 지역에 무엇이 건설될지 결정하는 자유구역 관리 기관입니다.그는 그 회사가 글로벌 파트너스 프로퍼티 펀드 II의 창립 주주가 되었다고 말했습니다.그것은 자신의 관할 구역 내에서 진행되는 프로젝트의 핵심 역할을 하는 존재입니다. 심사위원은 그 프로젝트에 지분을 가지고 있습니다. 이는 두바이의 미래를 위한 합리적인 방어책이며, 자산 클래스를 활성화하는 것과 그 자산을 통제하는 것 사이의 경계를 흐리게 만드는 것입니다. 당국이 그러한 프로젝트로부터 수익을 얻을 때, 너무 많은 프로젝트가 진행되고 있는지를 판단하기보다는 계속해서 그러한 프로젝트를 발표하려는 동기가 점점 커집니다.

브랜드가 붙은 주택들은 구매자가 누구인지를 나타냅니다. 호텔 이름이 포함된 라이선스는 보통 더 높은 가격을 요구합니다.사빌스는 2026년에 비슷한 브랜드가 아닌 자산의 전 세계 평균 수익률이 약 33%라고 추정합니다.이는 전 세계의 부자들에게 화려함을 임대하는 방식이며, 그 시장은 활발하게 움직이고 있습니다. 2026년 상반기에 그렇습니다.두바이는 1천만 달러 이상의 주택을 320채 판매하여, 전년 대비 23% 증가했습니다.이 모든 것들이 두바이의 성장이 사기라는 것을 의미하지는 않습니다. 지난해 두바이는 20만 명 이상의 인구가 증가했으며, 실제로 인구도 계속 증가하고 있습니다. 또한, 투자금을 받는 과정은 발표된 것과는 달리, 수요와 적당히 균형을 이루고 있습니다. 하지만 이제는 그 시스템이 부분적으로 자가 충전되는 형태가 되었습니다. 투자금을 유치하는 과정에서 발생하는 수익은 두바이 자체의 권위가 주주로서 참여함으로써 얻어집니다.

미국 투자자에게 중요한 교훈은 ‘Creek Gardens가 실패할 것이라는 것’이 아닙니다. 오히려 성공할 가능성도 있습니다. 문제는 두바이의 부동산 시장이 외부에서 보면 예측하기 어렵다는 점입니다. 왜냐하면 그 시장과 분리되어야 할 기관들이 사실은 그 시장 내에 있기 때문입니다. 규제 기관이 자신이 감독하는 기업의 지분을 인수하게 되면, 위험의 진정한 가치를 파악하기가 더 어려워집니다. 가격을 파악할 수 없는 투자자들은 그러한 위험을 감수할 가치가 있는지 먼저 생각해보아야 합니다.