두바이 크릭 가든스: 시장이 변하는 가운데 300만 달러 규모의 브랜드 타워 건설 프로젝트

두바이는 보통 겸손한 방식으로 건물을 지어지지 않습니다. 따라서 이 도시의 최신 주거용 건물이 ‘절제된 스타일’로 선보여진다는 점은 그 지역의 분위기를 보여줍니다. 즉, 크릭 강 옆에 위치한 마리오트 브랜드의 고층 건물들이 밀집된 ‘도시 속 숲’과 같은 형태입니다.70%의 땅정원과 개방된 공간으로 변모했습니다. 이 프로젝트를 추진한 개발사인 글로벌 파트너스는 두바이 금융서비스당국의 규제를 받는 펀드 매니저 회사로, 최근 더 많은 자금을 확보했습니다.2번째 부동산 펀드에 300백만 달러가 투자됨그 비용을 지불하는 것이다. 시기는 중요하다.8월에 주거용 부동산 가격은 1.7% 하락했으며, 이는 2021년 2월 이후 처음으로 발생한 연간 하락입니다.그리고 그 건설 작업에 필요한 자금도 그에 투입되고 있습니다.

이 프로젝트인 두바이 크릭 가든스는 알 자다프 수상가도에 위치한 두바이 헬스케어 시티 2단계에 있습니다. 이곳은 크릭 강을 바라보고 있습니다.UAE가 처음으로 개장한 웨스틴 및 레니시런트 호텔들입니다.– 마리오트는 두 개의 호텔 브랜드를 민간 부동산에 제공하고 있습니다. 이 구조는 풍경보다 더 독특한 점입니다. 글로벌 파트너스는 건설 자금을 마련하기 위해 계약자들의 예금을 기다리는 건설 회사가 아닙니다.DFSA 규제된 펀드의 투자자들로부터 증가된 자본을 확보했으며, 해당 부동산을 시장 밖에서 매입했습니다.그리고 그 발전 과정을 보여줍니다.“완전히 대문자로 표기됨”정확히는, 수많은 계약이 실패로 돌아가는 위험을 줄이는 것이죠. 이전에 만들어진 펀드도 마찬가지였습니다.에덴 하우스 더 캐넬과 에덴 하우스 더 파크에는 500채가 넘는 주택이 있습니다.총 개발 가치가 40억 아랍에미르르드($1.1조 달러)를 넘는다.

그것이 이해해야 할 메커니즘입니다. 왜냐하면 이 메커니즘은 일반적인 두바이의 결제 순서와는 반대되는 것이기 때문입니다. 전형적인 오프플랜 계약에서는 구매자가 일정 금액을 예치한 뒤, 건물이 지어지는 동안 단계적으로 지불을 해야 합니다. 이 경우 개발사는 고객의 돈을 무이자로 빌리는 셈입니다. 글로벌 파트너스는 규제된 기관을 통해 자본을 제공함으로써 구매자보다 먼저 자산을 확보합니다. 이는 실제로는 부분적인 위험 완화 방식입니다. 개발사가 실패할 경우, 예치금이 부족해지면 현장 작업이 중단될 수 있지만, 자본 지원으로 그 위험을 상쇄할 수 있습니다. 하지만 그 자본 지원도 한계가 있습니다. 구매자는 여전히 브랜드와 계획에 의존해야 하며, 그 완료일도 아직 공개되지 않았습니다. 마리오트는 라이선스 제공자일 뿐이며, 거의 자본 위험을 감수하지 않습니다. 자본 지원이 있다고 해도, 최종적으로 지불하는 사람은 여전히 오프플랜 구매자입니다.

