더글러스 에메트는 주당 0.19달러를 발표했습니다. 6.7%의 수익률이 실제로 어떤 이유에서 나온 것일까?

몇 달마다 뉴스 보도 자료가 도착하는데, 그 헤드라인은 항상 같습니다: 더글러스 에밋이 또다시 분기별 배당금을 지급한다고 합니다. 이번에는…주당 0.19달러, 연간 기준으로는 0.76달러입니다.이는 로스앤젤레스에 있는 아파트 개발 회사가 19년 동안 계속해서 받은 돈입니다. 겉보기에는 그저 평범한 소식에 불과합니다. 하지만 수익형 투자자에게 중요한 것은 그 금액 자체가 아닙니다. 중요한 것은 주가 하락으로 인해 얻는 수익률입니다.

약 11.30달러의 주가로 볼 때, 연간 0.76달러의 배당금은 6.7% 미만에 불과합니다. 이는 매우 높은 수치입니다. 하지만 회사의 실적을 보면 그다지 좋은 상황이 아닙니다. 순수익이 음수이며, 자본 지출이 운영 현금 흐름보다 훨씬 많아서 무료 현금 흐름도 음수입니다. 이런 뉴스는 신중한 투자자들이 6.7%라는 배당률이 선물인 것으로 생각하기 전에 먼저 조사해보도록 만듭니다. 우리는 이해합니다. 그래서 이 배당금을 발생시키는 원인이 무엇인지 알아보겠습니다.

수익성은 그 현금 흐름 지표만큼 실제적입니다.

오피스 REIT의 경우, 순이익에 비해 배당금 지급 여부를 측정하지 않습니다. 감가상각은 큰 비현금 비용이며, 오래된 건물을 소유한 모든 투자자들에게는 GAAP 이익이 음수가 됩니다. 이는 단지 기록상의 손실일 뿐, 현금 문제는 아닙니다. 중요한 것은 운영 자금(FFO)입니다. 즉, 감가상각을 제외한 재산으로부터 얻는 수익입니다. 경영진은 이를 바탕으로 결정을 내립니다.2026년 전체 연도에 FFO는 주당 1.39달러에서 1.43달러 사이가 될 예정입니다.$0.76의 배당금을 그 범위의 중간값에 맞춘다면, 지급되는 배당금은 FFO의 절반 정도가 됩니다.

보다 엄격한 기준은 운영자금(AFFO)입니다. 이 수치에는 REIT가 건물을 유지하기 위해 다시 투자해야 하는 자금도 포함됩니다. 이 수치가 곧바로 배당금이 진정으로 창출된 것인지, 아니면 차입된 것인지를 알려줍니다. 1분기에는 더글러스 에멧이 그 회사의 분기별 배당금이 0.19달러라고 보고했습니다.약 81%의 AFFO 지급 비율입니다.너무 적은 수익이라서 기뻐할 일은 아닙니다. 그저 적당한 수준의 수익일 뿐입니다. 하지만 자본이나 차입금을 회수해서 얻는 수익도 아닙니다. 이 수익은 실제로 존재하는 것입니다.

그렇다면 왜 수율이 이렇게 높은 걸까요?

만약 배당금이 그러한 지표에 따라 적절히 책정된다면, 시장이 6.7%의 수익률을 제공하는 이유는 무엇일까요? 그 답은 시장이 이미 파괴된 부분이 아니라, 파괴될 가능성이 있는 부분을 가격으로 책정하기 때문입니다. 이러한 높은 수익률은 주가가 급락했기 때문입니다. 지난 1년 동안 주가는 약 3분의 1 정도 하락했으며, 현재는 자산의 재무적 가치보다 훨씬 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

압력은 명확합니다. 더글러스 에메트의 주요 제품은 로스앤젤레스의 사무실 공간이며, 그 시장도 여전히 회복 중입니다. 경영진은 현재 이러한 상황을 기대하고 있습니다.전체 연도 동안 사무실 이용률은 75%에서 77% 사이였습니다.동일한 특성을 가진 현금 순운영수익도 2분기에 1.2% 감소했습니다. 이용률이 낮은 것 외에도, 약 57억 달러에 달하는 부채가 존재하며, 상환금도 높은 이자율로 지급됩니다. 회사는 최근 사무실 대출 중 상당 부분을 6% 이상의 고정 이자율로 재융자했기 때문에, 더 높은 이자 비용이 주주들에게 돌아가는 자금을 줄이고 있습니다. 이것이 바로 높은 수익률의 진짜 원인입니다. 단순히 배당금이 낮아진 것이 아니라, 이용률이 낮고 부채가 많기 때문에 수익 창출이 어려워진 것입니다.

비즈니스의 한 부분은 제 역할을 잘 하고 있습니다. 다가구 주택 부문은 임대율이 99.4%에 달해 거의 완전한 상태이며, 해당 부동산의 순 운영 수익도 전년 대비 2% 증가했습니다. 이는 사무실 부문의 부진과 대조적인 결과이며, 사무실 부문이 약해졌음에도 불구하고 배당금이 안정적으로 유지된 데에는 이러한 요인들이 큰 역할을 했습니다.

이 배당금이 실제로 무엇에 사용되는지

이 상황을 올바르게 해석하자면, 이는 수익이 현재에 존재하는 것이지, 수익이 증가하는 것이 아니라는 것입니다. 배당금도 몇 년 동안 인상된 적이 없습니다. 당신이 구매하는 수익은 성장하는 것이 아니라, 오랫동안 지속될 수 있는 수익입니다. 만약 수익원이 유지된다면, 11달러의 주식은 1년 전의 17달러의 주식보다 더 많은 수익을 제공할 것입니다. 이것이 바로 재투자 논리이며, 이는 배당금이 충분히 지급되는 한 유지될 것입니다.

상황이 바뀌는 조건은, 중요한 두 가지 요소의 악화일 것입니다. 즉, 사무실의 사용률이 안정적이지 못하거나, 재융자 비용이 너무 높아져서 배당금이 거의 감당되지 못하는 상황이 되는 것입니다. FFO와 AFFO가 현재와 같은 수준으로 유지된다면, 6.7%의 수익률을 얻는 것은 합리적인 수입원이 될 것입니다. 하지만 이는 로스앤젤레스 지역의 사무실 시장이 회복될 것이라는 확신에 기반한 투자이며, 실제로 증가할 수 있는 배당금이라고 보기는 어렵습니다. 그러니 수입을 위해 구매하는 것이며, 동시에 회복 전망도 함께 얻게 됩니다. 그래서 화면의 색상보다는 보수적인 접근 방식을 취해야 합니다.