그 구매자가 누구인지가 문제일 수 있습니다. 지금까지 두바이의 가격 하락은 균일하지 않고, 여러 가지 요인으로 인해 발생한 것입니다. 가격은 이미 불안정성을 보이고 있으며, 이는 분석가들이 새로운 공급 물량 때문이라고 말하는 현상입니다. 하지만 가격 하락은 일반적인 시장에서만 나타나고 있습니다. 전체 거래량은 전년 대비 37% 감소했으며, 매각 가치는 44% 하락했습니다. 반면, 계획되지 않은 빌라와 타운하우스의 매각 가치는 204% 상승했으며, 초고급 주택의 매각 가치는 12% 상승했습니다. 프라임 부동산의 재매각 가치는 크게 하락했습니다. 한 중개인은 시장을 이렇게 표현했습니다.“유죄 판결을 위해 필터링된 것”더 적은 수지만, 더 큰 규모의, 더 신중한 구매자들이 있습니다. 그들의 힘은 브랜드화된 주거지와 우수한 지역에 집중되어 있으며, 바로 그곳이 크리크 가든스가 두 개의 마리오트 타워를 건설하려는 장소입니다.

그 패턴이 바로 개발자들이 의존하는 요소이며, 그 패턴은 최선의 형태가 되어야 합니다. 브랜드를 활용한 저밀도, 완전히 자본화된 수역 개발 프로젝트는, 다른 곳에서 발생하는 침수 문제가 있는 시장에 부족함을 가져다줍니다. 즉, 작은 투자자용 아파트들에서 말입니다. 두바이에서 걱정되는 것은 집이 너무 많다는 것이 아니라, 오히려…수요가 많은 지역에서는 같은 작은 아파트가 너무 많이 공급됩니다.반면에, 부족한 자원이지만 충분한 자금이 있는 기업들은 가격을 유지할 수 있습니다. 이러한 관점에서 보면, 크리크 가든스는 적절한 시기에, 심지어 반대적인 방식으로도 사업을 진행하고 있습니다. 즉, 상품성이 낮은 분야에서는 프리미엄 제품을 만들어서 수익을 얻는 것입니다.

문제는 매크로 산술이 여전히 반대되는 입장에 처해 있다는 것입니다. 두바이는 대략…2026년에는 55,600채의 주택이 배정될 예정이며, 2027년에는 60,000채 이상이 배정될 것입니다. 또한 2030년까지는 약 525,000채의 주택이 공급될 계획입니다.부동산 컨설팅 회사인 나이트 프랭크는 공급이 수요를 초과할 가능성이 있다고 경고했습니다. 또한 시장에서는 지난 5년 동안 처음으로 가격 변동이 나타났습니다. 고급 브랜드와 건전한 재무 상태는 개발업체를 더욱 견고하게 만들지만, 완전히 무적은 아닙니다. 이 체인은 여전히 하나의 가정에 의존하고 있습니다. 바로 두바이의 우수한 부동산에 대한 외국인 수요가 계속해서 들어온다는 가정입니다. 중개업자들이 말하는 하루에 수백 명의 새로운 거주자가 들어오는 것도 그 증거입니다.

어쨌든 이 펀드를 구입할 수 없는 투자자에게는, 이 ‘크리크’ 블록에 대한 교훈보다는 그 시장이 반영하는 문제들이 더 중요합니다. 두바이 부동산 시장은 단일 지역적 특성과 심리적 요인에 의해 움직이는 시장입니다. 외부 사람들에게는 “확실한 수익”과 “도시 속의 숲”과 같은 말로 판매됩니다. 매각 시의 조건들에는 6~7%라는 임대수익률도 포함되어 있지만, 그건 마케팅용 숫자일 뿐입니다. 그런 것들은 무시될 이유가 아닙니다. 중요한 것은 그 화려한 표현들이 숨기는 위험들입니다. 공급 과잉, 예상치 못한 전환, 그리고 일시적으로 사라지는 재판매 가능성 등입니다. 여기서 중요한 점은 3억 달러라는 금액이 아니라, 해당 펀드가 얼마나 적은 리스크를 가지고 있는지를 강조함으로써 자신의 투자를 선언했다는 것입니다. 이는 이 시장에서 구매자가 일반적으로 감수해야 하는 위험을 인정하는 것이죠.